Giá nhà bình dân tại Hà Nội, TP HCM tăng 20-30% 'nhà ở vừa túi tiền' gần như 'tuyệt chủng'

Tại sự kiện "Diễn đàn Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 - 2024" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức, LS. TS. Đoàn Văn Bình cho biết: Hiện nay nước ta chưa có một khái niệm, định nghĩa cụ thể nào cho "nhà ở vừa túi tiền" mà trên quốc tế gọi là Affordable housing. Ở đây tôi muốn tách bạch, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại. Còn riêng về nhà ở xã hội thì Việt Nam đã ban hành chính sách riêng.

"Hiến pháp của Việt Nam quy định, công dân có quyền có nơi ở hợp pháp, hay Nhà nước có những chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở. Như sự theo dõi của chúng tôi, các thuật ngữ về nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở lưu trú cho công nhân… thì thấy thuật ngữ "nhà ở" được nhắc đến trong LĐĐ 2013 chỉ 196 lần và tới LĐĐ 2024 lên tới 291 lần. Tương tư, tại LNƠ 2014 thì thuật ngữ nhà ở được nhắc tới 1832 lần và tại LNƠ 2023 lên tới 2491 lần. Cuối cùng, tại LKDBĐS 2014, từ nhà ở được nhắc tới 49 lần thì LKDBĐS 2023 nhắc đến 365 lần", ông Đoàn Văn Bình thông tin.

Nói vậy để thấy, vấn đề nhà ở là vấn đề luôn được Chính phủ và nhà nước rất coi trọng và mỗi quốc gia dù bất kể dưới thể chế nào thì cũng luôn phải giải quyết 4 vấn đề là: Nhà ở, việc làm, y tế và giáo dục.

Như vậy, vấn đề nhà ở là vấn đề vô cùng quan trọng vì không chỉ liên quan trực tiếp tới chỗ ở của người dân mà còn ảnh hưởng rất lớn tới vấn đề xã hội, đặc biệt là vấn đề chi tiêu. Nếu chi phí dành cho nhà ở quá lớn, thì người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp sẽ không còn tiền để chi tiêu cho tiêu dùng và những nhu cầu thiết yếu. Từ đó, vấn đề này có tác động đến vấn đề sản xuất, hàng hoá dịch vụ trong nền kinh tế.

Chính vì vậy, Chính phủ có Quyết định số 2161/QĐ-Ttg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045, phát triển nhà ở cho gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, đặc biệt là nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Tại Việt Nam, hiện nay thị trường đều đang hiểu nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có tổng giá trị tài sản được chi trả bằng thu nhập tích lũy từ 7 năm trở lên của một hộ gia đình; Là nhà phân khúc hạng C với mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có một thực tế là căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và TP.HCM. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20 - 30%, ở mức 2 - 2,4 tỷ đồng/căn.

Ngày hôm qua, tại Hội nghị với Thủ tướng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM có đề xuất cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được phép tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Như vậy, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn đạt ở mức 1.000 USD mà có thể đã tăng lên gấp đôi. Như vậy, vấn đề nhà ở vừa túi tiền là vấn đề nóng bỏng mà Việt Nam cần phải giải quyết.

Cùng bày tỏ về vấn đề "nhà ở vừa túi tiền" Ông Lê Viết Hải - Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình nói: ... "thị trường bất động sản TP HCM, từ trước dịch đến năm 2023, phân khúc cao cấp đã được 82% trước dịch và nhà ở bình dân giảm 40% và nhà ở giá rẻ vừa túi tiền "tuyệt chủng" trên thị trường. Đó là một điều đáng buồn.

Năm 2021, Nhà nước đưa ra Nghị quyết thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội nhưng sau đó năm 2021 - 2022 lại không có một giao dịch nào.

Tôi cho rằng, vấn đề cốt lõi là những ưu đãi về nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, phê duyệt phương án thiết kế, đối tượng người mua, quy mô dự án, giá bán còn rất phức tạp. Khoảng 2 năm trước, chúng tôi đã làm với chủ đầu tư nhà ở xã hội, dự án đã có giấy phép đầu tư nhưng đến đầu năm nay mới giải quyết được tạm xong thủ tục về xây dựng nhà ở xã hội để có thể triển khai.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số dự án nhà ở xã hội được đưa ra rất thấp so với mục tiêu đề ra.

Tôi cho rằng, vấn đề gốc là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

Tôi cho rằng, cách thức là sau khi các nhà đầu tư đấu thầu dự án đều phải đóng tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất có thể đóng trước hoặc đóng sau nhưng không có ưu đãi về quyền sử dụng đất cũng như ưu đãi về thuế VAT, ưu đãi tín dụng. Mà các ưu đãi đó có thể tính sau.

Người mua nếu đủ các điều kiện ưu đãi của Nhà nước thì Nhà nước sẽ thu của nhà đầu tư và trả lại cho người mua. Bởi có những dự án quy mô 4-5 ngàn căn nhưng thị trường không hấp thụ được do người dân không đủ điều kiện thụ hưởng mua nhà ở xã hội, điều này sẽ dẫn đến tắc nghẽn. Khi không tiêu thụ được sản phẩm thì nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư.

Hoàng Quân