Loạt doanh nghiệp bất động sản ôm lượng hàng tồn kho “cao như núi”

Doanh nghiệp bất động sản đang ôm "núi" hàng tồn kho

Tính đến cuối quý III/2024, lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng và chủ yếu nằm ở nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2024 tại Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã: NLG) cho thấy, tính đến cuối tháng 9/2024, tổng tài sản đạt hơn 29.829 tỷ đồng, trong đó chiếm tỷ trọng lớn nhất là lượng hàng tồn kho với hơn 20.303 tỷ đồng, "phình to" thêm 2.950 tỷ đồng, tương đương tăng 17% so với đầu năm.

Hàng tồn kho tại Nam Long "phình to" chủ yếu do một số dự án tăng giá trị bất động sản dở dang như dự án Hoàng Nam (Akari) tăng 65% so với hồi đầu năm, lên mức gần 2.752 tỷ đồng; dự án Waterpoint giai đoạn 2 tăng 32% lên hơn 2.128 tỷ đồng; dự án tại Cần Thơ tăng 65% lên hơn 2.109 tỷ đồng; dự án Long An 36 ha tăng gấp 4,8 lần so với đầu năm, lên mức gần 118 tỷ đồng; dự án Bình Dương (dự án Ehome 4) tăng gấp 2,5 lần lên mức hơn 32 tỷ đồng...

Một doanh nghiệp bất động sản khác cũng ghi nhận "núi" hàng tồn kho là Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH). Tính đến cuối tháng 9/2024, tổng tài sản của Khang Điền đạt 31.605 tỷ đồng, tăng 19% so với thời điểm đầu năm. Trong đó, tồn kho bất động sản tăng 19,5% so với đầu năm nay, lên 22.450 tỷ đồng, chiếm 71% tổng tài sản, tương đương 900 triệu USD theo tỷ giá hiện tại, với hầu hết đến từ bất động sản xây dựng dở dang.

Phần lớn cơ cấu hàng tồn kho của Khang Điền tập trung tại các dự án: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo hơn 6.650 tỷ đồng, Bình Trưng - Bình Trưng Đông hơn 4.329 tỷ đồng, Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông hơn 3.543 tỷ đồng, Khang Phúc - An Dương Vương hơn 1.741 tỷ đồng, Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A cao gấp gần 3 lần so với đầu năm, ghi nhận gần 1.722 tỷ đồng...

Hay tại Công ty CP Tập đoàn PC1 (HoSE: PC1), hàng tồn kho cũng tăng 24% so với đầu năm, ghi nhận hơn 1.429 tỷ đồng, trong đó chi phí dở dang kinh doanh bất động sản đạt 603 tỷ đồng, cao gấp 21 lần so với đầu năm. Chi phí dở dang xây dựng các khu công nghiệp đạt 390 tỷ đồng.

Tập đoàn PC1 được coi là "ông trùm" mảng xây lắp điện, liên tục lấn sân sang lĩnh vực mới như sản xuất công nghiệp, đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Tính đến cuối tháng 9/2024, tổng tài sản của Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận 22.663 tỷ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ. Trong đó, hàng tồn kho tại Phát Đạt lên tới 12.853 tỷ đồng, chiếm 57% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Trong đó, giá trị hàng tồn kho tại dự án Bắc Hà Thanh tăng cao gấp 3,5 lần so với đầu năm, từ 162 tỷ đồng lên hơn 583 tỷ đồng; dự án The EverRich 2 (River City) gần 3.598 tỷ đồng; dự án Thuận An 1 và 2 hơn 2.580 tỷ đồng; dự án Phước Hải hơn 1.526 tỷ đồng...

Dự án Bắc Hà Thanh và dự án Thuận An 1 và Thuận An 2 sắp được mở bán trong thời gian tới.

Trường hợp tại Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (mã: QCG), tính đến cuối tháng 9/2024 tuy hàng tồn kho giảm nhẹ 2% so với đầu năm, đạt gần 6.923 tỷ đồng song chiếm tới 74% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Tồn kho tại QCG chủ yếu nằm ở bất động sản dở dang, bao gồm các khoản chi phí đền bù, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án.

Hay tại Công ty CP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, UPCoM: TAL), tổng tài sản đạt 9.426 tỷ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn nhất với 4.964 tỷ đồng, tăng 29% so với thời điểm đầu năm.

Hàng tồn kho tại Taseco Land tăng chủ yếu đến từ các dự án đang trong giai đoạn triển khai, bao gồm: Dự án số 4 thuộc Khu đô thị mới TP Thanh Hóa (1.670 tỷ đồng); dự án thành phần B3-CC2-A Starlake (781 tỷ đồng); dự án nhà ở cao tầng ô đất A3/CT2 tại Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội (871 tỷ đồng).

Taseco Land đang phát triển khoảng 40 dự án bất động sản với tổng diện tích nghiên cứu khoảng 3.000 ha tại các tỉnh như Hà Nội, Thái Nguyên, Hà Nam, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương, Quảng Bình và Đồng Nai. Theo kế hoạch, Taseco Land đặt mục tiêu mở rộng quỹ đất cho các dự án bất động sản lên đến 2.000 ha vào năm 2025.

Các doanh nghiệp bất động sản khác có thể kể đến như Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - HoSE: NVL) có lượng hàng tồn kho lên tới 145.428 tỷ đồng. Trong đó, tồn kho bất động sản để bán đang xây dựng chiếm 94% với khoảng 136.800 tỷ đồng; tồn kho bất động sản để bán đã hoàn thành xây dựng đạt 8.500 tỷ đồng. Theo Novaland, một phần trong số hàng tồn kho này đã được dùng làm tài sản đảm bảo cho gần 58.000 tỷ đồng vay nợ.

Thời điểm cuối tháng 9/2024, tổng tài sản tại Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (mã: SCR) đạt 10.891 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho hơn 4.016 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm, chiếm gần 37% tổng tài sản. Trong đó, biến động tồn kho chủ yếu do hàng hóa bất động sản tăng 27,3% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 231 tỷ đồng, lên 1.076 tỷ đồng; bất động sản dở dang tăng 4,2% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 117 tỷ đồng, lên 2.898 tỷ đồng.

Tổng tài sản của Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, HoSE: DIG) tăng 8% so với đầu năm, đạt 18.154 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho chiếm 43% tổng tài sản với 7.865 tỷ đồng. Các dự án chiếm tỷ trọng hàng tồn kho lớn vẫn là Đại Phước, Nam Vĩnh Yên, Long Tân...

Vì sao tồn kho bất động sản ngày càng tăng?

Số liệu thống kê về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng hàng tồn kho chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền có 25.937 sản phẩm, tăng 52% so với quý II/2024. Trong đó, lượng hàng tồn kho chung cư 4.688 căn, nhà ở riêng lẻ 12.250 căn, đất nền 8.999 nền.

Bộ Xây dựng cho biết, lượng hàng tồn kho trên là của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo. Điều đáng chú ý, mặc dù tồn kho tăng mạnh, nhưng giá bán bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TP HCM và các đô thị lớn.

Nguyên nhân khiến tồn kho bất động sản dở dang liên tục tăng do pháp lý tại nhiều dự án bị ách tắc trong nhiều năm qua. Tại TP HCM, có 143 dự án chờ gỡ vướng. Còn tại Hà Nội cũng có 246 dự án chờ tháo gỡ khó khăn. Chưa kể ở nhiều địa phương khác cũng có nhiều dự án đang chờ gỡ vướng về pháp lý.

Một nguyên nhân khác khiến hàng tồn kho tăng cao do thị trường trải qua giai đoạn phát triển nóng, nhiều chủ đầu tư đổ tiền vào các dự án mang tính đầu cơ. Đến nay, thị trường đầu tư chững lại khiến khó tìm khách mua, không thể thanh khoản dù đã hoàn thành. Với loại hàng tồn kho này, doanh nghiệp sẽ khó giải quyết trong bối cảnh thị trường chung chưa sôi động trở lại, chỉ mới tập trung cục bộ ở một số khu vực và phân khúc.

Bên cạnh đó, một yếu tố quan trọng khiến lượng tồn kho tăng, mặc dù nhu cầu mua nhà vẫn ở mức cao, chính là sự mất cân đối giữa cung và cầu. Trong khi nhu cầu về nhà ở giá rẻ và trung cấp là rất lớn, thì các dự án hiện tại chủ yếu lại tập trung vào phân khúc cao cấp, biệt thự, nhà phố cao tầng. Các chủ đầu tư, với mục tiêu lợi nhuận cao, đã nghiêng về những sản phẩm có giá trị lớn, bất chấp thị trường thực tế lại cần những căn hộ vừa túi tiền hơn. Hệ quả là, dù nguồn cung hạn chế, nhưng những sản phẩm cao cấp, sang trọng lại không tìm được người mua, trong khi nhu cầu về những căn nhà giá vừa phải lại vẫn chưa được đáp ứng.

Đặc biệt, dù lượng tồn kho lớn nhưng giá bất động sản không giảm, thậm chí ngày càng tăng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý III/2024, giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TP HCM và các đô thị lớn. Theo đó, giá nhà chung cư tại Hà Nội, TP HCM tăng từ 4-6% so với quý trước, tăng 22 - 25% so với cùng kỳ năm trước, cá biệt một số khu vực tăng giá cục bộ từ 35 - 40% so với quý trước.

Bộ Xây dựng nhận định, hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung.

Huy Tùng - Hoàng Trang