Sớm nhất cuối năm 2023 thị trường bất động sản mới xuất hiện tín hiệu 'đảo chiều'?

Chu kỳ suy thoái 10 năm trước, thị trường bất động sản đảo chiều khi nào?

Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2022 diễn ra ngày 14/12, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, giá bán bất động sản đã tăng quá cao, biến động cắt giảm nhân sự tại hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng tăng lãi suất, các thông tin liên quan đến việc Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát bị bắt liên quan đến một số sai phạm… thời gian qua là những nguyên nhân khiến lượng quan tâm và giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh.

“Những thông tin và sự biến động này ảnh hưởng lớn đến lượng quan tâm đến thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường đều gặp khó khăn”, ông Quốc Anh nhận định.

Đáng chú ý, vị chuyên gia đã đưa ra dự báo về tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản thời gian tới dựa trên các chỉ báo và phân tích, so sánh với chu kỳ suy thoái của thị trường 10 năm trước.

Cụ thể, phân tích chu kỳ thị trường bất động sản giai đoạn 2007 – 2015, ông Quốc Anh cho biết năm 2007, năm tín dụng được nới lỏng, tăng trưởng tín dụng tăng cao, rất nhiều giao dịch, đặc biệt là cho vay được diễn ra. Thời điểm này, giá bất động sản tăng cao, giao dịch nhiều, lợi nhuận cao. Là một trong những năm đỉnh cao của thị trường.

Đến năm 2008, lạm phát tăng, lãi suất tăng cao tới 21%, thanh khoản lao dốc. Lần đầu tiên thị trường đặt ra vấn đề hàng tồn kho khi giá trị tồn kho cao gấp 3 lần so với năm 2007, báo hiệu thị trường bước vào giai đoạn rất khó khăn.

Năm 2009, lãi suất được điều chỉnh giảm, song vẫn ở mức rất cao; thanh khoản hạn chế và rất nhiều dự án, đặc biệt là khách sạn, sân golf tạm dừng. Năm 2010, giá bất động sản vẫn neo ở mức rất cao và thị trường tiếp tục không có thanh khoản. Năm 2011, bắt đầu có hiện tượng các dự án bán giảm giá, có dự án giảm tới 30%. Năm 2012, giá trị hàng tồn kho tiếp tục tăng tới 85% so với năm 2011.

Sang năm 2013, tín dụng được nới lỏng, room tín dụng tăng từ 7% đến 12%. Bên cạnh đó còn có gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất. Đặc biệt, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Kết quả là tình trạng hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm liên tiếp tăng, giảm 15% so với cùng kỳ. Hàng tồn kho tiếp tục giảm 20% trong năm 2014 và từ 2015 trở về sau, GDP tăng trưởng ổn định 6 – 7%.

“Hãy chú ý vào thời điểm quý 2/2013, tại thời điểm hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm tăng liên tiếp”, vị chuyên gia lưu ý và gọi đó là mốc tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản, kéo theo một loạt chỉ số ấm lên của thị trường sau đó.

Sớm nhất cuối năm 2023 thị trường mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều

So sánh thị trường bất động sản hiện nay với thời điểm khi thị trường đảo chiều vào quý 2/2013, ông Quốc Anh phân tích và đưa ra dự báo thời điểm thị trường đảo chiều trong thời gian tới dự trên 3 chỉ báo cơ bản. Bao gồm: lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản.

Chỉ báo thứ nhất – Lãi suất: Đối chiếu biểu đồ lãi suất huy động chu kỳ 1 – 6 tháng trong giai đoạn từ năm 2008 – 2014, chuyên gia Batdongsan.com.vn đã chia biểu đồ làm 3 giai đoạn: Giai đoạn nóng sốt, Giai đoạn khủng hoảng - ảm đạm và Giai đoạn cân bằng từ tín hiệu đảo chiều trong quý 2/2013.

Theo phân tích, ông Quốc anh chỉ ra lãi suất huy động tại thời điểm quý 1/2012, Ngân hàng Trung ương bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm (6 - 7 quý), đến quý II/2013, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tăng trưởng.

“Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý II/2022. Như vậy, nếu giả định quý 1/2023 Ngân hàng Trung ương bắt đầu điều thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì phải đến quý 2/2024, dự báo thị trường bất động sản mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều”, vị chuyên gia nhận định.

Chỉ báo thứ 2 – Tăng trưởng tín dụng: Ông Quốc Anh cho biết, năm 2012, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% còn 7%, đồng thời lạm phát tăng lên 8%. Sang 2013, tăng trưởng tín dụng tăng 7% lên 12%, lạm phát khoảng chừng 6%. Tức ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường đã có tín hiệu đảo chiều.

“Xét bối cảnh 2018 đến thời điểm hiện tại, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 cho đến trước tháng 12/2022 đều ổn định ở mức 14%. Nếu tiếp tục thực hiện việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 thì tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện ngay trong năm sau, vào cuối năm 2023”, chuyên gia nhận định.

Chỉ báo thứ 3 - Chính sách bất động sản: Theo ông Quốc Anh, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay vào lĩnh vực phí sản xuất (trong đó có bất động sản). Và phải 2 năm sau mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường.

Trong khi giai đoạn hiện tại, đầu 2022 NHNN có Quyết định 422, yêu cầu các ngân hàng hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán…

Tuy nhiên, thị trường cũng đón nhận những thông tin tích cực như việc ban hành Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Ngoài ra, Thủ tướng cũng có quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản. Room tín dụng cũng vừa được nới thêm 1,5 - 2%.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh, không cần mất đến 2 năm như giai đoạn trước, ở thời điểm hiện tại, Chính phủ đang phát tín hiệu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. “Nhìn lại năm 2013, khi các chính sách hỗ trợ rõ nét hơn, thị trường ngay lập tức đảo chiều. Vì vậy hiện tại, hoàn toàn có thể hy vọng 2023 sẽ có sự tăng trưởng nữa về tín dụng. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang trình Quốc hội Luật Đất đai sửa đổi. Với những chỉ báo này, dự báo tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào giai đoạn cuối 2023”, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định.

Bình Nguyên