Phân biệt sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn

1. Phân biệt sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn

Đất sở hữu lâu dài là gì?

Dự án mà nằm trên đất quy hoạch được nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức Đất sở hữu lâu dài thì dự án trên đất đó mới được nhà nước cấp quyền ra sổ hồng sở hữu “lâu dài” ( Trong luật không có khái niệm sở hữu “vĩnh viễn” mà chỉ có khái niệm sở hữu” lâu dài” ).

Và ngược lại, dự án đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm hay 30 năm, thì đương nhiên dự án trên đất đó cũng chỉ được ra sổ hồng với sở hữu tương ứng với số năm Chủ đầu tư được sử dụng đất.

Căn cứ vào khoản 7 điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói rõ về Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:

1/Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

2/ Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng).

3/ Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.

4/ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

Như vậy, khi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất: “lâu dài” nghĩa là bạn được ổn định sử dụng đất đó và thời hạn sử dụng đất không xác định.

Tuy nhiên, việc có bị thu hồi đất hay không lại phụ thuộc vào diện tích đó, người sử dụng mảnh đất đó có bị rơi vào các trường hợp thu hồi đất của nhà nước hay không.

Khoản 11 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Và từ điều 61, 62, 64, 65 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất:

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Như vậy, việc ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: thời hạn sử dụng đất lâu dài không có ý nghĩa người dân sẽ được sử dụng đất vĩnh viễn, không bị thu hồi đất mà nó có ý nghĩa đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định, lâu dài của bạn và khi rơi vào các trường hợp quy định cụ thể ở trên, người dân mới bị thu hồi đất.

Đất có thời hạn sử dụng là gì?

Hiện nay, trong các Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành không có văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm “đất có thời hạn sử dụng”, nhưng theo cách hiểu thông thường, và dựa trên quy định về đất sử dụng có thời hạn theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, có thể hiểu:

“Đất có thời hạn sử dụng” là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời hạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 20 năm, 30 năm, 50 năm… theo nội dung quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụng đất. Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là “đất có thời hạn sử dụng đất” có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng.

Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…

Sự khác biệt giữa căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ sở hữu 50 năm là gì?

Người mua phải có khả năng phân biệt giữa lợi ích của một căn hộ sở hữu 50 năm và một nơi sở hữu lâu dài để ngăn ngừa các tình huống không vừa ý và tổn thất tài chính. Vì vậy, làm thế nào để bạn phân biệt giữa một căn hộ sở hữu 50 năm và sở hữu dài hạn? Cả hai hình thức đất đai này đều được nhà nước quản lý hợp pháp với mục đích giao đất xây dựng trong thời hạn 50 năm, nhưng tính pháp lý và lợi ích mà người tiêu dùng có được là khác nhau.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư quy định tại Điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014:

– Theo quy định tại Khoản 2 Điều này, thời gian sử dụng của nhà chung cư được quyết định căn cứ vào chất lượng công trình và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi căn hộ chung cư được xây dựng. Việc đánh giá chất lượng nhà ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tài trợ, bố trí kinh phí để kiểm tra.

– Nhà ở căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc hư hỏng nặng, có nguy cơ gây tai nạn cho người sử dụng đã hết thời hạn cấp phép, cơ quan chức năng chịu trách nhiệm quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng nhà chung cư để xử lý, giải quyết theo quy định sau đây:

• Trừ các điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này, nếu nhà chung cư còn bảo đảm an toàn, chất lượng cho người dân tại dự án thì chủ sở hữu căn hộ được phép tiếp tục cư trú theo thời hạn ghi trong kết luận thanh tra.
• Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải có kết luận kiểm tra chất lượng và báo cáo cho Ủy ban nếu nhà chung cư bị hư hỏng cơ bản, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung thông báo phải được công bố rộng rãi trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và Cơ quan quản lý nhà ở của tỉnh cũng như trên các phương tiện truyền thông, mạng xã hội của địa phương.

Theo quy định tại khoản 3 Điều này, chủ đầu tư phát triển chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có chức vụ, thẩm quyền để đập dỡ và xây dựng những công trình khác. Người dân tại các khu chung cư do Nhà nước hoặc doanh nghiệp xây dựng lại sẽ được chủ đầu tư cho ở tạm hoặc chủ đầu tư trả một phần tiền cho người dân thuê nhà khi đang xây dựng nhà chung cư mới. Nếu nhà mới và nhà cũ có giá trị khác nhau thì cơ chế thanh toán phần chênh lệch sẽ do phương án tái định cư của từng dự án quyết định.

Dự án ăn hộ sở hữu 50 năm là nhà chung cư nằm trong dự án phát triển trên đất có quy hoạch và chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong thời hạn 30 – 50 năm. Khách hàng hoàn toàn có thể gia hạn căn hộ sau khi hết hạn sử dụng để tiếp tục ở và sinh hoạt.

Căn hộ có sổ hồng vĩnh viễn và quyền sở hữu lâu dài theo các tiêu chí đã nêu ở trên là căn hộ được sở hữu vô thời hạn. Khách hàng sẽ được nhận sổ hồng, pháp lý rõ ràng. Theo Luật Đất đai 2013, chủ sở hữu căn hộ sẽ được hoàn trả một suất tái định cư hoặc một căn hộ mới sau 50 năm xuống cấp.

2. Những lưu ý khi giao dịch bất động sản

Mua căn hộ sở hữu 50 năm, đến thời gian hết hạn sẽ bị tịch thu?

Quan niệm mua nhà như một khoản đầu tư lâu dài và trao lại nó qua nhiều thế hệ được hình thành mạnh mẽ trong văn hóa Việt Nam. Do đó, nhiều cá nhân không hài lòng với những căn hộ sở hữu 50 năm.

Để tránh sử dụng quỹ đất kém hiệu quả và chậm triển khai, nhà đầu tư chỉ được giao đất trong 50 năm theo Luật Đất đai hiện hành. Đó chỉ là khung thời gian thực hiện dự án, áp dụng cho các văn phòng, bệnh viện, trường học và các địa điểm khác trong dự án. Nếu chủ đầu tư đã xin được cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành nhà ở cho người dân đối với các dự án xây dựng trên phần đất sở hữu 50 năm do nhà nước giao thì dù hồ sơ dự án ghi đất được giao 50 năm, sổ hồng mà người mua nhà sở hữu vẫn sẽ ghi lâu dài và lợi ích tương đương.

Do đó, việc mua các căn hộ trong các chương trình giao đất 50 năm không khác gì so với việc mua các bất động sản sở hữu lâu dài. Quan điểm cho rằng việc mua căn hộ sau 50 năm từ ngày hết hạn sẽ mất trắng là không có cơ sở pháp lý và đi ngược lại với các quy định tại Luật Đất đai hiện hành.

Lưu ý rằng tại các khu chung cư được nhà nước giao đất 50 năm mà đất chưa chuyển thành nhà ở thì sổ hồng của căn hộ chung cư cũng ghi rõ ràng là căn hộ sở hữu 50 năm.

Quyền lợi của người dân khi đất được chỉ định hết hạn sử dụng là điểm khác biệt đáng kể nhất giữa căn hộ sở hữu 50 năm và sở hữu lâu dài. Khi dự án kết thúc, nhà chung cư không còn đủ tiêu chuẩn an toàn của Nhà nước sẽ buộc phải xây dựng mới tại chỗ hoặc nơi khác để tái định cư. Chủ sở hữu căn hộ sổ hồng lâu dài vẫn có quyền đối với dự án tại thời điểm này. Trong khi đó, những người mua căn hộ sở hữu 50 năm sẽ không được hưởng bất kỳ ưu đãi hoặc bồi thường nào.

Cách giải quyết khi căn hộ sở hữu 50 năm sửa chữa và xây dựng lại?

Nếu dự án căn hộ được giao đất 50 năm và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm hoặc trả tiền để các cá nhân tái định cư tự lo chỗ ở của mình sau khi hết thời hạn sử dụng nếu chất lượng công trình không cho phép để ở liên tục.

Trường hợp có sự chênh lệch về giá trị giữa nhà ban đầu và nhà mới sau khi chỉnh trang, xây dựng lại thì có thể xử lý bằng cách thống nhất phương án tổ chức tái định cư cho người dân, theo thỏa thuận giữa các bên:

• Trường hợp chủ nhà không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo đặc điểm riêng của khu vực mà bố trí tái định cư nhà ở, đất ở tái định cư.
• Nếu chủ nhân của căn hộ quyết định tái định cư lại khu vực đó thì được bố trí nơi an cư mới có diện tích ít nhất bằng hoặc lớn hơn diện tích của nhà trước đó.

Ưu điểm khi mua căn hộ sở hữu 50 năm

Giá bán căn hộ sở hữu 50 năm thấp nhất so với các căn hộ cùng phân khúc lân cận là lợi ích lớn nhất. Điều này là do các nhà đầu tư vào các khu chung cư có thời hạn 50 năm không phải trả cho Nhà nước tiền đất dài hạn quá cao.

Hơn nữa, các căn hộ sở hữu 50 năm thường được đặt ở những vị trí tuyệt vời, với các tòa tháp văn phòng thường được đưa thẳng vào dự án, tạo nên một cộng đồng dân cư sôi động với lượng khách thuê đáng kể.

Ưu điểm khi mua căn hộ có pháp lý sở hữu lâu dài

Đúng với từ “lâu dài” khi khách hàng mua căn hộ có pháp lý lâu dài thì chỉ đến khi nhà nước yêu cầu thu hồi đất thì người dân mới phải bàn giao lại cho chính quyền. Khi dự án xuống cấp, hư hỏng không đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn của nhà nước thì sẽ được yêu cầu phá dỡ và thay thế bằng căn hộ mới tại chỗ hoặc ở nơi khác. Mặc dù giá của một căn hộ mới xây sẽ được xác định theo các quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó, nhưng chủ sở hữu vẫn giữ quyền sở hữu đối với dự án.

Những dự án này rất thích hợp với những ai muốn sở hữu của để dành cho con cháu. Hiện nay, rất nhiều căn hộ chung cư đều có pháp lý sở hữu lâu dài để làm bảo chứng giá trị cho dự án.

Mua căn hộ sở hữu 50 năm và lâu dài cần lưu ý điều gì?

Trên thực tế, nếu căn hộ bị hư hỏng, cả hai đều được cải tạo sau 50 năm xây dựng. Tuy nhiên, khách hàng phải hiểu sự khác biệt giữa “lâu dài” và “50 năm”. Lâu dài là kéo dài mãi còn 50 năm là đến một lúc nào đó sẽ có điểm dừng.

Khách hàng cần lưu ý về sự khác biệt trong định nghĩa của hai thuật ngữ trên. Tùy thuộc vào nhu cầu mà cả hai loại đều có khách hàng tiềm năng riêng:

• Đối với những nhà đầu tư cho thuê hoặc những người trẻ hiện đại thì loại hình căn hộ sở hữu 50 năm là lý tưởng. Ở các quốc gia khác, thời gian sở hữu cũng chỉ kéo dài từ 30 đến 50 năm.
• Đối với những khách hàng thượng lưu hoặc đến tuổi nghỉ hưu, họ thường tìm kiếm những căn hộ có quyền sở hữu lâu dài để làm của để dành cho con cái và cháu chắt của họ. Đây không chỉ là nơi để an cư tuổi già mà còn là món quà dành cho thế hệ mai sau.

Bảo Ngọc