Bất động sản Biz

“Bất cập”, hạn chế của một số quy định về chính sách nhà ở xã hội của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Thứ bảy, 07/01/2023 | 09:49 Theo dõi BĐS Biz trên

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), có một số quy định về chính sách nhà ở xã hội của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thật phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư của Đảng để phát triển nhà ở xã hội, hoặc chưa đảm bảo tính khả thi, hoặc chưa phù hợp với tình hình thực tiễn của nước ta.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, “bất cập”, hạn chế của Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã không còn quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Hiệp hội nhận thấy, "Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đúngkhi bỏ quy định “bắt buộc” chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 10 héc-ta (hoặc 2 héc-ta) trở lên phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án (quy định tại khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP; khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP)", ông Lê Hoàng Châu chia sẻ. 

Bởi lẽ, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp vì nếu xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án này thì chi phí tạo lập quỹ đất rất cao (dù được miễn tiền sử dụng đất) và chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất nhà ở xã hội cũng rất cao dẫn đến giá thành, giá bán nhà ở xã hội sẽ rất cao (theo tính toán thì giá bán có thể lên đến trên dưới 40 triệu đồng/m2) vượt quá khả năng tài chính của đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và sau này thì người mua nhà ở xã hội tại đây còn phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ cao hàng tháng do cùng sinh sống trong khu vực nhà ở cao cấp, trung cấp. 

Bên cạnh đó, theo HoREA, Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể đã không đúng khi không còn quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần phát triển nhà ở xã hộivàĐiều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại xác định trách nhiệm của Nhà nước “đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của dự án”, nhất là thực hiện “đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn” vì ngân sách nhà nước cấp tỉnh có hạn.

Hiệp hội nhận thấy, để thực hiện thành công chính sách nhà ở xã hội thì phải có 02 chính sách quan trọng nhất, trước hết là chính sách tín dụng “hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi dài hạn” cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và phải có quỹ đất theo quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, mà muốn tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thì phải có sự hợp lực của Nhà nước và các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua 02 “kênh”: Một là, Nhà nước thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn bằng nguồn vốn ngân sách trích 10% số thu tiền sử dụng đất và nguồn tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội; Hai là, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực quy hoạch phát triển nhà ở xã hội để có quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội, hoặc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất sẵn có để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Cũng theo HoREA, khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 đã đúng khi quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” đã thể chế hóa chủ trương của Đảng về xã hội hóa đầu tư để huy động nguồn lực từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để góp phần thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Nhưng trong thực thi Luật Nhà ở 2014 thì lại có “bất cập” tại văn bản dưới luật, bởi lẽ khoản 1, khoản 2 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) quy định các phương thức thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội” nhưng lại không phù hợp với thực tiễn nên không đi vào cuộc sống, Nhà nước không thu được “các khoản tiền này” vào ngân sách để phát triển nhà ở xã hội như các quy định “bất cập” sau: Bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án từ 10 héc-ta (hoặc từ 2 héc-ta) trở lên; Đối với dự án dưới 10 héc-ta (hoặc dưới 2 héc-ta) thì chủ đầu tư được lựa chọn hoặc xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở xã hội tương đương, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%; Nếu không có nhu cầu thì chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước quỹ đất 20% và được hoàn trả chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” thì ngân sách nhà nước sẽ không còn được bổ sung nguồn vốn xã hội hóa từ các dự án nhà ở thương mại để góp phần cùng Nhà nước phát triển nhà ở xã hội, mà thực chất là cả người mua nhà ở thương mại khi trả tiền mua nhà là đã cùng chung tay đóng góp hỗ trợ cho các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội tạo lập được nhà ở xã hội, vì nghĩa vụ(trên đây) của chủ đầu tư đã được tính vào giá bán nhà ở thương mại. 

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu chỉ “trích 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn” thì số tiền này không lớn, nhất là đối với các tỉnh vùng sâu vùng xa, ngay cả thành phố Hồ Chí Minh năm 2021 cũng chỉ thu tiền sử dụng đất được 7.560 tỷ đồng nên trích 10% thì cũng chỉ được 756 tỷ đồng mà thôi. Với số tiền ít ỏi này thì khó thể “dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của các dự án; đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê”, nhất là Nhà nước không có đủ ngân sách để thực hiện đền bù, tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

"Hiệp hội đề xuất nên bổ sung thêm quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh “trích 10% tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn” để phát triển nhà ở xã hội", ông Lê Hoàng Châu nói.

Mặt khác, nếu bỏ quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” thì khó có thể thực hiện được mục tiêu đến năm 2025 phát triển 570.000 căn nhà ở xã hội, đến năm 2030 phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội và sẽ làm cho “giấc mơ” của đông đảo người dân là người thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang muốn được mua, thuê mua nhà ở xã hội ngày càng xa vời.  

Hiệp hội nhận thấy, rất cần thiết bổ sung quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải có trách nhiệm đóng góp nghĩa vụ tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” vào Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bổ sung một phần nguồn vốn xã hội hóa từ các dự án nhà ở thương mại để thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư là chủ trương lớn của Đảng nhằm huy động các nguồn lực xã hội của các thành phần kinh tế để góp phần phát triển kết cấu hạ tầng và phát triển nhà ở xã hội trong lĩnh vực nhà ở.

Hiệp hội đề xuất Nghị định của Chính phủ sau khi có Luật Nhà ở (mới) sẽ quy định phương thức thực hiện nghĩa vụ của “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải có trách nhiệm đóng góp nghĩa vụ tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội” và sau khi hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước thì chủ đầu tư được bán toàn bộ sản phẩm của dự án nhà ở thương mại, như sau: 

“Chủ đầu tư nộp thêm vào ngân sách nhà nước một khoản tiền tương đương 20% tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, văn bản gửi đi của HoREA nhấn mạnh.

Nhật Lâm

Theo vnmedia.vn Copy
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một khoảng trống đầu tư mới trên thị trường. Khi dòng tiền đầu cơ rút lui, căn hộ để ở có thể trở về đúng giá trị thực, điều này tốt cho người có nhu cầu mua nhà để ở.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng

Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro dài 40 km tại TP HCM; DIC dự thu hơn 1.100 tỷ đồng từ chuyển nhượng dự án ở tỉnh Ninh Bình mới... là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Thương phố Đại Lộ 120m²: Gấp đôi mặt tiền, nhân đôi giá trị tại Vinhomes Wonder City

Thương phố Đại Lộ 120m²: Gấp đôi mặt tiền, nhân đôi giá trị tại Vinhomes Wonder City

Thương phố Đại Lộ 120m² tại Vinhomes Wonder City thu hút nhà đầu tư nhờ mặt tiền 8m, gấp đôi nhà phố thông thường, tối ưu khai thác thương mại dài hạn....
Sức hấp dẫn từ sản phẩm Business Suite tại The Ninety Complex

Sức hấp dẫn từ sản phẩm Business Suite tại The Ninety Complex

Business Suite là mô hình sản phẩm mới xuất hiện trên thị trường nhưng đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư bởi mô hình bất động sản đa công năng này mang lại nhiều ưu thế về trải nghiệm sống, đặc biệt là tiềm năng đầu tư sinh lời cao.
Từ “vùng trũng” hạ tầng đến cực tăng trưởng mới, Đức Hòa hút mạnh dòng vốn đầu tư

Từ “vùng trũng” hạ tầng đến cực tăng trưởng mới, Đức Hòa hút mạnh dòng vốn đầu tư

Sự “thức tỉnh” của Đức Hòa không còn là một kỳ vọng trên giấy, mà đang dần hiện hữu từng ngày qua tốc độ hoàn thiện hạ tầng, sự thay đổi quy hoạch và làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư rõ nét. Trong dòng chảy đó, những dự án được quy hoạch tốt, sở hữu vị trí chiến lược như Imperia Grand Plaza Đức Hoà sẽ là tâm điểm đón sóng trên thị trường.
Nhiều thủ tục hành chính về bất động sản thay đổi từ ngày 1/7/2025

Nhiều thủ tục hành chính về bất động sản thay đổi từ ngày 1/7/2025

Bắt đầu từ ngày 1/7/2025, nhiều thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản sẽ có sự thay đổi đáng chú ý. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh vừa ký ban hành Quyết định số 872/QĐ‑BXD công bố danh mục thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc bãi bỏ....
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 24/6: TPHCM tiếp tục gỡ vướng để cấp sổ hồng cho 6 dự án nhà ở

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 24/6: TPHCM tiếp tục gỡ vướng để cấp sổ hồng cho 6 dự án nhà ở

Quảng Ninh phê duyệt khu đô thị sinh thái kết hợp công viên gần 4.200 tỷ đồng; TP Thủ Đức công bố 9 phân khu quy hoạch mới; Đồng Tháp chấp thuận chủ trương đầu tư Khu đô thị Mỹ Trà hơn 6.200 tỷ đồng; Huế đề xuất quy hoạch khu công nghiệp rộng 140 ha tại huyện A Lưới…là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Bất động sản phía Nam 2025: Bình Dương vươn lên, thị trường phục hồi theo chu kỳ mới

Bất động sản phía Nam 2025: Bình Dương vươn lên, thị trường phục hồi theo chu kỳ mới

Thị trường bất động sản phía Nam đang dần lấy lại nhịp sau giai đoạn trầm lắng, nhờ lực đẩy từ hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu đầu tư phục hồi. Trong đó, Bình Dương là một trong những điểm sáng nổi bật nhờ vị trí chiến lược và nguồn cung cải thiện rõ rệt.
Bất động sản Biz