Giá bất động sản tăng vọt vượt xa mức tăng thu nhập của đa số người dân

Sáng ngày 28/10, Quốc hội nghe Báo cáo kết quả giám sát về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản (TTBĐS) và phát triển nhà ở xã hội từ 2015 đến hết năm 2023.

Theo báo cáo, đến cuối giai đoạn giám sát, có khoảng hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191 ha; 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700 ha. Về nhà ở xã hội (NOXH), có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn...

Nhìn chung, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH, vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định dẫn đến cơ cấu sản phẩm BĐS chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn.

Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đó, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp sổ đỏ. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai, dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm BĐS không cao.

Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính, dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá BĐS về với giá trị thực. Tình hình thị trường TPDN BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro. BĐS condotel, officetel gần như “đóng băng”.

Giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân

Giai đoạn 2022-2023, sau ảnh hưởng của dịch COVID-19, TTBĐS suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn…. Số lượng lớn dự án BĐS nhà ở gặp vướng mắc, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm.

Đặc biệt nhiều dự án gặp vướng mắc, chậm được triển khai. Riêng tại TP Hà Nội có 712 dự án và TP HCM có 220 dự án vướng mắc. Các loại hình bất động sản mới gặp nhiều vướng mắc pháp lý.

Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, số dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm tiến độ, chậm triển khai cần tập trung xử lý lên đến 712 dự án, tương đương quy mô sử dụng đất trên 11,4 nghìn ha. Trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, thực trạng phát triển các dự án bất động sản tại Hà Nội rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt, sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án giai đoạn trước. Nhiều dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cũng chậm triển khai và phải điều chỉnh tiến độ; nhiều dự án có thời gian triển khai thực hiện lên đến 10 - 20 năm do vướng mắc về giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch.

Trong khi đó, báo cáo của UBND TP HCM có 30 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ngưng thi công, 56 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chưa thi công; trong khi thời gian dự kiến hoàn thành của các dự án này đều trong giai đoạn 2015 - 2020.

Đoàn giám sát nhận định, những tồn tại, hạn chế trên dẫn đến cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý, mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp, mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn.

Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Số lượng lớn dự án bất động sản nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực mà doanh nghiệp đã đầu tư vào các dự án là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và tăng chi phí cho chủ đầu tư, từ đó tăng giá bán sản phẩm. Nhiều khu đô thị bị bỏ hoang trong khi giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại TP Hà Nội và TP HCM không còn phân khúc căn hộ chung cư giá bình dân.

Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư trung cấp và cao cấp chiếm đa số. Trong năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng rất cao, lượng giao dịch thấp, chỉ chiếm khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường; giá nhà ở riêng lẻ vẫn duy trì ở mức cao và gần như không có giao dịch.

Theo báo cáo của UBND TP HCM, lượng giao dịch bất động sản giảm sút mạnh, giá bất động sản tăng không kiểm soát, mất cân đối giữa giá cả và giá trị.

Qua quá trình làm việc với đoàn giám sát, Hiệp hội bất động sản TP HCM cung cấp số liệu thống kê cho thấy từ năm 2021 trên địa bàn TP không còn phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2).

Số lượng căn hộ NOXH cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển NOXH đặt ra; ngược lại, có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê, gây lãng phí nguồn lực, ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, “sức khỏe” của doanh nghiệp BĐS cũng như các ngân hàng thương mại, gia tăng rủi ro cho thị trường trái phiếu, giảm thu ngân sách nhà nước, gia tăng nợ xấu; mặt khác, gây bất ổn về xã hội, lao động, việc làm và an sinh nhà ở cho người dân.

Ngăn chặn việc thao túng, tạo “sốt” giá tại các phiên đấu giá đất...

Theo báo cáo của đoàn giám sát, giai đoạn 2015-2023, thị trường bất động sản đã tạo ra khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, tăng trưởng kinh tế của đất nước. Quy mô giá trị tăng thêm ngành kinh doanh bất động sản (theo giá hiện hành) tăng dần qua từng năm, từ khoảng 83.000 tỉ đồng đến hơn 121.000 tỉ đồng/năm, bình quân tăng trưởng 2,72%/năm.

Diện tích đất được quy hoạch cho phát triển đô thị tăng lên hằng năm so với tổng diện tích tự nhiên; tỉ lệ đô thị hóa tăng từ 30,5% năm 2010 lên khoảng 40% năm 2020. Có khoảng hơn 2.688 dự án nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai, với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 8.878ha.

Ngoài ra hơn 430 dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp đã và đang triển khai thực hiện, với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 8.805.830ha.

Tuy nhiên, theo đoàn giám sát, việc triển khai các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án còn khá phức tạp. Nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước quy trình theo quy định của nhiều luật đan xen, thiếu liên thông, thống nhất, đồng bộ, còn chưa đủ rõ, áp dụng khác nhau tại các địa phương. Việc cải cách hành chính lĩnh vực đất đai, xây dựng chưa đạt hiệu quả như mong muốn, giải quyết hồ sơ còn chậm. Các thủ tục theo pháp luật về phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường… còn kéo dài. Thời gian thực tế để hoàn thành thủ tục pháp lý thường kéo dài hơn so với thời hạn pháp luật quy định. Nhiều thủ tục không xác định được thời hạn thực hiện. Mặt khác, khả năng tiếp cận đất đai để triển khai mới các dự án bất động sản còn khó khăn. Nhiều địa phương còn lúng túng trong việc tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Về một số nhiệm vụ, giải pháp cần thực hiện ngay, Đoàn giám sát kiến nghị: Cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành bảo đảm thực sự khắc phục các tồn tại, hạn chế trong giai đoạn 2015-2023; Tập trung chỉ đạo công tác hướng dẫn thực hiện và tổ chức thực hiện pháp luật về tài chính đất đai, trong đó có công tác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và các chính sách khác có liên quan;

Hướng dẫn cụ thể, rõ ràng điều kiện, trình tự, thủ tục triển khai dự án trong thời gian đầu thực hiện quy định của pháp luật mới được ban hành, đặc biệt là đối với các dự án chuyển tiếp.

Có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật.

Có biện pháp căn cơ, bền vững để đưa giá BĐS về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng, sử dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo “sốt” giá...

Hoàng Minh