Có nên bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng?

Lấy ý kiến người dân về toàn bộ dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Theo kế hoạch trình Quốc hội xem xét, thông qua dự án Luật Đất đai sửa đổi vừa được Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ ký và ban hành, dự án này sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4 diễn ra vào tháng 10.

Sau đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về những vấn đề lớn trong giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo và việc tổ chức lấy ý kiến người dân tại phiên họp thứ 18 vào tháng 12 năm nay.

Thời gian lấy ý kiến người dân dự kiến kéo dài từ tháng 1 đến tháng 2/2023 với nội dung là toàn bộ dự thảo. Việc lấy ý kiến tập trung vào một số nội dung lớn của dự án luật và các vấn đề được Quốc hội thảo luận có nhiều ý kiến khác nhau, liên quan đến quyền và lợi ích của người dân.

Các vấn đề lớn xin ý kiến của người dân sẽ thể hiện bằng văn bản và được trình bày dễ hiểu kèm theo lý lẽ, lập luận. Đồng thời, vấn đề nào còn có ý kiến khác nhau có thể nêu hai phương án để xin ý kiến và nêu rõ ưu điểm, hạn chế của từng phương án.

Quy trình tiếp theo, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ được cho ý kiến lần hai tại kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023 và xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10/2023.

Theo kế hoạch, việc lấy ý kiến người dân được thực hiện dưới các hình thức: Góp ý trực tiếp bằng văn bản; tổ chức hội nghị, hội thảo, tọa đàm; thông qua cổng thông tin điện tử và các hình thức phù hợp khác.

Ngoài ra, việc tổ chức lấy ý kiến người dân phải được tiến hành rộng rãi, dân chủ, khoa học, công khai; bảo đảm tiến độ, chất lượng, thiết thực và tiết kiệm.

Ý kiến đóng góp của người dân được tổng hợp đầy đủ, chính xác; phải được nghiên cứu tiếp thu, giải trình nghiêm túc để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết yêu cầu đặt ra đối với dự án Luật đất đai (sửa đổi) là thể chế hóa đúng, đầy đủ các quan điểm, nhiệm vụ, giải pháp.

Trong đó bao gồm 8 nhóm vấn đề trọng tâm trong hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã được xác định trong Nghị quyết số 18 của Trung ương.

Trước đó, trong tờ trình vừa gửi Quốc hội về Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), Chính phủ đánh giá Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, phức tạp và tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước.

Những chính sách mới bao gồm việc hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, quy định thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Trao đổi về vấn đề Dự thảo Luật Đất đai với Luật Sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng văn phòng Luật Kết Nối, trong các vấn đề của giao dịch đất đai đáng lưu tâm trong việc thanh toán qua ngân hàng. Theo đó, Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng nhận định: Đây là câu hỏi rất tuyệt vời và cũng đặt ra rất nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến vấn đề này. Nhưng nếu làm được, rõ ràng có rất nhiều tác dụng.

Tại sao nên thanh toán qua ngân hàng?

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng bày tỏ quan điểm: Có lẽ với người dân việc giao dịch mua bán, thanh toán, chuyển khoản qua ngân hàng đã trở nên phổ biến, tiện lợi khi giao dịch. Đối với Doanh nghiệp thì các quy định về luật quản lý thuế cũng đã bắt buộc phải thanh toán quan ngân hàng đối với giao dịch trên 20 triệu đồng.

Xu hướng chung sẽ sử dụng phương thức thanh toán qua Ngân hàng sẽ trở nên phổ biến và thông dụng. Đặc biệt là việc thanh toán qua Ngân hàng làm cho tính minh bạch, rõ ràng, hạn chế được rất nhiều tiêu cực.

Việc ban hành các quy định về giao dịch mua bán nhà đất qua ngân hàng xuất phát từ thực trạng trốn thuế khi giao dịch mua bán nhà đất, kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế. Theo quy định của pháp luật hiện hành, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác.

Tuy nhiên, không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Nếu quy định bắt buộc thanh toán mua bán Bất động sản qua Ngân hàng, chúng ta sẽ thấy một số tác dụng rất tốt như:

Đảm bảo an toàn cho các bên mua bán trong việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán, các bên dễ dàng có chứng cứ chứng minh việc thanh toán. Hạn chế được các phát sinh về tranh chấp giá, thanh toán...

Minh bạch, rõ ràng về các thỏa thuận giá trị mua bán với cơ quan nhà nước khi có yêu cầu chứng minh, giải trình thỏa thuận giá bán của các cơ quan như Thuế, Công an kinh tế ...

Có ý nghĩa trong việc thống kế, nắm được giá trị thực tế bất động sản đang giao dịch. Cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư, người dân sẽ nắm bắt kịp thời giá cả, biến động đất trong khu vực.

Góp phần hạn chế một phần tình trạng khai khống giá, trốn thuế khi giao dịch Bất động sản.

Những khó khăn, bất cập nếu áp dụng quy định này?

Bên cạnh đó, Luật sư Hùng cũng chỉ ra những khó khăn khi áp dụng quy định này như sau: Khi thực hiện phương án này trong thực tế vẫn còn một số hạn chế, khó khăn nhất định trong hoàn cảnh hiện nay. Vấn đề này có thể do khách quan, chủ quan, điều kiện kinh tế, xã hội, quy định pháp luật hiện hành và rất nhiều vấn đề khác nếu như triển khai quy định bắt buộc thanh toán mua bán Bất động sản qua Ngân hàng. Cụ thể:

Mặt bằng chung về dân trí, điều kiện áp dụng, tính phổ biến của Ngân hàng cũng chưa thể bao phủ khắp mọi miền đất nước, nhất là các vùng núi, vùng cao, đặc biệt khó khăn... Người dân một số vùng miền nông thôn, vùng xa chưa đủ điều kiện để tiếp cận, sử dụng phương thức thanh toán online qua hệ thống ngân hàng.

Thói quen thanh toán tiền mặt của Người dân khi thực hiện các giao dịch thanh toán tiền.

Tính bảo mật về thông tin rất dễ dò rỉ, khiến cho các thông tin mua bán các bên dễ bị bán ra ngoài. Nhiều khi gây ảnh hưởng rất lớn đến các bên mua bán.

Để áp dụng được quy định này cũng cần phải sửa đổi, bổ sung, đồng bộ rất nhiều hệ thống văn bản luật: Luật Dân sự, đất đai, thuế ....

Tuy nhiên, nhìn từ góc độ hiệu quả, rõ ràng đây cũng là một phương án rất đáng để quan tâm, lưu ý để nghiên cứu để áp dụng vào thực tiễn. Hy vọng rằng, với sự phát triển của xã hội, nhất là thay đổi tư duy, phương thức thanh toán thì người dân có thể chấp nhận, sẵn sàng sử dụng phương thức thanh toán qua Ngân hàng khi giao dịch Bất động sản.

Lam Phương