10 sự kiện nổi bật nhất trên thị trường bất động sản 2023

Ngày 5/3, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vừa có hiệu lực thi hành với một số điểm mới, mở ra cánh cửa khơi thông thị trường. Nghị định số 08 quy định doanh nghiệp có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; đơn vị phát hành sẽ được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm. Đồng thời, nghị định mới sẽ tạm ngưng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, xếp hạng tín nhiệm tới hết năm 2023. Thống kê từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong một tuần đầu tiên sau khi nghị định 08 được ban hành, các doanh nghiệp BĐS đã huy động được hơn 11.800 tỷ đồng từ trái phiếu. Thông tin từ Bộ Tài chính, sau khi Nghị định số 08 được ban hành, đã có 179.500 tỷ đồng trái phiếu được phát hành. Kể từ quý II/2023 tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu cải thiện và tâm lý nhà đầu tư đã dần ổn định trở lại. Các doanh nghiệp đã phát hành được trái phiếu mới, huy động vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và tạo ra dòng tiền trả nợ; khối lượng phát hành tăng dần qua từng tháng. Cũng liên quan đến thị trường trái phiếu, ngày 19/7, hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã chính thức lên Sàn Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX). Việc ra đời hệ thống kê khai và giao dịch tập trung tại HNX đối với trái phiếu riêng lẻ được các chuyên gia đánh giá là một bước tiến lớn cho thị trường này.

Tháng 4/2023, Ngân hàng Nhà nước có công văn chỉ đạo, hướng dẫn các ngân hàng thương mại và Ngân hàng Nhà nước chi nhánh các tỉnh, thành phố khẩn trương triển khai thực hiện Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP. Theo đó, đối tượng vay vốn là pháp nhân, cá nhân đầu tư dự án và mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuộc danh mục dự án do Bộ Xây dựng công bố theo quy định, lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với mức cho vay thông thường. Theo báo cáo, các địa phương và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, hiện đã có 23 tỉnh công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 25.884 tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương đã được giải ngân với số vốn khoảng 143,3 tỷ đồng. Trước đó, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà vừa ký Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”. Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Ngày 3/4, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Một trong những điểm đáng chú ý được bổ sung tại Nghị định này là các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất (sổ hồng) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Nghị định số 10 được xem là tín hiệu vui với những nhà phát triển dự án, người mua sản phẩm căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) và các loại công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc tồn tại bấy lâu trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel.

Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Quy định mới này được doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ đón nhận, xem là tín hiệu tích cực.

Kể từ khi Nghị định 10 có hiệu lực từ ngày 20/5, thị trường condotel sau đó đã có những tín hiệu ấm dần, song đến nay nhìn chung vẫn chưa có sự phục hồi rõ rệt. Theo giới chuyên gia, để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Tối ngày 12/9, toà chung cư mini tại số nhà 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội đã xảy ra vụ hỏa hoạn khiến 56 người tử vong và 37 người bị thương (tính đến 19 giờ ngày 13/9).

Tối 13/9, Công an TP Hà Nội đã ra quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam bị can Nghiêm Quang Minh, chủ toà chung cư xảy ra hoả hoạn nói trên về tội Vi phạm quy định về PCCC theo Điều 313 Bộ Luật Hình sự. Tòa nhà này rộng gần 200 m2 với khoảng 150 người dân sinh sống.

Vụ hỏa hoạn thương tâm này chính là bài học đắt giá phản ánh rủi ro về tính an toàn trong quá trình sử dụng loại hình chung cư mini.

Sau khi xảy ra vụ việc, một số chuyên gia kiến nghị không luật hóa chung cư mini, thay vào đó cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình này, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp sổ hồng riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị.

Năm 2023, ngoài tình trạng giao dịch đình trệ, thị trường bất động sản còn ghi nhận nhiều vụ khởi tố lãnh đạo doanh nghiệp, liên quan đến các vi phạm trong lĩnh vực bất động sản.

Ngày 17/11, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an (C03) đã ban hành bản kết luận điều tra vụ án liên quan đến bà Trương Mỹ Lan và các bị can trong vụ án xảy ra tại Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Ngân hàng SCB và các đơn vị có liên quan. Theo đó, bà Trương Mỹ Lan bị CO3 đề nghị truy tố về ba tội: Tham ô tài sản; vi phạm quy định về hoạt động của ngân hàng, hoạt động khác liên quan tới hoạt động ngân hàng; đưa hối lộ. Cơ quan điều tra xác định Trương Mỹ Lan đã chiếm đoạt 304.096 tỷ đồng của SCB.

Số tiền này tương đương với 6% GDP Việt Nam tính đến cuối quý III. Đến nay ngân hàng không thể chi trả và còn phát sinh số tiền lãi hơn 129.372 tỷ đồng. Như vậy, Trương Mỹ Lan đã gây thiệt hại tổng cộng hơn 415.000 tỷ đồng.

Cuối tháng 11/2023, Công an tỉnh Đồng Nai ra quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt bị can để tạm giam đối với ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật của Công ty Cổ phần đầu tư LDG. Ông Hưng về bị khởi tố về hành vi “Lừa dối khách hàng” xảy ra tại dự án khu dân cư Tân Thịnh thuộc xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Được biết, sau khi được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đến nay, LDG không báo cáo tình hình triển khai dự án theo quy định.

Trước đó vào cuối tháng 10/2023, Công an TP HCM vừa có quyết định khởi tố bị can Huỳnh Thế Năng (nguyên Tổng giám đốc Tổng công ty Lương thực miền Nam) và Đinh Trường Chinh (nguyên Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân). Căn cứ kết quả điều tra và tài liệu, chứng cứ thu thập được, xác định ông Huỳnh Thế Năng và ông Đinh Trường Chinh đã có hành vi vi phạm pháp luật trong việc quản lý, sử dụng khu đất khu đất số 33 Nguyễn Du và 34, 36, 42 Chu Mạnh Trinh, phường Bến Nghé, Quận 1, TP HCM, gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng cho Nhà nước.

Đáng chú nhất là vụ án bà Vũ Thị Thúy, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Nhật Nam, bị tạm giữ hình sự với cáo buộc cung cấp thông tin đầu tư sai sự thật về bất động sản để lừa đảo. Quyết định tạm giữ trong trường hợp khẩn cấp với bà Thúy được Phòng Cảnh sát kinh tế Công an Hà Nội thực thi ngày 31/8.

Chiều 5/8, tại họp báo Chính phủ thường kỳ, trung tướng Tô Ân Xô, người phát ngôn Bộ Công an, thông báo ông Nguyễn Cao Trí (53 tuổi, thành viên hội đồng Đại học Văn Lang, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh) bị Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an bắt tạm giam ngày 15/1 về tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, theo điều 175 Bộ luật Hình sự.

Hồi tháng 4, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an đã khởi tố, bắt tạm giam chủ tịch Tập đoàn Tân Hiệp Phát Trần Quí Thanh và con gái Trần Uyên Phương để điều tra hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Con gái khác của ông Thanh là Trần Ngọc Bích cũng bị khởi tố với cùng tội danh.

Cũng trong năm 2023, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đã công bố kết luận điều tra một số vụ án ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS.

Trong vụ Tân Hoàng Minh, kết luận cho thấy, từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022, tập đoàn này đã phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỷ đồng, để huy động tiền của nhà đầu tư nhưng không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu.

Liên quan đến đến vụ việc Tập đoàn FLC, kết luận chỉ ra, trong thời gian từ ngày 26/5/2017 đến ngày 10/01/2022, Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC đã chỉ đạo Trịnh Thị Minh Huế (em gái Quyết) cùng đồng phạm thực hiện hành vi thao túng thị trường chứng khoán đối với 5 mã cổ phiếu AMD, HAI, GAB, FLC, ART thu lợi bất chính hơn 723 tỷ đồng.

Hồi tháng 8 vừa qua cũng đã diễn ra phiên xét xử ông Lê Thanh Thản (Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh) và 6 người liên quan đến vụ bán 488 căn hộ chung cư không phép dự án CT6 Kiến Hưng, thu lời bất chính hơn 480 tỷ đồng.

Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III-2023, Bộ Xây dựng cho hay, căn hộ chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng bởi các tác động tiêu cực của thị trường, do loại hình nhà ở này phục vụ nhu cầu ở thực. Mức độ quan tâm căn hộ chung cư có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá 2-4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Bộ Xây dựng cho biết giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao do nguồn cung những năm gần đây khan hiếm, trong khi giá nhà ở thấp tầng và một số loại phân khúc bất động sản khác lại giảm 10 - 20% tùy thuộc vào vị trí, khu vực.

Tính đến hết quý 3 năm nay, chỉ có khoảng 324.300 giao dịch bất động sản thành công, bằng khoảng 41,3% cùng kỳ năm trước.

Lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh, chỉ bằng 63,07% năm 2022.

Trên thị trường sơ cấp, mức giá trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý III/2023 tại Hà Nội tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn. Còn tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm.

Tương tự, tại TP HCM, giá bán thứ cấp quý III đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, đây là quý thứ 19 giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp.

Nhận xét về tình trạng giá chung cư tăng liên tục, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc tìm kiếm một căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay TP HCM lúc này thực sự là bài toán khó.

Ở thời điểm năm 2017 - 2018, với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu được một căn hộ 55 - 60m2 ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng nhưng thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chung cư đã tăng lên rất nhiều lần.

“Vì vậy, với số vốn 2 tỷ, người mua nhà “đỏ mắt” cũng khó tìm căn hộ mới ở vị trí các quận trung tâm thành phố”, ông Đính nói.

Ông Nguyễn Văn Đính thông tin thêm, nguồn cung khan hiếm, đặc biệt là các căn hộ giá rẻ, bình dân thiếu hụt khiến giá tăng cao, cộng với đó là việc tăng chi phí đầu vào từ vật liệu, nhân công, đến giá đất…đã tác động cộng dồn vào giá chung cư.

"Nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản công tác chuẩn bị đầu tư kéo dài, khiến nguồn cung sẽ không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án cũng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý nên giá căn hộ vẫn ở mức cao, có thể còn tăng”, ông Đính nhận định.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, câu chuyện tăng giá nhà bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng không có gì là bất ngờ khi phân khúc trung và cao cấp tiếp tục chiếm đa số trong giỏ hàng bán ra của các doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu, nhân công đang được tăng đều qua mỗi năm thì chi phí để xây dựng một ngôi nhà cũng sẽ tăng theo tương ứng.

Chưa kể, một bộ phận chuyên đầu cơ, mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp đã khiến giá nhà đến tay người sử dụng cuối cùng bị thổi lên nhiều lần.

Theo dữ liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa công bố báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý IV và năm 2023. Trong đó tình hình hoạt động của các doanh nghiệp được quan tâm nhất khi bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn như hiện nay.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, trong năm 2023 số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn là 89.100 doanh nghiệp, tăng 20,7% so với năm 2022.

Có 65.500 doanh nghiệp đã ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể, tăng 28,9%; và 18.000 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, giảm 3,1%. Bình quân một tháng có 14.400 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Đáng chú nhất, lĩnh vực hoạt động, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có tốc độ số lượng doanh nghiệp giải thể gia tăng so với năm 2022 nhanh nhất.

Riêng trong năm 2023, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 4.725. Tuy nhiên số lượng doanh nghiệp giải thể là 1.286 trong năm 2023. So với năm 2022, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm 45%, trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể tăng 7,7%. Tính trung bình, mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường.

Khi thị trường bất động sản "ngấm đòn" sau đại dịch Covid-19 đã kéo theo nhiều hệ lụy. Trong đó số lượng lao động trong lĩnh vực này cũng sụt giảm mạnh.

Theo thông tin do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) công bố giữa tháng 12, đã có 70% môi giới nhà đất chuyển nghề hoặc rời bỏ ngành trong thời gian gần đây. Trước đó, số lượng môi giới hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 300.000 người. Song, đến nay hiện chỉ còn khoảng 100.000 người tiếp tục hoạt động.

Theo báo cáo của Tổng cục Thuế, lũy kế 11 tháng đầu năm ước thu nợ đạt 42,312 tỷ đồng. Tổng số tiền thuế nợ ngành thuế quản lý ước tính đến cuối tháng 11 là 163,591 tỷ đồng, tăng gần 3% so với thời điểm ngày 31/10/2023, tăng 11% so với thời điểm ngày 31/12/2022.

Theo danh sách nợ thuế đợt 2/2023 (chốt đến 31/10/2023) do Cục Thuế TPHCM công bố ngày 22/11, có 198 doanh nghiệp nợ thuế với tổng số tiền hơn 8,000 tỷ đồng. Trong đó, có nhiều doanh nghiệp BĐS như Tập đoàn Đất Xanh (DXG) nợ nhiều nhất với gần 206 tỷ đồng, Tập Đoàn Danh Khôi (NRC) nợ thuế gần 100 tỷ đồng, Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (SGR) nợ thuế gần 35 tỷ đồng.

Ở một số địa phương khác cũng cho thấy tình trạng doanh nghiệp nợ thuế do ảnh hưởng từ dịch bệnh, khó khăn chung của nền kinh tế.

Thị trường BĐS trầm lắng, chủ đầu tư khó khăn trong giải ngân vốn, trong đó chủ yếu là tiền sử dụng đất. Đơn cử tại TPHCM, số thu tiền sử dụng đất 10 tháng chỉ được hơn 4.6 ngàn tỷ đồng, đạt chưa tới 37% so với dự toán năm và chưa bằng 40% so với cùng kỳ năm 2022.

Trong năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã điều hành giảm lãi suất để hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế thông qua việc liên tục điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành, với mức giảm 0,5-2,0%/năm, trong bối cảnh lãi suất thế giới tiếp tục tăng và neo ở mức cao.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều văn bản chỉ đạo, trực tiếp làm việc với các tổ chức tín dụng đề nghị tiết giảm chi phí, giảm lãi suất huy động để giảm mặt bằng lãi suất cho vay.

Đến nay, mặt bằng lãi suất đã giảm đáng kể, lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân của các giao dịch phát sinh mới bằng VND giảm 2-3% so với cuối năm 2022.

Lam Phương