Tại nhiều dự án bất động sản hiện nay xuất hiện cụm từ đơn vị phát triển dự án” hay nhà phát triển dự án”. Không ít người mua nhầm lẫn giữa chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án. Tuy nhiên, sự khsc biệt nằm ở chỗ một bên chịu trách nhiệm thầu khoán nhận dự án, một bên tiến hành xây dựng, phát triển dự án đó.
Nhà phát triển dự án hay đơn vị phát triển dự án trong tiếng Anh là Project developer. Đây là một doanh nghiệp ký kết hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư (không đủ tiềm lực) để cùng nhau triển khai một dự án nào đó.
Việc hợp tác với đơn vị phát triển dự án không đồng nghĩa rằng chủ đầu tư đó thiếu kinh nghiệm hay không đủ tiềm lực để xây dựng, phát triển và quản lý dự án. Bởi cũng có trường hợp họ cùng hợp tác để tạo ra sản phẩm tốt hơn, phù hợp hơn với nhu cầu thị trường và đảm bảo tính thanh khoản cho sản phẩm cho ăn theo thương hiệu lớn.
 |
Thực tế, khái niệm “đơn vị phát triển dự án” hay “nhà phát triển dự án” mới chỉ xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam mấy năm trở lại đây, kể từ sau giai đoạn khủng hoảng của thị trường. Đó là giai đoạn có hàng trăm, hàng nghìn dự án nằm đắp chiếu nhiều năm.
Những dự án ở đây thường là những dự án nằm ở vị trí đắc địa, đã đầy đủ toàn bộ hoặc một phần pháp lý, nhưng chủ đầu tư không đủ tiềm lực để triển khai tiếp. Khi thị trường hồi phục trở lại, đây chính là “mỏ vàng” cho các công ty có tiềm lực, kinh nghiệm nhảy vào thâu tóm.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thường phức tạp và mất thời gian, nên các bên chọn hình thức “Hợp đồng hợp tác”. Vì vậy, có thể hiểu nhà phát triển dự án là một doanh nghiệp ký kết “hợp đồng hợp tác” với chủ đầu tư (CĐT) của một dự án nào đó để cùng nhau triển khai dự án.
Từ khái niệm trên có thể hiểu, nhà phát triển dự án sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát quá trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án mà họ đã kí kết. Mặc dù có thể thấy nhà phát triển làm thay vai trò của chủ đầu tư dự án nhưng thực chất lại không phải chủ đầu tư.
Chủ đầu tư vẫn là bên chịu mọi trách nhiệm toàn bộ pháp lý về chất lượng, tiến độ bàn giao của dự án. Họ có quyền kiểm tra, yêu cầu ngừng thi công khi có sự cố để đảm bảo chất lượng công trình. Bên có vai trò pháp lý đối với dự án vẫn là chủ đầu tư.
Pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể nào về “đơn vị phát triển dự án” hay “nhà phát triển dự án”. Trên thực tế, không có sự chuyển nhượng pháp lý nào về dự án. Theo đó, nhà phát triển dự án chỉ thực hiện các công việc đã cam kết trong hợp đồng, còn lại chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm, gánh vác rủi ro nếu có tranh chấp xảy ra với khách hàng.
 |
Dù vậy, theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, mô hình hợp tác giữa nhà phát triển dự án và chủ đầu tư như này đã giúp nhiều dự án chết được hồi sinh, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường thời gian qua; được áp dụng với các cơ quan, xí nghiệp, doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất, hợp tác với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp.
Việc thiếu kinh nghiệm hoặc không có thế mạnh trong xây dựng, quản lý và phát triển dự án bất động sản là nguyên nhân chủ yếu khiến nhiều chủ đầu tư chọn cách nhờ người khác làm thay. Đó cũng là cách hợp lý để tạo ra sản phẩm tốt, phù hợp với thị trường, đồng thời đảm bảo thanh khoản cho dự án nhờ ăn theo thương hiệu của những nhà phát triển.
Không ít người mua nhầm lẫn giữa chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án. Trên thực tế, nhiều nhà phát triển dự án dùng thương hiệu, uy tín của mình để thuyết phục khách hàng ký kết giao dịch mua bán nhà cửa, đất đai nhưng theo đúng luật, việc ký hợp đồng sẽ diễn ra giữa người mua và chủ đầu tư. Do vậy, người mua cần lưu ý điều này để tránh những tranh chấp không đáng có do thiếu hiểu biết.
Một số doanh nghiệp chỉ ký hợp đồng hợp tác để có lợi cho hoạt động kinh doanh của mình, dễ chối bỏ trách nhiệm trong dự án và dễ đổ lỗi cho các bên. Thực tế đã có trường hợp nhà phát triển dự án đẩy trách nhiệm cho nhà đầu tư và ngược lại.
Chẳng hạn, trong hợp đồng mua bán có nội dung chủ đầu tư bàn giao nhà chậm tiến độ thì sẽ chịu phạt chậm bàn giao. Tuy vậy, không ít dự án chậm tới một năm nhưng nhà phát triển lại đề nghị người mua thanh toán đủ tiền mới bàn giao nhà, còn tiền phạt chậm bàn giao thì yêu cầu người mua trao đổi với chủ đầu tư.
 |
Nhưng trên thực tế, việc đòi tiền phạt chậm bàn giao từ chủ đầu tư lại không đơn giản khi nhiều chủ đầu tư chỉ còn cái tên mà không có thực quyền trong dự án hoặc chủ đầu tư trốn tránh không gặp. Khi đó, người mua là người chịu thiệt thòi nhất trong giao dịch này.
Cũng có trường hợp, chủ đầu tư bán luôn các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai cho đơn vị phát triển dự án. Sau đó, đơn vị này đưa ra thông tin sai lệch về mình rồi bán với giá cao hơn trước đó.
Do vậy, khi tìm mua nhà ở các dự án, dù có đơn vị phát triển dự án hay không thì người mua cũng phải tìm hiểu cẩn thận nội dung ghi trong hợp đồng, kiểm tra tư cách pháp nhân, nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng, tránh nhầm lẫn vai trò của nhà phát triển dự án với chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư cần đảm bảo đủ điều kiện về vốn ký quỹ dự án, vốn pháp định và phải có chức năng kinh doanh nhà đất.
Phù Dung
