Khép lại giai đoạn biến động năm 2023, cổ phiếu bất động sản nào triển vọng năm 2024?

Năm 2023 tuy là một năm doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn. Phải đến cuối năm 2023 sau loạt chính sách mới được Chính phủ tháo gỡ thị trường bất động sản mới xuất hiện những điểm sáng, tạo bước đệm chạm vào "hửng đông" năm 2024.

Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2023

Theo báo cáo tổng kết công tác năm 2023 của Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc, tính đến hết quý III/2023. Thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng.

Tổng lượng giao dịch tính đến hết quý III/2023 khoảng 324.378 giao dịch thành công, chỉ đạt khoảng 41,2% so với năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền, chỉ bằng 36% so với năm 2022. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 63% so với năm 2022.

Về giá giao dịch bất động sản, tổng hợp báo cáo và thông tin khảo sát đánh giá của các địa phương, các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá căn hộ liên tục tăng cao do nguồn cung căn hộ trong những năm gần đây khan hiếm. Tuy nhiên, giá nhà ở thấp tầng và một số loại phân khúc bất động sản khác giảm từ 10% đến 20% tùy thuộc vào vị trí của từng khu vực.

Về nguồn cung, phân khúc nhà ở thương mại đã hoàn thành 42 dự án với khoảng gần 16.000 căn, đạt khoảng 46,1% so với năm 2022. Đồng thời, hoàn thành xây dựng 5 dự án nhà ở xã hội với quy mô 850 căn hộ. Hoàn thành 17 dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú, bằng 56% so với năm 2022.

Về tồn kho bất động sản, theo số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản trong quý III/2023 vào khoảng 18.808 căn (bao gồm: chung cư 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ 6.554 căn; đất nền 7.190 nền), trong đó, tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Về phân khúc bất động sản công nghiệp có vẻ "khởi sắc", trong quý III/2023, thị trường được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án được khởi công, ra mắt mới như: khu công nghiệp VSIP II quy mô 500ha tại Nghệ An, VSIP Cần Thơ quy mô 900ha, VSIP Bắc Ninh II quy mô 282ha, khu công nghiệp Gia Bình II quy mô 250ha tại Bắc Ninh, khu công nghiệp công nghệ cao Long Thành quy mô 410ha tại Đồng Nai...

Bất động sản năm 2023 và những con số "biết nói"

- 115 văn bản kiến nghị gỡ khó của doanh nghiệp

- Hàng trăm nghìn môi giới bỏ nghề, hàng nghìn doanh nghiệp giải thể

- Gói 120.000 tỷ gần hết năm mới chỉ giải ngân được hơn 1%

- Tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản hết 9 tháng năm 2023 mới đạt hơn 6%

- Trái phiếu phát hành tăng trưởng hai con số

- Trung bình cứ 1 tuần có khoảng 25 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường.

Với việc lượng vốn FDI trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo trong 9 tháng đầu năm 2023 tiếp tục dẫn đầu về tổng vốn đầu tư với hơn 14 tỷ USD, xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư bất động sản công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam trong thời gian vừa qua khiến nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp có sự tăng trưởng tích cực.

Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức trên 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Theo nhận định của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục trầm lắng, tiềm ẩn nhiều khó khăn, thách thức, vướng mắc nhất là về các thủ tục pháp lý.

Thị trường thiếu hụt nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp, đặc biệt thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Giá bất động sản tăng cao, nhất là nhà chung cư đang gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực. Số lượng giao dịch và thanh khoản đã chuyển biến nhưng còn chậm. Việc cải tạo chung cư cũ, nguy hiểm, xuống cấp tuy đã được quan tâm nhưng còn nhiều vướng mắc, tiến độ chậm so với yêu cầu thực tiễn.

Những cổ phiếu bất động sản triển vọng 2024

Tại báo cáo triển vọng bất động sản nhà ở năm 2024, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo thị trường sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp.

Theo đó, VCBS cho rằng, một số doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó.

Trong khi đó, VCBS cho rằng một số doanh nghiệp có thể tận dụng giai đoạn thanh lọc và phân hóa của thị trường để bứt phá trong chu kì mới. Đó là các doanh nghiệp sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý, hiệu quả kinh doanh tạo dòng tiền cao và không bị sa lầy tại các dự án quá lớn; sở hữu quỹ đất sạch và ít vướng mắc pháp lý, có năng lực đấu thầu và triển khai dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm; sản phẩm, địa bàn kinh doanh phù hợp thị hiếu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực.

Việc đẩy nhanh phát triển các dự án cơ sở hạ tầng kỳ vọng sẽ giúp gia tăng giá trị các dự án bất động sản nằm gần các dự án đầu tư công. Các khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn đầu tư sau khi hoàn thiện các đại dự án cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành v.v gồm: TP. HCM, Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Bắc Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn vị trí nằm gần các dự án có thể hưởng lợi như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG.

Dựa theo các đánh giá nói trên, VCBS khuyến nghị đầu tư 4 cổ phiếu bất động sản tiềm năng cho năm 2024 bao gồm: VHM, NLG, TCH và CSC.

1. Vinhomes (VHM): Giá mục tiêu 56.549 đồng/cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ tăng giá 40,3%

Luận điểm đầu tư:

- Duy trì tốt sức khỏe tài chính và nguồn lực kinh doanh qua giai đoạn khó khăn của thị trường;

- Vị thế tốt để hưởng lợi từ xu hướng phát triển chung của ngành;

- Các đại đô thị ven Vành đai 4 Hà Nội kỳ vọng tiếp tục là nguồn đóng góp dòng tiền quan trọng trong vài năm tới: Vinhomes Wonder Park (Đan Phượng) và Vinhomes Cổ Loa (Đông Anh), Vinhomes Ocean Park 2&3;

- Kỳ vọng duy trì vị thế dẫn đầu trong chu kỳ thị trường mới.

Luận điểm đầu tư:

- Các sản phẩm phân khúc vừa túi tiền, phù hợp cho nhu cầu ở thực (phân khúc chủ đạo của NLG) hồi phục sớm hơn thị trường chung;

- Sản phẩm Ehome hay Ehome S được đón nhận rất tích cực trong giai đoạn thị trường khó khăn;

- Chiến lược hợp lý khi liên kết với các đối tác ngoại tham gia phát triển dự án;

- Tình hình tài chính lành mạnh: tỷ lệ nợ ròng trên tổng tài sản của NLG chỉ ở mức 7,8% tại thời điểm cuối quý 3– là một trong những công ty BĐS trên sàn có đòn bẩy tài chính lành mạnh nhất.

3. Tài chính Hoàng Huy (TCH): Giá mục tiêu 15.575 đồng/cổ phiếu (tỷ lệ tăng giá 18,4%)

Luận điểm đầu tư:

- Thành phố Hải Phòng kỳ vọng là một trong những thị trường bất động sản hồi phục sớm hơn cả nước và sở hữu nhiều dư địa phát triển trong dài hạn. Với vị thế là một doanh nghiệp tên tuổi, có ảnh hưởng tại TP. Hải Phòng với quỹ đất tại các khu vực đắc địa, TCH được hưởng lợi lớn từ nhu cầu nhà ở và xu hướng phát triển hạ tầng đô thị của thành phố;

- Bắt đầu bàn giao dự án Hoàng Huy Commerce và ghi nhận lợi nhuận lớn;

- Dự án Hoàng Huy New City kỳ vọng bắt đầu đem về dòng tiền từ năm 2024;

- Vị thế tài chính tốt trong việc phát triển dự án.

Luận điểm đầu tư:

- Thành phố Huế kỳ vọng là điểm sáng về tăng trưởng kinh tế và phát triển bất động sản tại Bắc Trung Bộ trong các năm tới;

- Vị thế cao trong phát triển dự án mới;

- Dự án Ecogarden tiếp tục là nguồn đóng góp lợi nhuận và dòng tiền tích cực trong vài năm tới;

- Cuối cùng, CSC gia tăng mạnh quy mô phát triển dự án trong chu kỳ đầu tư mới. Cụ thể, dòng tiền kinh doanh từ dự án Ecogarden đã giúp CSC gia tăng mạnh quy mô nguồn vốn và giảm bớt phụ thuộc vào nợ vay ngân hàng. Xét đến việc dự án Ecogarden kỳ vọng thu về 2.000 – 2.500 tỷ đồng dòng tiền thuần trong các năm tới, chúng tôi đánh giá cao năng lực của CSC trong việc bắt đầu triển khai các dự án gối đầu.

Đức Quảng