Những điểm nổi bật tại Luật Nhà ở sửa đổi 2023

Với 423 đại biểu Quốc hội tham gia biểu quyết tán thành (chiếm tỉ lệ 85,63%), Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.

Theo chuyên gia đánh giá, Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua là 1 bộ luật rất tốt, tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và có thể nhận xét Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014, điển hình là một số quy định sau đây:

Khoản 2 Điều 32 và khoản 3 Điều 36 quy định trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại... đã dẫn chiếu về Luật Đất đai là rất chính xác, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất và khắc phục được “bất cập” của điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ định chủ đầu tư và hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã “vênh” với các quy định của Luật Đất đai 2013.

Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Điều 58 Luật Nhà ở (mới) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Đồng thời, với các quy định tại Chương V, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn có đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng hoặc bị xuống cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng.

Luật Nhà ở không quy định thời hạn sở hữu, chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở hiện hành. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài theo quy định của Luật Đất đai vẫn còn và người dân vẫn được bồi thường, bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai.

Có thể nói, việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là hoàn toàn hợp lý. Bởi quyền sở hữu cần được bảo hộ vĩnh viễn trừ khi được chuyển giao, chấm dứt theo các trường hợp được luật định về vấn đề xác lập, chấm dứt quyền sở hữu.

Mặt khác, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ không phù hợp với các quy định của Hiến pháp 2013, Bộ luật Dân sự 2015 về vấn đề sở hữu tài sản. Chưa kể, nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể gây ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua nhà chung cư, từ đó gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS.

Điều này cũng sẽ tác động tiêu cực đến chính sách phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đang được triển khai mạnh mẽ.

Cấp sổ cho người mua chung cư mini đủ điều kiện

Về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (còn gọi là chung cư mini), Điều 57 Luật Nhà ở mới đã quy định rất chặt chẽ. Để đảm bảo năng lực của nhà đầu tư là cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Chủ đầu tư chung cư mini phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trường hợp cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ quy định trong hai trường hợp này được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Miễn tiền sử dụng đất cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ

Điều 63 Luật Nhà ở quy định cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với nhiều cơ chế ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bỏ điều kiện cư trú với người mua nhà ở xã hội

Điều 78 Luật Nhà ở quy định điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã bãi bỏ điều kiện cư trú. Giao cho Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập.

Quy định này rất hợp tình hợp lý để phù hợp với thực tế dịch chuyển và thu hút lao động giữa các vùng miền, địa phương và để phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.

Điều 85 Luật Nhà ở cũng quy định chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách Nhà nước được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế…

Cụ thể hóa quy định về NƠXH

So với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung thêm 2 nội dung mới về trường hợp phát triển NƠXH: (i) Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng NƠXH bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách NƠXH thuê; (ii) tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư phát triển NƠXH thông qua hình thức đầu tư vốn hoặc thực hiện đầu tư xây dựng NƠXH, hoặc hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã cùng thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH để bán, cho thuê mua, cho thuê.

Điểm nhấn nổi bật nữa của Luật Nhà ở 2023 là quy định rõ hình thức tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được tham gia phát triển nhà ở, qua đó huy động được thêm nguồn lực quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở.

Về ưu đãi đối với phát triển NƠXH, Điều 85 Luật Nhà ở (sửa đổi) đã chi tiết, luật hóa bổ sung thêm một số ưu đãi so với luật cũ. Một là, chủ đầu tư “được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NƠXH”.

Như vậy, so với vấn đề quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, Luật mới chỉ quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NƠXH, với các phần đầu tư khác của dự án không giới hạn lợi nhuận của doanh nghiệp.

Đây là quy định quan trọng làm rõ được vấn đề khống chế lợi nhuận chỉ trong phạm vi NƠXH, không khống chế cho toàn bộ dự án để đảm bảo doanh nghiệp có động lực tham gia các dự án phát triển NƠXH.

Hai là, chủ đầu tư “được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại (NƠTM).

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, NƠTM này vào giá thành NƠXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, NƠTM này; trường hợp đầu tư xây dựng NƠTM chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng NƠTM theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Việc luật hóa quy định này sẽ tạo ra cơ sở pháp lý rõ ràng để doanh nghiệp có động lực lớn tham gia đầu tư phát triển các dự án phát triển NƠXH trong thời gian tới.

Quy định rõ xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân trong KCN

Khác với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp (KCN), nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở thuộc tài sản công…

Việc bổ sung này, đặc biệt là nhà ở lưu trú cho công nhân trong KCN cho thấy luật mới đã quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu bức thiết về lưu trú của công nhân trong các KCN ở Việt Nam hiện nay.

Bên cạnh đó, một trong những điểm đáng lưu ý của Luật Nhà ở (sửa đổi) là không có hiệu lực vào năm 2024 như thường lệ, mà sẽ có hiệu lực từ 1-1-2025. Đây được coi là thời điểm có hiệu lực để tương thích với hiệu lực của Luật Đất đai (sửa đổi) đang được hoãn thông qua tại kỳ họp Quốc hội lần này.

Có thể nói, Luật Nhà ở có mối quan hệ mật thiết với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, do đó việc quy định hiệu lực của các luật này cùng thời điểm nhằm áp dụng các nội dung có sự kết nối, tương thích với nhau, đảm bảo luật được vận hành hài hòa trên thực tế.

Ngoài ra, do nhiều chính sách của luật mới sẽ có sự tiếp nối, chồng lấn khi áp dụng giữa quy định cũ và quy định mới, nên việc áp dụng các nội dung của Luật Nhà ở (sửa đổi) và các vấn đề liên quan cũng cần lưu ý về quy định chuyển tiếp tại Điều 198.

Giải quyết 'điểm nóng' quỹ bảo trì nhà chung cư

Điều 152, Điều 153 và Điều 154 Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì và không được sử dụng kinh phí bảo trì vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

Đồng thời quy định trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì. UBND cấp huyện phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư và trong thời hạn 10 ngày. Kể từ ngày có văn bản của UBND cấp huyện mà chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị.