Bất động sản Việt Nam: Cơ hội phục hồi lớn, nhưng không dành cho tư duy ngắn hạn

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang ghi nhận làn sóng hồi phục mạnh mẽ sau thời gian dài đối mặt với khó khăn. Những tín hiệu tích cực từ đầu tư công, sự phục hồi kinh tế, dòng vốn FDI cùng với hàng loạt chính sách pháp lý mới đã thổi luồng sinh khí mới vào thị trường. Tuy nhiên, không ít chuyên gia cho rằng, sự tăng trưởng hiện nay vẫn tiềm ẩn rủi ro nếu thiếu chiến lược phát triển bền vững.

Lực đẩy lớn từ kinh tế và chính sách

Tại tọa đàm “Thị trường chung cư Hà Nội và đất nền các tỉnh phía Bắc”, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV – nhận định rằng, thị trường BĐS đang hưởng lợi từ nhiều yếu tố vĩ mô thuận lợi: tốc độ tăng trưởng GDP ổn định, thu nhập bình quân đầu người tăng đều, đầu tư công và tư nhân được thúc đẩy.

Nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai như đường sắt cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình… góp phần định hình lại bức tranh đô thị hóa và tăng giá trị bất động sản tại các khu vực liên quan.

Về mặt pháp lý, các vướng mắc tồn tại trong thời gian dài đang dần được tháo gỡ. Nghị quyết 170 của Quốc hội cho phép khởi động lại các dự án từng bị đình trệ do thanh tra; Nghị quyết 171 tạo hành lang pháp lý cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa “đất ở” và “đất khác” – một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường.

Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội cũng được chú trọng với nhiều chính sách ưu đãi về thuê đất, mặt bằng và tài chính. Nghị quyết 201/2025 vừa được thông qua, yêu cầu thành lập Quỹ Phát triển nhà ở quốc gia ngay trong tháng 6, hứa hẹn sẽ giúp khơi thông nguồn cung phân khúc này.

Rủi ro từ sự tăng trưởng “nóng”

Dù bức tranh tổng thể khá tích cực, nhưng TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh rằng thị trường đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Một trong số đó là tình trạng “nóng ảo” của giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư. Hiện nay, người dân Việt Nam phải mất trung bình hơn 25 năm thu nhập mới có thể mua được một căn hộ – mức chênh lệch quá lớn so với trung bình toàn cầu (khoảng 15 năm).

Thêm vào đó, quy trình thủ tục hành chính trong triển khai dự án vẫn phức tạp, ảnh hưởng lớn đến tiến độ và chi phí của doanh nghiệp. Nhiều địa phương vẫn xử lý pháp lý chậm, khiến nguồn cung mới ra thị trường bị hạn chế.

TS. Cấn Văn Lực cảnh báo: “Nếu nhà đầu tư chỉ nhìn thấy cơ hội mà không thấy rủi ro, đặc biệt là trong bối cảnh thông tin dễ lan truyền qua mạng xã hội, thì bong bóng giá rất dễ hình thành và vỡ”.

Sáp nhập hành chính và làn sóng đầu tư ngắn hạnMột yếu tố khác đang “khuấy động” thị trường là thông tin về việc sáp nhập các đơn vị hành chính. Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn – cho biết, sáp nhập sẽ giúp tái cơ cấu nguồn lực, tăng quy mô dân số và tạo đà phát triển cho những trung tâm kinh tế mới.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng không phải cứ có thông tin sáp nhập là giá đất sẽ tăng. Rất nhiều nhà đầu tư đang mắc phải sai lầm phổ biến: đổ xô mua đất theo tin đồn, kỳ vọng tăng giá tức thì, nhưng hạ tầng chưa có, quy hoạch chưa rõ ràng. “Chỉ khi các yếu tố nội lực được cải thiện thực sự – như dân số, thu nhập, lao động – thì bất động sản mới tăng giá bền vững,” ông Quốc Anh nhận định.

Ví dụ thực tế từ đợt sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008 cho thấy, sau hơn 15 năm, một số khu vực như Hà Đông đã tăng giá gấp nhiều lần, nhưng cũng có nơi gần như không đổi. Đây là bài học cho nhà đầu tư về sự phân hóa sau sáp nhập, đòi hỏi tầm nhìn chiến lược và phân tích kỹ lưỡng.

Doanh nghiệp cần tái cấu trúc và thích nghi

Trước những chuyển biến mạnh mẽ, TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị các doanh nghiệp BĐS cần nhanh chóng tái cấu trúc hoạt động: quản trị dòng tiền tốt hơn, xử lý nợ đến hạn (riêng năm 2025 có khoảng 93.500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp BĐS đáo hạn), đồng thời chủ động tiếp cận các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ.

Đặc biệt, doanh nghiệp cần đẩy mạnh chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong phát triển đô thị; đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm để tránh phụ thuộc vào một phân khúc hay khu vực cụ thể.

“Thị trường đã không còn là một ‘bữa tiệc dễ dãi’. Đây là thời điểm để thanh lọc, và chỉ những doanh nghiệp có tư duy dài hạn, chuyên nghiệp và minh bạch mới có thể tồn tại và phát triển bền vững,” TS. Cấn Văn Lực khẳng định.

Ông Lưu Ngọc Long - Chủ tịch Golf Land Club chia sẻ, sự kiện nhằm mong muốn tạo ra một diễn đàn thật sự thẳng thắn, thực tế và cung cấp những thông tin giá trị thiết thực, nơi mà các nhà đầu tư, chuyên gia, doanh nghiệp có thể thảo luận và chỉ ra những điểm nghẽn, những hạn chế kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản và cùng nhau tìm kiếm lối đi, cũng như đề xuất giải pháp phù hợp cho nửa cuối năm 2025 và những năm tiếp theo.