Doanh nghiệp bất động sản lỗ “khủng” 15 tỷ đồng mỗi ngày, nợ phải trả lên tới gần 15.000 tỷ đồng

Mới đây, Công ty TNHH Capitaland Tower vừa gửi nội dung công bố thông tin định kỳ về tình hình tài chính nửa đầu năm 2025 tới Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX).

Sáu tháng đầu năm 2025, Capitaland Tower – chủ đầu tư dự án Saigon Marina International Financial Centre (IFC, trước đây là Marina Central Tower) – tiếp tục báo lỗ nặng với khoản lỗ sau thuế hơn 2.732 tỷ đồng, cao gấp hơn 71 lần cùng kỳ năm trước và vượt mức lỗ của cả năm 2023 (2.683 tỷ đồng). Tính bình quân, doanh nghiệp lỗ khoảng 15 tỷ đồng mỗi ngày.

Hệ quả là vốn chủ sở hữu của Capitaland Tower tại ngày 30/6/2025 âm tới 7.046 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức âm 4.448 tỷ đồng cùng kỳ 2024, cho thấy tình trạng “mất vốn” nghiêm trọng. 

Điểm đáng chú ý là nợ phải trả của doanh nghiệp đã giảm gần 7.500 tỷ đồng so với cùng kỳ, từ 22.065 tỷ đồng xuống còn 14.514 tỷ đồng. 

Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu của Capitaland Tower ở mức âm 2,06 lần, cải thiện so với mức âm 4,96 lần vào cuối quý II/2024. Tuy nhiên, hệ số nợ phải trả trên tổng tài sản lại tăng lên 1,94 lần, tức là cứ 1 đồng tài sản, công ty đang gánh gần 2 đồng nợ.

Theo dữ liệu từ HNX, hiện tại, Capitaland Tower đang lưu hành 4 lô trái phiếu (CPLCB2328001 – 0004) với tổng giá trị phát hành gần 12.240 tỷ đồng, đáo hạn tháng 7/2028. Các trái phiếu này có lãi suất chỉ 1%/năm – thuộc hàng rất thấp trên thị trường. Thay vì kỳ vọng sinh lời từ lãi suất, trái chủ được quyền chuyển đổi số tiền gốc và lãi thành phần góp vốn điều lệ, trở thành thành viên góp vốn của công ty. 

Các lô trái phiếu này được bảo đảm bằng toàn bộ vốn điều lệ 2.070 tỷ đồng của Capitaland Tower, cùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại dự án The Sun. Ngoài ra, tài sản bổ sung hoặc thay thế thuộc Capitaland Tower hoặc bên thứ ba cũng có thể được dùng để đảm bảo. Nguồn vốn huy động từ trái phiếu chủ yếu được sử dụng để cơ cấu lại nợ và thanh toán các nghĩa vụ tài chính với ngân hàng.

Song song với tình hình tài chính khó khăn, cơ cấu cổ đông Capitaland Tower cũng có biến động lớn. 

Ban đầu, công ty do CVH Cayman Holdings Limited nắm 100% vốn. Trong những năm qua, Capitaland Tower đã nhiều lần thay đổi chủ sở hữu và tăng vốn điều lệ. Mới đây, ngày 8/8/2025, ngay trước thềm khánh thành dự án, công ty tăng vốn điều lệ từ 2.020 tỷ đồng lên 22.520 tỷ đồng (gấp hơn 11 lần). 

Hiện nay, Capitaland Tower hoàn toàn thuộc sở hữu của các cổ đông trong nước. Bà Lê Thị Huyền Linh góp 20.500 tỷ đồng, chiếm 91,03% vốn; ông Lương Phan Sơn nắm 8,522%; hai cá nhân khác là ông Nguyễn Mạnh Kiên và ông Nguyễn Tân Hưng mỗi người nắm 0,224%. Cùng với thay đổi cơ cấu cổ đông, Capitaland Tower cũng có Tổng giám đốc mới là ông Nguyễn Diệp Anh, đồng thời là Người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.

Với việc bổ sung thêm 20.500 tỷ đồng vốn góp vào ngày 8/8, cơ cấu tài sản – nguồn vốn của công ty sẽ được thay đổi đáng kể, giúp vốn chủ sở hữu trở lại mức dương, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động kinh doanh và việc tiếp cận vốn vay.

Saigon Marina IFC: Biểu tượng tài chính mới giữa “đất vàng” Ba Son

Dù thua lỗ, Capitaland Tower vẫn đưa vào vận hành công trình trọng điểm Saigon Marina IFC. Ngày 19/8/2025, dự án chính thức khánh thành tại khu “đất vàng” Ba Son, TP.HCM. Với chiều cao 240m, gồm 55 tầng nổi và 5 tầng hầm, tổng diện tích sàn hơn 106.000 m², dự án trở thành tòa nhà cao thứ ba thành phố, sau Landmark 81 và Empire City. Tòa tháp có 5 tầng đế bán lẻ, 46 tầng văn phòng (87.000 m²), 4 tầng ẩm thực và đài quan sát trên đỉnh, được trang bị 34 thang máy với thời gian chờ tối đa 30 giây giờ cao điểm.

Saigon Marina IFC được định vị là trung tâm tài chính – thương mại quốc tế, có khả năng thu hút khoảng 10.000 nhân sự. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất của dự án nằm ở chi phí đầu tư ban đầu quá cao, trong khi dòng tiền khai thác chưa kịp bù đắp chi phí lãi vay và vận hành.

Đáng chú ý, tại lễ khánh thành, bà Nguyễn Thị Phương Thảo – Phó chủ tịch thường trực HĐQT HDBank – cũng có mặt. Chỉ ít ngày sau, HDBank đã trình cổ đông phương án chuyển trụ sở chính về Saigon Marina IFC. Động thái này được kỳ vọng giúp gia tăng tỷ lệ lấp đầy, củng cố vị thế thương mại của dự án, đồng thời hé mở khả năng liên kết tài chính giữa ngân hàng và chủ đầu tư.

Quỳnh Nhi