Bất động sản Biz

Gỡ nút thắt nhà ở xã hội: VARS đề xuất tư duy mới thay vì trông chờ doanh nghiệp

Thứ ba, 27/05/2025 | 10:34 Theo dõi BĐS Biz trên

VARS cho rằng, muốn gỡ nút thắt nhà ở xã hội, cần tư duy mới thay vì trông chờ doanh nghiệp. Những rào cản về quỹ đất, thủ tục, tín dụng đang kìm hãm đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Trong thời gian gần đây, việc triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030 có nhiều tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), những bước tiến này vẫn chưa đủ để khỏa lấp khoảng cách lớn giữa mục tiêu đặt ra và thực tế triển khai. Nhiều “nút thắt” cũ chưa được tháo gỡ, khiến nhà ở xã hội vẫn là bài toán nan giải của cả người dân lẫn doanh nghiệp.

nha-o-1718187461845926347086
Ảnh minh họa

Một trong những vướng mắc lớn hiện nay là thiếu quỹ đất phù hợp. Nhiều địa phương chưa quy hoạch rõ ràng, hạ tầng thiếu đồng bộ, đất dành cho nhà ở xã hội thường nằm xa trung tâm, khó kết nối. Một số dự án dù có đất nhưng chủ đầu tư phải tự giải phóng mặt bằng, làm đội chi phí, triệt tiêu lợi thế giá rẻ. Cơ chế huy động đất từ khu vực tư nhân cũng chưa rõ ràng, thiếu chính sách đủ hấp dẫn khiến thị trường vẫn phụ thuộc vào nguồn lực công hạn chế.

Thứ hai, thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội còn phức tạp. Các thủ tục chấp thuận chủ đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội không khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn, bị “soi xét” kỹ hơn do phải trải qua các bước thẩm định đặc thù như: phê duyệt giá bán, xét duyệt đối tượng thụ hưởng. Đồng thời cũng chưa có cơ chế ưu tiên, rút gọn thủ tục hoặc chỉ định thầu phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia. Trong khi lợi nhuận thấp, dẫn đến chủ đầu tư không mặn mà tham gia phát triển.

Cơ chế tín dụng cho nhà ở xã hội cũng chưa thực sự phù hợp. VARS cho biết, nguồn vốn hiện vẫn chủ yếu trông vào vốn tự có của doanh nghiệp và các khoản vay tín dụng thương mại. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từng được kỳ vọng sẽ “kích cầu” mạnh thị trường, nhưng thực tế lại chưa phát huy hiệu quả như mong muốn. Mức lãi suất vẫn còn cao, thời hạn vay ngắn, điều kiện giải ngân phức tạp – tất cả khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều gặp khó trong tiếp cận.

Ngoài ra, nhiều địa phương còn chưa chủ động đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch trung hạn và hàng năm. VARS nhận định, thiếu sự quyết liệt từ chính quyền cấp cơ sở là nguyên nhân khiến đề án chậm về đích. Ngoài rào cản thủ tục, dự án nhà ở xã hội còn đối mặt với những yếu tố rủi ro thị trường như biến động giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công tăng cao, chi phí tư vấn thiết kế và quy định kỹ thuật thay đổi liên tục. Cơ chế thực hiện quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dành cho nhà ở xã hội cũng thiếu hướng dẫn rõ ràng, dẫn tới lúng túng trong tổ chức thực hiện, lựa chọn chủ đầu tư và triển khai xây dựng.

Một bất cập khác là việc xác định đối tượng thụ hưởng tại nhiều địa phương vẫn còn lúng túng. Nhiều người có nhu cầu bức thiết nhưng không đủ điều kiện hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú theo quy định, không thể mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội ngay tại nơi mình đang sinh sống và làm việc. Một số nhóm đối tượng như lao động thời vụ, quân nhân, công nhân trẻ thu nhập thấp – lại bị loại trừ do thiếu vốn đối ứng khi vay mua nhà. Trong khi đó, nguồn cung sản phẩm nhà ở xã hội cho thuê vẫn chưa được quan tâm đúng mức, chưa có chính sách riêng để thúc đẩy.

Dù Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn đi kèm đã có nhiều điều chỉnh tích cực, nhưng thực tiễn vẫn cho thấy sự chậm trễ trong ban hành các hướng dẫn cụ thể, đặc biệt là vấn đề hậu kiểm, đơn giản hóa điều kiện mua nhà và tăng khả năng tiếp cận chính sách.

 

Cần tư duy mới để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại

Để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại, VARS cho rằng cần một tư duy mới trong việc phát triển nhà ở xã hội – tư duy coi đây là nhiệm vụ phát triển bền vững, có tính bắt buộc đối với mỗi địa phương, thay vì trông chờ vào sự tự nguyện của doanh nghiệp hoặc “ký gửi” kỳ vọng vào thị trường tự điều tiết.

Cụ thể, VARS đề xuất các nhóm giải pháp đồng bộ. Trước hết, về quỹ đất, các địa phương cần quy hoạch cụ thể, đưa chỉ tiêu nhà ở xã hội vào chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 5 năm và hàng năm. Nguồn đất sạch có thể được tạo lập chủ động bằng hình thức BT, PPP hoặc đổi đất lấy hạ tầng, kèm theo cơ chế hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất, miễn giảm nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp. Với những dự án chưa phù hợp thị trường, nên cho phép chuyển đổi sang nhà ở xã hội.

Về thủ tục đầu tư, VARS đề xuất áp dụng chỉ định thầu minh bạch để lựa chọn chủ đầu tư thay vì đấu thầu kéo dài, đồng thời giảm bớt các điều kiện phức tạp, chuyển một số nội dung sang hậu kiểm. Các yêu cầu về kinh nghiệm, năng lực, điều kiện kinh doanh nên được nới lỏng để mở rộng cửa cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia.

 

Về vốn, cần thành lập các quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp trung ương và địa phương, lấy nguồn từ quỹ đất, ngân sách, doanh nghiệp đóng góp, hoặc các khu công nghiệp. Khuyến khích mô hình quỹ tín thác bất động sản dành riêng cho nhà ở xã hội. Song song, các chính sách tín dụng cần thiết kế phù hợp hơn: lãi suất thấp, thời hạn vay dài, điều kiện linh hoạt hơn cho người thu nhập thấp.

Ở góc độ địa phương, VARS nhấn mạnh vai trò của chính quyền trong việc thiết kế chính sách phù hợp nhu cầu, phát triển thêm mô hình nhà ở cho thuê, hỗ trợ đúng nhóm đối tượng. Đồng thời, phải tăng cường thanh tra, xử lý các hành vi trục lợi chính sách hoặc gây khó dễ cho doanh nghiệp.

Cuối cùng, để thị trường nhà ở xã hội thực sự vận hành hiệu quả, cần một chiến lược dài hạn, bền vững, có sự vào cuộc quyết liệt của Nhà nước – đóng vai trò định hướng và dẫn dắt. Nhà ở xã hội chỉ có thể phát triển khi trở thành một phần không thể thiếu trong quy hoạch đô thị, có sức hấp dẫn đối với doanh nghiệp, và dễ tiếp cận với người dân.

Khi những điều kiện cần và đủ được đảm bảo – từ quỹ đất, thủ tục, vốn, cơ chế đầu ra và sự quyết tâm của chính quyền – mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ khả thi hơn. Khi đó, phân khúc này không chỉ giải quyết nhu cầu an cư cho hàng triệu người dân, mà còn góp phần xây dựng một xã hội phát triển bền vững, bao trùm và nhân văn hơn.

Mẫn Nhi

Theo sohuutritue.net.vn Copy
Thị trường BĐS TP. HCM: 70% số lượng nhà ở ra thị trường hàng năm là hàng cao cấp, 90 triệu đồng/m2

Thị trường BĐS TP. HCM: 70% số lượng nhà ở ra thị trường hàng năm là hàng cao cấp, 90 triệu đồng/m2

Theo HoREA, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh và cả nước vẫn còn một số khó khăn trong năm 2025, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, do tính chất của năm 2025 là “năm bản lề” để “chuyển tiếp” sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ nửa cuối năm 2026 trở đi.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/7: Mức độ quan tâm đất nền giảm mạnh sau “cơn sốt” ngắn hạn

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/7: Mức độ quan tâm đất nền giảm mạnh sau “cơn sốt” ngắn hạn

Mức độ quan tâm đất nền giảm mạnh sau “cơn sốt” ngắn hạn; Nguồn cung nhà ở tại TP HCM tăng mạnh; Loạt siêu dự án của “ông lớn” Vingroup, Sunshine Group, Lotte, BRG... cùng lúc có chuyển biến quan trọng... là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Bất động sản Hải Phòng nóng trở lại: Tái hiện “thời vàng son” như TP.HCM 15 năm trước?

Bất động sản Hải Phòng nóng trở lại: Tái hiện “thời vàng son” như TP.HCM 15 năm trước?

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, bất động sản Hải Phòng được đánh giá là điểm sáng, mang nhiều điểm tương đồng với TP. Hồ Chí Minh cách đây 15 năm.
Gần 22.000 căn nhà đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025

Gần 22.000 căn nhà đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025

Số lượng căn hộ và nhà thấp tầng đủ điều kiện kinh doanh tại Hà Nội đã tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường nhà ở Thủ đô.
Nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” tìm bến đỗ mới cho dòng tiền

Nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” tìm bến đỗ mới cho dòng tiền

Sau giai đoạn “nóng” với mức giá tăng cao và nguồn cung eo hẹp, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đang chuyển hướng tập trung vào các thị trường mới hấp dẫn hơn.
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một khoảng trống đầu tư mới trên thị trường. Khi dòng tiền đầu cơ rút lui, căn hộ để ở có thể trở về đúng giá trị thực, điều này tốt cho người có nhu cầu mua nhà để ở.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng

Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro dài 40 km tại TP HCM; DIC dự thu hơn 1.100 tỷ đồng từ chuyển nhượng dự án ở tỉnh Ninh Bình mới... là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Thương phố Đại Lộ 120m²: Gấp đôi mặt tiền, nhân đôi giá trị tại Vinhomes Wonder City

Thương phố Đại Lộ 120m²: Gấp đôi mặt tiền, nhân đôi giá trị tại Vinhomes Wonder City

Thương phố Đại Lộ 120m² tại Vinhomes Wonder City thu hút nhà đầu tư nhờ mặt tiền 8m, gấp đôi nhà phố thông thường, tối ưu khai thác thương mại dài hạn....
Bất động sản Biz