CEO Nguyễn Quang Huy: Năm 2025, phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội sẽ sôi động

Thị trường bất động sản Việt Nam từ đầu năm 2024 đến nay đã chứng kiến sự chuyển biến đáng kể. Đặc biệt, sau khi Luật Đất đai năm 2024 được ban hành đã mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư và người dân. Tuy nhiên, trên thực tế, nguồn cung hạn chế, áp lực pháp lý cùng lạm phát tăng cao khiến cho thị trường bất động sản năm 2025 vẫn còn nhiều thách thức.

Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Phóng viên PetroTimes có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quang Huy (CEO Khoa Tài chính Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi, CEO công ty cổ phần Học viện Asala), một chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực bất động sản.

PV: Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về tình hình chung của thị trường bất động sản từ đầu năm 2024 đến nay?

Ông Nguyễn Quang Huy: Từ đầu năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những chuyển biến quan trọng, vừa phản ánh cơ hội vừa cho thấy các thách thức mà nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng phải đối mặt.

Một trong những điểm nổi bật là sự phục hồi mạnh mẽ ở phân khúc trung và cao cấp, chiếm hơn 70% tổng giao dịch. Giá bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đã tăng đáng kể, dao động từ 10-15%, thậm chí có nơi tăng trên 20%. Điều này phản ánh sức mua mạnh mẽ từ các tầng lớp trung lưu và thượng lưu, nhưng đồng thời cũng đặt ra vấn đề về khả năng tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu thực.

Thị trường còn gặp khó khăn về nguồn cung, do thủ tục phê duyệt dự án bị siết chặt trong khi tốc độ đô thị hóa nhanh. Dù vậy, các dự án bất động sản xanh và phát triển bền vững lại đang thu hút sự chú ý, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư dài hạn.

Ngoài ra, yếu tố kinh tế vĩ mô như chính sách tiền tệ nới lỏng, sự cải thiện hạ tầng giao thông, và dòng vốn FDI đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường. Tuy nhiên, áp lực lạm phát vẫn là một vấn đề cần lưu ý.

PV: Theo ông, những phân khúc nào trong năm 2024 nổi bật?

Ông Nguyễn Quang Huy: Mặc dù đối mặt với nhiều áp lực, một số phân khúc bất động sản vẫn nổi bật và thu hút sự quan tâm lớn.

Về nhà ở, phân khúc trung và cao cấp tại các đô thị lớn tăng trưởng mạnh, giá nhà tăng 10-15% và một số khu vực vượt 20%. Tuy nhiên, với nguồn cầu cao từ tầng lớp trung lưu và người lao động trẻ, nhà ở giá rẻ dưới 4 tỷ đồng đang trở thành "điểm nóng" trên thị trường. Tuy nhiên các sản phẩm này đang rất thiếu so vơi nhu cầu quá lớn của thị trường. Các khu đô thị vệ tinh quanh Hà Nội và TP.HCM như Long Biên, Đông Anh (Hà Nội), Bình Chánh và Nhà Bè (TP.HCM) ghi nhận sức hút mạnh nhờ giá cả hợp lý và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Trong khi đó, văn phòng cho thuê, đặc biệt là hạng A, duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt nhờ nhu cầu từ các công ty nước ngoài. Thị trường bán lẻ phục hồi mạnh, nhưng vẫn chưa đồng đều ở các tỉnh ngoài trung tâm. Sự dịch chuyển từ bán lẻ truyền thống sang thương mại điện tử cũng ảnh hưởng đáng kể đến phân khúc này.

Về bất động sản công nghiệp. Đây là phân khúc phát triển mạnh nhất nhờ dòng vốn FDI và nhu cầu từ các doanh nghiệp nước ngoài. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp lớn như Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai… đạt mức cao. Nhà ở cho chuyên gia tại các khu công nghiệp cũng tăng trưởng tốt, đáp ứng yêu cầu về không gian sống và tiện ích.

Bất động sản du lịch phục hồi sau đại dịch, đặc biệt tại các điểm đến cao cấp như Đà Nẵng, Phú Quốc. Các dự án du lịch xanh, chú trọng bảo vệ môi trường và trải nghiệm nghỉ dưỡng, đang trở thành xu hướng chủ đạo.

PV: Năm 2024, đâu là những yếu tố tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường bất động sản, thưa ông?

Ông Nguyễn Quang Huy: Thị trường năm 2024 chịu tác động bởi nhiều yếu tố quan trọng, trong đó có thể kể đến như chính sách tiền tệ và lãi suất. Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất và nới lỏng tín dụng đã cải thiện thanh khoản của thị trường, giúp nhà đầu tư và người mua nhà tiếp cận vốn dễ dàng hơn. Tuy nhiên, lạm phát vẫn là một rào cản lớn.

Một số hạ tầng giao thông lớn như đường Vành đai 3, Vành đai 4 tại Hà Nội, hay các tuyến metro tại TP.HCM đã nâng cao giá trị bất động sản, đặc biệt ở khu vực ven đô.

Bên cạnh đó, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong bất động sản công nghiệp và nhà ở dành cho chuyên gia.

Những thay đổi trong Luật Đất đai 2024 như minh bạch hóa quy hoạch và định giá đất giúp tăng niềm tin nhà đầu tư nhưng cũng gây ra thách thức trong ngắn hạn do quá trình thích nghi.

Đặc biệt, xu hướng bất động sản xanh đang là tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư, và những người có nhu cầu ở thực sự. Bất động sản xanh đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng về các sản phẩm thân thiện với môi trường. Người tiêu dùng hiện nay không chỉ quan tâm đến không gian sống, mà còn chú trọng đến các yếu tố như tiết kiệm năng lượng, sử dụng tài nguyên tái tạo và giảm thiểu tác động đến môi trường. Các dự án bất động sản xanh đáp ứng được các nhu cầu này, mang lại lợi ích cho cả người mua và môi trường. Trong bối cảnh hiện tại, bất động sản xanh không chỉ là xu hướng, mà còn là một yêu cầu cấp thiết. Với những lợi ích về môi trường và nhu cầu của người tiêu dùng, bất động sản xanh sẽ tiếp tục là tâm điểm chú ý của ngành bất động sản trong năm 2025 và những năm tiếp theo.

Những yếu tố này tạo ra cả cơ hội và thách thức, đòi hỏi nhà đầu tư phải nhạy bén trong việc nắm bắt xu hướng.

Phóng viên: Luật Đất đai 2024 được ban hành, có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản năm 2025, thưa ông?

Ông Nguyễn Quang Huy: Sự ra đời của Luật Đất Đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi lớn trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Theo tôi những điểm nổi bật trong luật mới bao gồm việc tăng cường minh bạch thông tin, cải thiện chính sách đền bù thu hồi đất, đơn giản hóa thủ tục cấp phép, thúc đẩy phát triển bất động sản xanh và hỗ trợ nhà ở xã hội.

Trước hết, việc công khai thông tin về quy hoạch và giá đất được kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, góp phần tạo môi trường đầu tư lành mạnh hơn. Bên cạnh đó, chính sách đền bù công bằng hơn trong quá trình thu hồi đất dù có thể làm chậm tiến độ các dự án lớn, nhưng sẽ đảm bảo quyền lợi tốt hơn cho người dân. Đồng thời, việc đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng sẽ giúp giảm chi phí và rút ngắn thời gian triển khai các dự án.

Đáng chú ý, Luật Đất Đai 2024 còn đưa ra các tiêu chuẩn mới nhằm khuyến khích phát triển bất động sản thân thiện với môi trường. Điều này không chỉ góp phần thúc đẩy xu hướng xây dựng bền vững mà còn tạo động lực cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội cũng sẽ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, việc triển khai các cải cách này sẽ đòi hỏi sự thích nghi từ cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Do đó, để đạt được những mục tiêu đề ra, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan cùng với sự cam kết mạnh mẽ từ phía Chính phủ.

PV: Vậy theo ông, năm 2025, phân khúc bất động sản nào sẽ là sự lựa chọn hợp lý nhất cho các nhà đầu tư?

Ông Nguyễn Quang Huy: Tôi tin rằng bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội sẽ là hai phân khúc nổi bật nhất. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đang khiến Việt Nam trở thành điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư công nghiệp. Đồng thời, với chính sách hỗ trợ của Chính phủ, nhà ở xã hội và các dự án giá rẻ sẽ thu hút sự quan tâm lớn nhờ đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Bên cạnh đó, logistics cũng sẽ được nhà đầu tư quan tâm: Với sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử và nhu cầu về kho bãi, nhà xưởng, phân khúc này sẽ tiếp tục thu hút đầu tư.

PV: Ông nhận định thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2025?

Ông Nguyễn Quang Huy: Trong bối cảnh hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với một số thách thức đáng kể. Những thách thức này đòi hỏi sự linh hoạt và tầm nhìn dài hạn của các nhà đầu tư để có thể vượt qua và tận dụng các cơ hội trong ngành.

Đầu tiên, nguồn cung hạn chế là một vấn đề đáng lo ngại. Việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ và các dự án lớn do các thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng phức tạp gây ra. Điều này hạn chế khả năng đáp ứng nhu cầu của thị trường. Bên cạnh đó, chính sách tiền tệ cũng có thể ảnh hưởng đến sức mua của người tiêu dùng. Trong trường hợp áp lực lạm phát gia tăng, lãi suất có thể tăng lên, làm giảm sức mua của người dân.

Thách thức tiếp theo là chi phí đầu tư cao. Các dự án bất động sản xanh đòi hỏi nguồn vốn lớn và công nghệ hiện đại, khiến cho việc đầu tư trở nên khó khăn hơn.

Cuối cùng, sự thay đổi pháp lý, như việc ban hành Luật Đất đai mới, có thể gây ra sự gián đoạn ngắn hạn trong triển khai các dự án bất động sản.

Để vượt qua những thách thức này, các nhà đầu tư cần phải linh hoạt, nắm bắt xu hướng thị trường và xây dựng chiến lược dài hạn. Chỉ khi có sự chuẩn bị và ứng phó kịp thời, họ mới có thể tận dụng được những cơ hội trong ngành bất động sản.

Đồng thời, các nhà đầu tư phân khúc nhà ở thương mại cũng cần nghiên cứu sản phẩm có diện tịch hợp lý, công năng tiện lợi, nội thất thông minh để tối đa hóa không gian, nhằm giảm tổng tiền cho mỗi đơn vị sản phẩm, giúp cho lượng khách hàng tiềm năng tiếp cận tốt hơn với sản phẩm trung cấp.

Xin cảm ơn ông

Đình Khương (Thực hiện)