Đường nội bộ trong khu đô thị là gì? Quản lý và sử dụng như thế nào tránh vi phạm quy định pháp luật?

1. Đường nội bộ trong khu đô thị, chung cư là gì?

Đầu tiên chúng ta có thể hiểu đường nội bộ là đường trong khu vực phạm vi phường, khu ở, khu công nghiệp, khu chung cư, khu công trình công cộng hoặc thương mại nào đó. Hay không khó hơn chúng ta có thể hiểu đường nội bộ là 1 hệ thống đường giao thông chung trong một địa bàn nhất định.

Những khu vực này thuộc quyền hạn sở hữu chung, không thuộc phạm vi và quyền quản lý của bất kỳ cá nhân nào. Mà do nhà nước quản lý hoặc một đơn vị được nhà nước ủy quyền.

Bên cạnh đó, văn bản Luật đất đai năm 2003 cũng đưa ra khái niệm rõ rệt về đường nội bộ như sau: Đường nội bộ là hệ thống hạ tầng được sử dụng vào mục đích công cộng, thuộc diện nhà nước quản lý được giao cho CĐT quản lý theo nội dung các dự án đã được phê duyệt.

Không có bất kỳ cá nhân tổ chức nào được phép sử dụng nếu chưa xuất hiện sự cho phép của nhà nước. Do đó, tất cả những hoạt động sử dụng đều phải được sự cho phép của nhà nước có văn bản trình cơ quan xác thực mới được phép đưa vào sử dụng.

Còn theo Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, cụ thể đây là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

Tuy nhiên, trong trường hợp, hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt thì đây không được xem như phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Như vậy, có 2 trường hợp pháp luật quy định về đường nội bộ:

Trường hợp 1: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của Nhà chung cư, cụ thể là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài của nhà chung cư.

Trong trường hợp này, Ban Quản trị có quyền thay mặt các chủ sở hữu của Nhà chung cư thực hiện việc quản lý theo Quy chế quản lý Nhà Chung cư mà Bộ Xây dựng đã hướng dẫn trong Thông tư 02/2016/TT – BXD.

Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung này, (theo điểm đ Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014). Ngoài ra, các chủ sở hữu cũng có trách nhiệm trong việc bảo trì và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. (Điều 91 Luật nhà ở 2014)

Thêm vào đó, Pháp luật về nhà ở cũng nghiêm cấm hành vi lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung dưới mọi hình thức. (khoản 5 Điều 6 Luật Nhà ở 2014).

Trường hợp 2: Đường nội bộ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật được sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho nhà nước hoặc giao cho Chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt, thì trường hợp này đường nội bộ không được coi là phần sở hữu chung của Nhà chung cư.

Trong trường hợp này, việc sử dụng đường nội bộ thực hiện theo quy định trong hồ sơ dự án được cấp phép hoặc văn bản của cơ quan quản lý nhà nước.

2. Đối tượng và nghĩa vụ của người sử dụng đường nội bộ

Đối tượng sử dụng đường nội bộ là những người dân trong khu vực có đường nội bộ, cư dân lân cận, cư dân khác… Tuy nhiên, đối tượng sử dụng chính là những người sống trong khu vực có đường nội bộ đó.

Theo đó, người sử dụng đường nội bộ có trách nhiệm và nghĩa vụ đóng góp xây dựng đường nội bộ chung cho khu vực mình sinh sống. Đây là việc làm tốt và đúng đắn trong khu vực sinh sống của bản thân và gia đình bạn cũng như cộng đồng. Đồng thời, các hoạt động này góp phần phát triển đời sống xã hội trong toàn bộ khu vực, không tập trung cho một đối tượng nào. Bởi vậy, luôn đảm bảo tính minh bạch và công khai cho cư dân có đường nội bộ.

Bên cạnh đó, người dân còn có trách nhiệm giao đất khi nhà nước yêu cầu, khi quỹ đất đó nằm trong dự án quy hoạch chung của nhà nước. Nhà nước sẽ có những chính sách bồi thường thỏa đáng cho quỹ đất mà nhân dân đã giao nộp cho nhà nước.

Đối với những trường hợp không thực hiện nghĩa vụ và có hành vi hủy hoại và chiếm đoạt khu vực đường nội bộ đều là những hành vi vi phạm pháp luật. Những đối tượng này sẽ được xử lý đúng theo quy định của nhà nước.

3. Quyền về đường nội bộ

- Đối với những chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có một lối đi chung. Thì người này có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Nhằm đảm bảo đời sống sinh hoạt cho gia đình.

- Chủ sở hữu được ở đường trên phần đất của chủ sở hữu bất động sản vây bọc có nghĩa vụ: đóng phí, trả phí về phần đất đó.

- Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều cao.. do các bên tự quy định nhằm đảm bảo thuận tiện nhất cho cả hai bên tham gia. Tránh gây phiền hà trong quá trình sử dụng.

- Đối với những trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu. Thì chủ sở hữu khác nhau thuộc khu vực đó phải phần ra một lối đi cần thiết cho người ở phía trong. Trường hợp này sẽ không có đền bù và trả phí.

4. Quyền hạn của Ban quản trị, chủ đầu tư cụm nhà chung cư đối với đường nội bộ

Đối với trường hợp Đường nội bộ là phần sở hữu chung của nhà chung cư, và thuộc quyền quyền sở hữu, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư thì, Ban Quản trị sẽ thay mặt các chủ sở hữu quản lý theo quy định của Quy chế do Bộ Xây dựng hướng dẫn. Theo đó, cư dân bên ngoài không được sử dụng phần đường nội bộ này nếu không được phép của các chủ sở hữu.

Tuy nhiên, để bảo đảm các nhu cầu về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác, các cư dân bên ngoài có quyền có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. (Điều 273 Bộ luật dân sự 2005).

Thực ra các quyền của Ban quản trị nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 41 Thông tư 02/2016/TT – BXD trong đó có nêu rõ các quyền của Ban quản trị đối với phần sở hữu chung trong cụm nhà chung cư tuy nhiên hiện nay chưa có quy định cụ thể đối với vấn đề này nên đã dẫn đến có một số ý kiến trái chiều trong việc hạn chế người ngoài sử dụng đường nội bộ. Theo ý kiến của cá nhân tôi, thiết nghĩ pháp luật nên có sự điều chỉnh để phù hợp hơn về vấn đề này.

Tuy nhiên, trong trường hợp Đường nội bộ trên hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng tức là trường hợp Chủ đầu tư được giao quản lý theo quy định trong hồ sơ dự án, thì cư dân bên ngoài được phép sử dụng phần đường nội bộ này, và Ban Quản trị, chủ đầu tư không có quyền rào chắn hay không cho cư dân bên ngoài sử dụng.

Bên cạnh đó, nếu đường nội bộ thuộc phần sở hữu chung của Nhà chung cư thì Ban Quản trị có quyền quản lý theo quy chế do Bộ Xây dựng hướng dẫn. Theo đó, Chính quyền địa phương không có quyền yêu cầu cho sử dụng rộng rãi với cư dân bên ngoài.

Còn nếu đường nội bộ không thuộc phần sở hữu chung của Nhà chung cư thì việc quản lý và sử dụng được thực hiện theo quy định trong hồ sơ dự án và văn bản của cơ quan chức năng khi cấp phép.

Nên vấn đề mấu chốt phải xác định rõ tại từng khu chung cư, đường nội bộ ấy có thuộc phần sở hữu chung của Nhà chung cư hay không? Hay do nhà nước quản lý, để xác định quyền và trách nhiệm của Ban Quản trị cũng như chính quyền địa phương.

5. Cách quản lý, giải quyết khi có tranh chấp đường nội bộ

Trong cuộc sống hiện đại hằng ngày rất khó để tránh khỏi các hoạt động tranh chấp về đất đai và quyền lợi sử dụng đất. Tuy nhiên, tất cả chúng ta cũng cần căn cứ vào tình hình xác thực tại mỗi địa phương để có cách giải quyết ổn thỏa và phù hợp.

Đầu tiên để tiến hành giải quyết tranh chấp bạn cần xin cấp trích lục thông tin, bản đồ, sơ đồ địa chính về khu đất của bạn. Sau đó tiến hành nộp văn bản hoặc phiếu yêu cầu đáp ứng dữ liệu đất đai tại phòng đăng ký đất đai nơi bạn ở. Dự trên những tin tức quản lý đất đai chung để chỉ ra những sai phạm trong tranh chấp đất với đối tượng tranh chấp đất.

Trường hợp vẫn không thể nào giải tỏa được tranh chấp đất giữa 2 gia đình thì rất có khả năng gửi đơn lên ủy ban nhân xã, phường, thị trấn nơi bạn ở. Lúc này, Chủ tịch Ủy ban nhân dân sẽ sở hữu trách nhiệm tổ chức việc hòa giải. Phân định các phân đất theo đúng quy tắc mà người dân được phép sử dụng.

Cuối cùng, khi Ủy ban nhân dân không thể nào hòa giải được chúng ta có thể nộp đơn lên tòa án để yêu cầu nhà nước hòa giải theo điều 203 Luật đất đai 2003.

Bảo Ngọc