Bất động sản Biz

Tiến trình mới cho bất động sản Việt Nam

Thứ năm, 12/01/2023 | 12:27 Theo dõi BĐS Biz trên

Trong thời gian gần đây, trên phần lớn các bài báo là các mẩu tin về thị trường bất động sản nhà ở giảm thanh khoản, với những tác động của siết tín dụng, trái phiếu, lãi suất. Nhưng cũng có một mảng bất động sản rất lớn khác, kém ồn ào hơn và có phần độc lập với sự thăng trầm của bất động sản nhà ở.

Đó là thị trường bất động sản thương mại. Vậy, bất động sản thương mại là gì? 

Đây là dòng bất động sản tạo ra dòng tiền, bao gồm các loại tài sản như: Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ gồm một đến hai công ty); Những dãy căn hộ cho thuê với ít nhất năm phòng; Cửa hàng, cửa hiệu, mặt bằng bằng bán lẻ có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các khu mua sắm nhỏ ở địa phương; Khách sạn và nhà hàng; Khu vực phục vụ sản xuất, kho bãi, v.v…; Trung tâm chăm sóc sức khỏe, bệnh viện, nhà dưỡng lão; Trường học, trung tâm đào tạo.

“Chúng ta dành hầu hết thời gian trong ngày để làm việc trong văn phòng, đi mua sắm ở trung tâm thương mại, hay giải trí, nghỉ ngơi ở nhà hay khu du lịch.” bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết. “Nhìn vào tháp nhu cầu bất động sản của Cushman & Wakefield, có thể thấy các nhu cầu từ cơ bản đến nâng cao của con người đều phải gắn liền với bất động sản. Chúng tôi ước tính giá trị đầu tư bất động sản thương mại của Việt Nam có thể lên tới hàng chục tỷ đô-la Mỹ để phục vụ cho các nhu cầu của đô thị.”

 

Thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và chỉ tập trung chủ yếu tại TP HCM và Hà Nội. Tỷ trọng dân số tại Việt Nam đứng thứ 15 trên thế giới với gần 100 triệu người, theo báo cáo từ World Bank. Theo Bộ Xây Dựng, tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc cũng đạt mức trên 40%, trong khi đó, các thành phố hàng năm cũng đón số lượng lớn dân nhập cư và sự nổi lên của thế hệ bùng nổ nối tiếp (Millennials và Generation Z). 

Tổng nguồn cung văn phòng Hạng A tại TP HCM và Hà Nội đạt khoảng 820 nghìn m2. Con số này đang thấp hơn nhiều lần so với các thị trường văn phòng trong khu vực như Tokyo (khoảng 10 triệu m2), Seoul (4,3 triệu m2) hay Singapore (2,6 triệu m2), theo báo cáo năm 2022 của Cushman & Wakefield. 

“Hầu hết thế hệ trước, nhất là các gia đình di cư đến thành phố lớn để lập nghiệp, đều làm việc rất chăm chỉ để gia đình họ có cuộc sống tốt hơn. Họ muốn con cháu mình có trình độ giáo dục cao và cuộc sống mà họ chưa đạt được. Nhu cầu bất động sản của thế hệ này nằm chủ yếu ở nhà ở và nhà máy. Khi nền kinh tế cũng như đời sống của các hộ gia đình dần được nâng cao, các thế hệ tiếp theo có nhiều nhu cầu về bất động sản thương mại hơn,” bà Trang Bùi nhận định. “Chúng ta có thể thấy rõ những con số tăng trưởng nhu cầu thương mại từ thế hệ mới khi họ bắt đầu đến tuổi thuê nhà và sẵn sàng chi nhiều tiền hơn vào việc tăng trải nghiệm của bản thân như mua sắm, du lịch, sức khỏe, giáo dục và các dịch vụ đi kèm”.

Tại các khu vực công nghiệp, tín hiệu đầu tiên và rõ ràng nhất chính là sự tăng trưởng việc làm. Sau khi nhà máy mở cửa, tất cả những bất động sản phụ trợ ‒ nhà cho thuê, siêu thị, cửa hàng, trạm xăng, khu giải trí, trường học, v.v… ‒ sẽ tăng lên để đáp ứng nhu cầu.

Hầu hết các thành phố và thị trấn đều có pháp lệnh quy hoạch vùng, theo đó sẽ đề ra phương án xây dựng cái gì và ở đâu. Ví dụ, nếu một khu vực được quy hoạch để sử dụng sản xuất công nghiệp, thì mô hình quy hoạch sẽ bị giới hạn trong phạm vi đó. Điều này cũng đúng với các vùng của thành phố được quy hoạch để làm khu thương mại và khu dân cư.

Một khu vực của thành phố cũng có thể được quy hoạch vừa làm khu dân cư vừa làm thương mại, và thậm chí là để sản xuất công nghiệp. Điều đó giúp nhà đầu tư  thêm nhiều lựa chọn trong cách phát triển bất động sản của mình. Những khu vực này có thể là nơi tuyệt vời để đầu tư bất động sản thương mại, nhưng chỉ khi thành phố đã đầu tư đáng kể để biến mô hình quy hoạch đó thành hiện thực.

Điển hình có thể nói đến Thành phố Thủ Đức, là một trong những điểm nóng đầu tư chính tại Thành phố Hồ Chí Minh với quy hoạch chi tiết các phân khu chức năng. Trong khi cơ sở hạ tầng trong lõi trung tâm đã quá tải dưới áp lực mở rộng nhanh chóng, khó tìm quỹ đất trống, giá trị đất đai đã đạt đến mức làm cho việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê không còn khả thi và giá thuê văn phòng đã đạt đến mức đỉnh điểm kể từ năm 2008. Việc quy hoạch khu tài chính và đô thị phức hợp mới Thủ Thiêm với nhiều diện tích dành cho bất động sản thương mại hơn là một giải pháp tốt và một khi hoàn thành Thủ Thiêm sẽ giảm bớt những áp lực mà TP. Hồ Chí Minh đang phải đối mặt.

Nhà đầu tư thường hỏi: “Thời điểm tốt để đầu tư bất động sản thương mại là khi nào?” Và câu trả lời của tôi là: “Ngay bây giờ, nếu bạn đang tiếp cận đúng loại bất động sản tại Việt Nam, với mức giá hợp lý,” bà Trang Bùi nhấn mạnh. 

Hầu hết các bất động sản thương mại đều có vòng đời trung bình nhất định, bất kể chúng được chăm sóc tốt như thế nào. Khi vượt quá tuổi thọ được định sẵn đó, giá trị của tài sản sẽ giảm dần và lỗi thời. Ví dụ, một tòa nhà văn phòng được xây dựng với tuổi đời quá cao có thể sẽ chưa lắp đặt hệ thống Internet tốc độ cao hoặc các thiết bị thông minh tân tiến. Chính vì thế, nhiều công ty công nghệ, nhóm khách thuê lớn trong những năm gần đây, không thể chọn đặt văn phòng tại các tòa nhà lỗi thời này dù ở vị trí đắc địa.

Bên cạnh đó, không giống như các dự án phát triển đô thị mới ở các quốc gia khác, việc thiếu các chính sách ưu đãi là một trong những trở ngại lớn nhất cho tốc độ phát triển của bất động sản thương mại tại Việt Nam. Các nhà đầu tư và chủ đầu tư cần nhiều sự hỗ trợ từ chính phủ về các vấn đề liên quan đến pháp luật và thuế. Việc tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi và minh bạch hơn sẽ đóng vai trò như một chất xúc tác để thúc đẩy nhanh tiến độ phát triển bất động sản thương mại của Việt Nam.

Nhật Lâm

Theo vnmedia.vn Copy
Tin bất động sản ngày 4/10: Đồng Nai xử phạt chủ đầu tư dự án Gem Sky World

Tin bất động sản ngày 4/10: Đồng Nai xử phạt chủ đầu tư dự án Gem Sky World

Khánh Hòa bổ sung hàng loạt dự án lớn vào kế hoạch sử dụng đất 2023; Bình Thuận "thúc" khởi công KCN Tân Đức vốn đầu tư 1.200 tỷ đồng; Đà Nẵng lập đoàn kiểm tra về kiến nghị của doanh nghiệp về tiền thuê đất… là những tin tức bất động sản đáng chú ý.
Thị trường trầm lắng, giá chung cư Hà Nội vẫn tăng phi mã 19 quý liên tiếp

Thị trường trầm lắng, giá chung cư Hà Nội vẫn tăng phi mã 19 quý liên tiếp

Theo khảo sát, hiện giá sơ cấp đạt 54 triệu VNĐ/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý 1/2019.
Thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận tình hình hoạt động chậm

Thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận tình hình hoạt động chậm

Tình hình hoạt động của thị trường bất động sản Hà Nội trong Quý 3 năm 2023 tương đối chậm với nhiều thách thức hiện hữu. Tuy nhiên, sự xuất hiện của các nhà bán lẻ quốc tế, lượng du khách nội địa ổn định, các dự án FDI mới, cũng như những nỗ lực chủ động tháo gỡ những nút thắt của thị trường từ Chính phủ, đang hứa hẹn triển vọng phục hồi tích cực của thị trường.
Bất thường trong việc huy động vốn tại dự án toà nhà 95 Láng Hạ

Bất thường trong việc huy động vốn tại dự án toà nhà 95 Láng Hạ

Trên website của Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thương mại Sông Hồng (SongHong ICT), ở mục “Các dự án đầu tư” của doanh nghiệp này có quảng cáo về Tòa nhà hỗn hợp 95 Láng Hạ (quận Đống Đa, Hà Nội)...
Tin bất động sản ngày 3/10: Bình Định lãng phí hai khu đất nghìn tỷ nằm bất động

Tin bất động sản ngày 3/10: Bình Định lãng phí hai khu đất nghìn tỷ nằm bất động

UBND cấp huyện được ủy quyền định giá đất từ 30 tỷ đồng trở lên; Nha Trang bổ sung gần 39 ha vào kế hoạch sử dụng đất năm 2023; Vinhomes mua Dự án Cam Ranh Bay Cottages của Công ty Cá Tầm…là những tin tức bất động sản đáng chú ý.
Công ty bất động sản Nhật Nam lừa đảo, huy động gần 9.000 tỷ đồng

Công ty bất động sản Nhật Nam lừa đảo, huy động gần 9.000 tỷ đồng

Bộ Công an cho biết, từ năm 2020 đến 2022, Công ty Nhật Nam đã thu tổng số tiền khoảng hơn 8.941 tỷ đồng của khoảng 20.000 cá nhân, thông qua 45.525 Hợp đồng hợp tác kinh doanh (một cá nhân ký nhiều hợp đồng)...
Tin bất động sản ngày 2/10: Hà Nội kiểm định trên 1.000 nhà chung cư cũ

Tin bất động sản ngày 2/10: Hà Nội kiểm định trên 1.000 nhà chung cư cũ

Quảng Bình sắp đấu giá 49 thửa đất tại dự án Khu đô thị Sa Động;Khởi công khu đô thị gần 700 tỉ đồng tại phía Đông Nam thị trấn Đồng Mỏ Lạng Sơn;TPHCM tập trung triển khai các công trình, dự án có tính cấp bách…là những tin tức bất động sản đáng chú ý
Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Nâng lợi nhuận cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội lên 15% sẽ làm giá bán nhà tăng

Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Nâng lợi nhuận cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội lên 15% sẽ làm giá bán nhà tăng

“Trong quá trình sửa đổi luật, có nhiều ý kiến cho rằng tại sao không nâng lợi nhuận lên 15%? Chúng tôi đã khảo sát và thấy rằng, như vậy sẽ làm nâng giá bán nhà cho người thu nhập thấp”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nói.
Bất động sản Biz
Bất động sản Biz