Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một khoảng trống đầu tư mới trên thị trường. Khi dòng tiền đầu cơ rút lui, căn hộ để ở có thể trở về đúng giá trị thực, điều này tốt cho người có nhu cầu mua nhà để ở.
"Cú sốc" của giới đầu tư căn hộ
Từ đầu tháng 3, nhiều chung cư tại TP. Hồ Chí Minh đã bắt đầu áp dụng các quy định cấm sử dụng căn hộ để kinh doanh lưu trú ngắn ngày dưới hình thức Airbnb (mô hình kết nối người cần thuê nhà, phòng nghỉ với những người có phòng cho thuê). Động thái này diễn ra sau khi UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành quy định cụ thể, đồng thời Luật Nhà ở 2023 cũng sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, với điều khoản cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
Ban quản trị nhiều chung cư tại một số địa phương khác cũng đã và đang xem xét các quy định tương tự. Việc siết chặt hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày là xu hướng đã được dự báo từ trước, nhằm đảm bảo đúng mục đích sử dụng căn hộ và trật tự trong khu dân cư.
Ảnh minh họa
Thời gian qua, mô hình lưu trú dạng Airbnb phát triển mạnh tại các đô thị lớn, tạo nên một thị trường sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Từ những bất tiện cho cư dân, áp lực hạ tầng, cho đến thất thu thuế và nguy cơ mất an ninh trật tự – đã có nhiều dấu hiệu cảnh báo rằng thị trường này đang phát triển vượt khỏi vùng kiểm soát của pháp luật.
Vấn đề cốt lõi là sự lệch pha giữa công năng thiết kế và mục đích sử dụng. Các dự án chung cư được xây dựng theo chỉ tiêu quy hoạch phục vụ cư dân ở lâu dài, từ hệ thống tiện ích, hạ tầng xã hội, đến phòng cháy chữa cháy và bãi đỗ xe. Khi một lượng lớn căn hộ bị chuyển sang kinh doanh lưu trú ngắn hạn, hạ tầng nhanh chóng quá tải, làm xáo trộn sinh hoạt cộng đồng và phát sinh chi phí quản lý, bảo trì.
Mặt khác, việc cho thuê ngắn ngày theo kiểu “nửa vời” – không đăng ký kinh doanh, không nộp thuế, không khai báo cư trú – còn tạo ra sự cạnh tranh thiếu công bằng với các mô hình lưu trú chính thống như khách sạn, condotel, hay căn hộ dịch vụ.
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc siết chặt quản lý là cần thiết để tái lập sự minh bạch và công bằng cho thị trường lưu trú. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để tái định vị giá trị thật của bất động sản chung cư – trở về đúng chức năng nhà ở thay vì một kênh đầu tư siêu lợi nhuận.
Ai được – ai mất?
Với các nhà đầu tư lướt sóng hoặc mua căn hộ để khai thác Airbnb, đây là cú “phanh gấp”. Trong bối cảnh mặt bằng giá đã lên cao, khả năng tăng thêm không nhiều, lợi nhuận khai thác ngắn hạn bị suy giảm bởi các rào cản pháp lý – chi phí kinh doanh, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, đăng ký tạm trú, thuế, phí... – nhiều người sẽ buộc phải thoái lui.
Thị trường có thể chứng kiến một làn sóng "bán tháo" những căn hộ vốn chỉ để phục vụ cho thuê ngắn ngày. Khi mô hình này không còn hiệu quả như trước, dòng tiền sẽ dịch chuyển – và nhóm người mua để ở sẽ là bên hưởng lợi.
Thực tế, trong bối cảnh “cơn khát” nhà ở ngày càng rõ nét, đặc biệt là các sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của người dân đô thị, việc giảm sức hút đầu tư ngắn hạn sẽ góp phần bình ổn giá bán. Người mua ở thực sẽ có nhiều lựa chọn hơn, trong khi áp lực từ giới đầu cơ tạm thời giảm nhiệt.
Cần khung pháp lý rõ ràng
Dù ủng hộ việc siết lại thị trường cho thuê ngắn ngày, VARS cho rằng cần có hành lang pháp lý minh bạch thay vì cấm đoán hoàn toàn. Chủ căn hộ muốn cho thuê nên được phép hoạt động nếu có đăng ký kinh doanh, tuân thủ quy định về an toàn, an ninh và nhận được sự đồng thuận từ cộng đồng cư dân trong toà nhà.
Các địa phương cũng cần đưa ra quy chế riêng cho hoạt động này, chẳng hạn như hạn mức căn hộ được phép cho thuê ngắn ngày trong một dự án, yêu cầu quản lý khách ra vào, tiêu chuẩn dịch vụ và nghĩa vụ thuế khoá. Chỉ khi có khung pháp lý đầy đủ, các mô hình kinh doanh mới phát triển bền vững mà không làm méo mó thị trường.
Khi căn hộ bị chuyển sang kinh doanh lưu trú ngắn hạn, hạ tầng nhanh chóng quá tải. Ảnh minh họa
Câu chuyện của Việt Nam không phải là cá biệt. Nhiều thành phố lớn trên thế giới đã và đang áp dụng các biện pháp mạnh để siết loại hình lưu trú ngắn ngày. Tại Barcelona (Tây Ban Nha), chính quyền đã ngừng cấp phép cho thuê Airbnb mới từ năm 2021. Tại New York (Mỹ), luật mới chỉ cho phép thuê ngắn ngày dưới 30 ngày nếu chủ nhà cùng ở đó và số khách không vượt quá hai người.
Các động thái này đều chung một mục tiêu kiểm soát đà tăng giá nhà ở, hạn chế khủng hoảng chỗ ở cho cư dân đô thị, và đảm bảo công bằng trong kinh doanh lưu trú.
Tại Việt Nam, điều tương tự đang dần thành hình. Khi khung pháp lý được hoàn thiện và thị trường được phân tầng rõ ràng – nhà ở là để ở, còn lưu trú là để kinh doanh – giá trị thật của bất động sản sẽ dần được thiết lập lại.
Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một khoảng trống đầu tư mới trên thị trường. Khi dòng tiền đầu cơ rút lui, căn hộ để ở có thể trở về đúng giá trị thực, điều này tốt cho người có nhu cầu mua nhà để ở.
Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro dài 40 km tại TP HCM; DIC dự thu hơn 1.100 tỷ đồng từ chuyển nhượng dự án ở tỉnh Ninh Bình mới... là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Thương phố Đại Lộ 120m² tại Vinhomes Wonder City thu hút nhà đầu tư nhờ mặt tiền 8m, gấp đôi nhà phố thông thường, tối ưu khai thác thương mại dài hạn....
Business Suite là mô hình sản phẩm mới xuất hiện trên thị trường nhưng đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư bởi mô hình bất động sản đa công năng này mang lại nhiều ưu thế về trải nghiệm sống, đặc biệt là tiềm năng đầu tư sinh lời cao.
Sự “thức tỉnh” của Đức Hòa không còn là một kỳ vọng trên giấy, mà đang dần hiện hữu từng ngày qua tốc độ hoàn thiện hạ tầng, sự thay đổi quy hoạch và làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư rõ nét. Trong dòng chảy đó, những dự án được quy hoạch tốt, sở hữu vị trí chiến lược như Imperia Grand Plaza Đức Hoà sẽ là tâm điểm đón sóng trên thị trường.
Bắt đầu từ ngày 1/7/2025, nhiều thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản sẽ có sự thay đổi đáng chú ý. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh vừa ký ban hành Quyết định số 872/QĐ‑BXD công bố danh mục thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc bãi bỏ....
Quảng Ninh phê duyệt khu đô thị sinh thái kết hợp công viên gần 4.200 tỷ đồng; TP Thủ Đức công bố 9 phân khu quy hoạch mới; Đồng Tháp chấp thuận chủ trương đầu tư Khu đô thị Mỹ Trà hơn 6.200 tỷ đồng; Huế đề xuất quy hoạch khu công nghiệp rộng 140 ha tại huyện A Lưới…là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Thị trường bất động sản phía Nam đang dần lấy lại nhịp sau giai đoạn trầm lắng, nhờ lực đẩy từ hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu đầu tư phục hồi. Trong đó, Bình Dương là một trong những điểm sáng nổi bật nhờ vị trí chiến lược và nguồn cung cải thiện rõ rệt.
