Lãi suất giảm, tại sao thị trường bất động sản vẫn trầm lắng?

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã lần thứ 4 giảm lãi suất điều hành, cùng với đó các ngân hàng thương mại cũng giảm lãi suất huy động, lãi suất cho vay. Việc giảm lãi suất liên tục trong vòng 3 tháng gần đây được xem là một biện pháp quan trọng để thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng và góp phần phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đến nay thị trường bất động sản vẫn chưa sôi động. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?

Trao đổi với PetroTimes, TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính, ngân hàng cho rằng, nguyên nhân chính khiến bất động sản vẫn đóng băng là do lãi suất cho vay vẫn còn cao, nhà đầu tư mất niềm tin, doanh nghiệp thiếu vốn. Việc thiếu vốn khơi nguồn từ năm ngoái, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp suy giảm, đặc biệt là trái phiếu bất động sản. Bên cạnh đó, ngân hàng siết tín dụng bất động sản trong năm ngoái và nửa đầu năm 2023. Gần đây, ngân hàng giảm lãi suất, có vài dấu hiệu tích cực, nhưng nói chung thị trường vẫn còn trầm lắng.

Ngoài ra, TS Nguyễn Trí Hiếu cũng chỉ ra một số nguyên nhân ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như:

Sự bất ổn trong nền kinh tế: Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến đóng băng của thị trường bất động sản là sự bất ổn trong nền kinh tế Việt Nam. Mặc dù đã có những cải thiện đáng kể trong môi trường kinh doanh, nhưng các vấn đề như tăng trưởng kinh tế thiếu ổn định, sự bất đồng về chính sách kinh tế và hạn chế về quản lý đất đai vẫn góp phần tạo ra một môi trường không ổn định cho việc đầu tư vào bất động sản.

Quy định pháp lý phức tạp: Hệ thống pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn chưa hoàn thiện. Quy định pháp lý phức tạp, quy trình phê duyệt chậm chạp và thiếu minh bạch đã gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Các rào cản này đã làm tăng rủi ro và giảm sự hấp dẫn của thị trường bất động sản, đồng thời làm giảm sự quan tâm và đầu tư của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Tín dụng hạn chế: Mặc dù lãi suất đã được giảm xuống, nhưng các yêu cầu tín dụng còn khá cao và hạn chế đối với người mua nhà. Ngân hàng vẫn áp dụng nhiều chính sách cứng nhắc để đảm bảo rủi ro tín dụng và kiểm soát lạm phát. Điều này gây ra rào cản cho người mua nhà và làm giảm khả năng tiếp cận vốn vay.

Đồng thời, nhu cầu mua nhà và đầu tư vào bất động sản cũng đã giảm do tình hình kinh tế chung chưa ổn định, giới hạn tài chính cá nhân và thiếu sự tin tưởng vào thị trường bất động sản. Từ đó làm chậm quá trình mua bán và phát triển thị trường bất động sản.

Tâm lý người mua và nhà đầu tư: Dù lãi suất giảm có thể tạo ra lợi ích tài chính, nhưng tâm lý của người mua và nhà đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng. Nếu có sự không chắc chắn về tương lai kinh tế hoặc lo ngại về rủi ro, người mua và nhà đầu tư có thể chần chừ và hoãn việc đầu tư, mua bất động sản. Điều này dẫn đến sự suy giảm hoạt động và đóng băng thị trường bất động sản.

Đa dạng hóa đầu tư: Một lợi ích của giảm lãi suất là khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau. Nhà đầu tư có thể tìm kiếm cơ hội sinh lợi từ các lĩnh vực như chứng khoán, ngành công nghiệp hay thậm chí tiền điện tử. Điều này có thể làm giảm sự quan tâm và luồng vốn vào thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn, dừng triển khai các dự án bất động sản, cắt giảm lao động… ảnh hưởng đến an sinh, trật tự xã hội.

“Mặc dù lãi suất giảm có thể tạo ra một số lợi ích cho thị trường bất động sản, nhưng nó không đảm bảo sự khởi sắc hoặc khôi phục của thị trường. Để khơi thông thị trường bất động sản tại Việt Nam, cần áp dụng một số giải pháp như cải thiện môi trường kinh doanh, hoàn thiện quy định pháp lý, tăng cường hỗ trợ tài chính, nới tín dụng, thúc đẩy phát triển hạ tầng, tăng cường thông tin và quảng bá, cùng với khuyến khích đầu tư nước ngoài. Sự kết hợp của các biện pháp này sẽ tạo điều kiện thuận lợi kích thích tăng trưởng nền kinh tế, qua đó phục hồi và phát triển thị trường bất động sản bền vững”, TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Thiếu nguồn cung bất động sản ở nhiều phân khúc

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc, cụ thể: Nhà ở thương mại hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022; nhà ở xã hội hoàn thành xây dựng 4 dự án với quy mô 934 căn hộ;

Dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 8 dự án với 3.385 căn, bằng 133,33% so với quý IV/2022, gồm: 2.458 căn hộ du lịch, 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú.

Về giá giao dịch, tiếp tục có xu hướng giảm so với 6 tháng cuối năm 2022, trong đó thời điểm giá giảm nhiều là quý I/2023. Giá chung cư tại các địa phương giảm 2-6% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm 6-10% so với kỳ trước, đất nền tại các dự án giảm khoảng 8-11%.

Về tổng lượng giao dịch, có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 40,69% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Huy Tùng