Chưa rõ cơ chế bảo vệ quyền lợi của khách hàng mua bất động sản

Sáng 12/4, tại phiên thảo luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đối với Dự thảo Luật kinh doanh BĐS, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nhấn mạnh: Cần làm rõ khái niệm kinh doanh và khái niệm về BĐS. Theo đó, kinh doanh là một nghề, phải tiến hành thường xuyên, liên tục và là hoạt động độc lập, mang lại lợi nhuận chính cho chủ thể thực hiện kinh doanh. Mặt khác, chủ thể kinh doanh tự chịu trách nhiệm hoạt động kinh doanh của mình.

Luật Doanh nghiệp 2020 cũng đang quy định kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các khâu của quá trình từ đầu tư sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm, cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.

Do vậy, kinh doanh BĐS phải được định nghĩa lại. Theo đó, kinh doanh BĐS phải do chủ thể làm BĐS thực hiện chứ không phải ai cũng thực hiện được.

Khái niệm thứ hai là khái niệm BĐS. Theo Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, không phải mọi BĐS đều có thể đưa vào kinh doanh được. Theo đó, những BĐS đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì mới được kinh doanh. Chủ thể kinh doanh BĐS phải là chủ thể chuyên nghiệp như doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Phát biểu tại phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương bày tỏ băn khoăn về tên gọi của Dự án luật; nên để tên Luật là ”Luật Kinh doanh BĐS” hay “Luật Giao dịch BĐS”. Hiện tại đang nhiều cá nhân kinh doanh BĐS hơn tổ chức kinh doanh BĐS. Do đó, cần nghiên cứu thêm về tên luật, phạm vi điều chỉnh.

Bên cạnh đó, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng không nên bỏ nội dung “vì mục đích sinh lợi” trong khái niệm về kinh doanh BĐS, để phản ánh đúng bản chất của hoạt động này và mục đích của các bên tham gia.

Về việc công chứng hợp đồng kinh doanh BĐS, Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương cho rằng bản chất các sàn giao dịch là nghiêng về việc môi giới, tư vấn, không có ý nghĩa bảo đảm an toàn pháp lý như đối với cơ sở công chứng. Thực tế, bên môi giới không chỉ môi giới riêng, mà vừa môi giới vừa kinh doanh, nên việc quy định chặt chẽ về sàn giao dịch, tổ chức môi giới, tư vấn là cần thiết. Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng nên rà soát điều kiện thành lập sàn giao dịch, trong đó, cần lưu ý đến việc chủ sàn giao dịch phải có bằng cấp cụ thể được quy định chặt chẽ.

Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương cho rằng, dự thảo Luật chưa có quy định rõ ràng về cơ chế bảo vệ quyền lợi của khách hàng, người tham gia vào giao dịch BĐS hoặc tham gia sàn giao dịch, hậu quả pháp lý liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư, nhất là của sàn giao dịch. Vì vậy, cần nghiên cứu bổ sung các quy định này để quản lý chặt chẽ hơn nữa việc kinh doanh BĐS.

Không thể bắt buộc tất cả phải thanh toán không dùng tiền mặt

Cho ý kiến tại phiên thảo luận, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, hiện còn thiếu báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp, vì vậy, cần tiếp tục rà soát, tránh thiếu sót, thể hiện không rõ nội dung, thiếu toàn diện.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh nội dung quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS là về quy hoạch, xây dựng trục quy hoạch theo thời gian, do vậy, việc tái cấu trúc cần được thực hiện cả với thị trường, doanh nghiệp, sản phẩm, trong đó, quy hoạch là vấn đề cốt lõi. Tuy nhiên, dự thảo Luật còn chưa thể hiện rõ nét nội dung này.

Đối với quy định về việc tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt, Chủ tịch Quốc hội cho biết, Nghị quyết 18/NQ-TW của BCH Trung ương khuyến khích hình thức thanh toán này, tuy nhiên, trong dự thảo Luật lại quy định tất cả việc thanh toán phải dùng hình thức này. “Quy định này thiếu tính khả thi khi áp dụng trong thực tiễn.” – Chủ tịch Quốc hội nêu ý kiến.

Chủ tịch Quốc hội cũng nêu, Nghị quyết 18 có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS gắn với thông tin về đất đai; xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật không có điều khoản, nội dung cụ thể để thể chế hóa nội dung này. Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung Nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo Luật này.

Trong vấn đề quản lý thị trường BĐS, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần rà soát, tổng kết những vướng mắc, tồn tại, hạn chế để có những điều chỉnh tổng thể, cả về sân chơi, người chơi, luật chơi trên thị trường BĐS, để tháo gỡ những hạn chế trước mắt cũng như những vướng mắc lâu dài, tránh làm phát sinh các vấn đề khác.

Về phạm vi điều chỉnh, Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự án luật này có sự giao thoa với nhiều luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, lần sửa đổi luật này là cơ hội lớn để giải quyết những vấn đề tổng thể, tạo ra sự thay đổi nhưng vẫn đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Xuân Hưng