Bất động sản Trung Quốc: Những “bài học” hiệu quả cho Việt Nam

TS. Nguyễn Ngọc Thảo - Giảng viên Đại học Nottingham Trent (Vương Quốc Anh) cho biết, việc nghiên cứu sâu hơn về thị trường bất động sản (BĐS) Trung Quốc cũng là một cách giúp xây dựng những chính sách phù hợp, tránh nguy cơ khủng hoảng sâu cho thị trường địa ốc Việt Nam.

- Ông đánh giá ra sao về những biện pháp giải cứu thị trường bất động sản mà Trung Quốc đang áp dụng hiện nay?

Không được đánh giá là nghiêm trọng như khủng hoảng tài chính năm 2008, xuất phát từ việc sụt giảm giá BĐS và mất khả năng chi trả của người vay tại nước Mỹ. Tuy nhiên, khủng hoảng BĐS Trung Quốc đã gây ra nhiều quan ngại cho thị trường tài chính khu vực và thế giới.

Việc phát triển và đô thị hoá khiến nhiều hộ gia đình trẻ ở Trung Quốc chuyển từ nông thôn về các thành phố lớn. Tuy nhiên, hành lang pháp lý đã không theo kịp tốc độ phát triển của thị trường BĐS.

Nhằm ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ BĐS, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra chính sách “3 lằn ranh đỏ” vào cuối năm 2020, để kiểm soát việc cho vay đối với các công ty BĐS. Trong khi đó, đại dịch Covid-19 đã gây ra tình trạng thất nghiệp cao và khiến thị trường BĐS khó khăn hơn.

Hệ quả là, việc khó tiếp cận nguồn vốn, sự sụt giảm giá cổ phiếu, mất khả năng trả lãi trái phiếu nước ngoài đã tạo thêm các khoản nợ của các công ty BĐS (như Tập đoàn Evergrande). Bên cạnh đó, sự sụp đổ mang tính dây chuyền khiến nhiều doanh nghiệp BĐS mất khả năng thanh khoản.

Vào tháng 11/2022, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra chính sách 16 điểm nhằm giải cứu thị trường BĐS tập trung vào giãn nợ, giảm lãi suất, sử dụng các gói cứu trợ để phục hồi thị trường. Đáng chú ý, mới đây, Chính phủ Trung Quốc chuẩn bị tung gói cứu trợ 1.000 tỷ Nhân Dân Tệ nhằm hỗ trợ cho chương trình nhà giá rẻ ở khu vực nông thôn và khó khăn.

Mặc dù vậy, sự can thiệp của Chính phủ Trung Quốc được xem là vẫn chậm hơn so với tốc độ khó khăn của các doanh nghiệp BĐS. Theo REUTERS, các chỉ số mới nhất cho thấy thị trường BĐS Trung Quốc vẫn chưa hồi phục hoàn toàn mặc dù đã áp dụng nhiều biện pháp giải cứu thị trường. Cụ thể, doanh số bán BĐS của Trung Quốc (tính theo diện tích sàn) đã giảm hơn 20% so với cùng kỳ năm trước.

- Theo ông, Việt Nam có thể áp dụng được những giải pháp nào từ Trung Quốc?

Việt Nam là một trong những thị trường phát triển nhanh nhất Đông Nam Á. Việc thành lập các đô thị vệ tinh xung quanh các thành phố lớn đã đạt được những bước tiến nhất định theo mục tiêu tỷ lệ 52% đô thị hóa năm 2030. Trong đó, phân khúc căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình cũng phát triển nhanh trong những năm vừa qua.

Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam vẫn tồn tại nhiều bất cập bởi các tiêu chuẩn chưa được đồng bộ, thông tin chưa minh bạch, khung pháp lý chưa hoàn thiện. Do đó, thị trường đã có sự chững lại từ giữa năm 2022 sau khi Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm hạn chế việc đầu cơ BĐS.

Ngoài những biện pháp giải cứu thị trường hiện nay, tôi cho rằng cần xem xét một số biện pháp bổ sung để phục hồi thị trường BĐS Việt Nam như sau:

Trước hết, cần đảm bảo các doanh nghiệp BĐS tuân thủ đầy đủ luật pháp trong quá trình kinh doanh. Một trong những biện pháp là có thể cân nhắc đưa các doanh nghiệp BĐS vào danh sách quản lý tín dụng quốc gia.

Bên cạnh đó, cần ổn định thị trường trái phiếu doanh nghiệp, góp phần giảm rủi ro trái phiếu BĐS. Tiếp đến, cần xem xét việc điều chỉnh mức lãi suất cho vay BĐS dựa trên thu nhập bình quân của người lao động.

Ngoài ra, các cơ quan chức năng có thể cân nhắc việc hỗ trợ các hộ gia đình trẻ hoặc đối tượng có thu nhập thấp trong việc tiếp cận mua nhà. Ví dụ như áp dụng lãi suất cho người mua nhà lần đầu thấp hơn lãi suất mua nhà thứ hai hoặc đầu tư.

- Những tồn tại của thị trường bất động sản Việt Nam cần phải khắc phục là gì thưa ông?

Nhìn chung, giá BĐS ở Việt Nam được đánh giá là thấp so với các nước trong khu vực, tuy nhiên giá BĐS tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Điều này khiến cho giấc mơ “an cư lạc nghiệp” của những người lao động có thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân KCN ngày càng trở nên xa vời.

Mặc dù chưa bị ảnh hưởng nặng nề từ khủng hoảng thị trường BĐS như tại Trung Quốc, thị trường BĐS Việt Nam có sự chững lại nhất định từ giữa năm 2022, cho tới nay vẫn tồn tại một số bất cập như: Hành lang pháp lý chưa tương xứng với tốc độ phát triển của thị trường; thông tin thị trường BĐS thiếu thống nhất và minh bạch; hay quy hoạch đô thị thân thiện với môi trường còn chưa phù hợp. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam hiện nay vẫn ở mức cao, hay rủi ro tiềm ẩn khủng khoảng sâu của thị trường BĐS.

- Vâng xin cảm ơn ông!

Diễn đàn Doanh nghiệp