"Nhà đổi nhà” là giải pháp chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro như việc người mua nhà không được quyền lựa chọn ngân hàng vay hoặc nếu thanh toán không đủ và nguy cơ mất cả 2 căn nhà có thể xảy ra.
Có thể hiểu chính sách “lấy nhà cũ đổi nhà mới” gần đây là hình thức thế chấp căn nhà cũ tại ngân hàng bằng với 30% trên tổng giá trị căn hộ mới tại các dự án được triển khai. Phần 70% còn lại được ngân
hàng hỗ trợ thế chấp chính căn hộ mới khi mua. Đây là hình thức hỗ trợ khách hàng mua nhà rất mới mẻ ở thị trường bất động sản Việt Nam.
4 RỦI RO CHO NGƯỜI MUA NHÀ
Cũng chính vì rất mới nên có thể sẽ có rủi ro đối với người mua nhà, nhất là với người chưa có kinh nghiệm hoặc không có thời gian nghiên cứu kỹ các chính sách này. Cụ thể, có 4 nguy cơ rủi ro dành cho người mua nhà gồm:
Thứ nhất, người mua nhà không được lựa chọn ngân hàng có ưu đãi về lãi suất, chính sách vay mà buộc phải lựa chọn tại ngân hàng là đối tác của chủ đầu tư. Điều này có thể sẽ bất lợi cho phía khách hàng vì tài sản được ngân hàng định giá có thể sẽ không được đảm bảo đúng giá trị như giá thị trường.
Thứ hai, do tỉ lệ vay là 100% giá trị căn nhà mà khách hàng không phải bỏ tiền mặt, dẫn đến tiền lãi phải trả sẽ nhiều hơn phương thức hay được áp dụng trước đây là người mua nhà phải có đủ 30% số tiền tương đương giá trị căn nhà và phần người mua nhà được trả góp tương đương 70% giá trị căn nhà.
Thứ ba, đối với người mua nhà có một bất động sản duy nhất thì nguy cơ người mua nhà bị mất bất động sản là nơi ở hiện tại dẫn đến không có chỗ ở có thể sẽ xảy ra trong trường hợp các thu nhập hàng tháng không còn ổn định dẫn đến mất khả năng thanh toán.
Bởi lúc đó bất động sản cũ sẽ là tài sản thế chấp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ vay tương đương 30% giá trị nhà mua mới đã không còn, còn căn nhà mới mua đã bị thế chấp để thực hiện nghĩa vụ 70% giá trị còn lại của căn nhà khi không có khả năng thanh toán thì người mua không thể được nhận bàn giao sở hữu căn nhà.
Thứ tư, trong một khoảng thời gian người mua nhà phải thanh toán số tiền được vay 30% giá trị căn nhà mới từ ngân hàng thì đối với trường hợp người mua không thể có các nguồn tài chính bằng số tiền mặt đó, người mua nhà có được định đoạt căn nhà của mình hay bắt buộc phải bán nhà cho ngân hàng. Đây là vấn đề người tham gia chương trình cần lưu ý trước khi ký kết hợp đồng.
Ngoài ra, người mua nhà cũng cần phải cân nhắc trong trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc khi chủ đầu tư không đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án thì số tiền ngân hàng đã cho vay để chuyển cho chủ đầu tư sẽ được giải quyết như nào. Người mua nhà có được hoàn trả nhà cũ hay không?
NGUY CƠ "MẤT CẢ 2 CĂN NHÀ"
Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể nào về hình thức, phương pháp giữa các bên mua bán nhà trả góp như chương trình "nhà đổi n hàng mua nhà có thể vay được từ phía ngân hàng chủ yếu thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên tronhà. Các quy định về quyền, lợi nghĩa vụ trong quá trình mua bán nhà trả góp, tỉ lệ giá trị tài sản kháchg hợp đồng thực tế được ký kết.
Đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng thì tỉ lệ giá trị tài sản được vay bao nhiêu hoàn toàn do phía ngân hàng tự quyết định dựa trên sự đồng ý của khách hàng trước khi ký kết hợp đồng.
Như vậy, có thể khẳng định việc mua nhà theo hình thức “nhà đổi nhà” khi người mua được vay trả góp gần như 100% và phải có 1 bất động sản cũ để thế chấp hoàn toàn dựa vào sự thỏa thuận của các bên và chưa có bất cứ quy định nào của pháp luật điều chỉnh vấn đề này. Vì thế, người mua nhà trước khi tham gia vào những chính sách mua nhà như thế này cần nghiên cứu kỹ.
Chẳng hạn, trong trường hợp người mua không đủ khả năng chi trả thì ngân hàng vẫn đang nắm giữ cả 2 giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, thì việc siết nhà phát mãi do vi phạm thời hạn thanh toán có khả năng xảy ra, từ đó nguy cơ khách hàng mất cả 2 căn nhà là hoàn toàn hiện hữu.
Masterise Homes tiên phong đưa giải pháp “nhà đổi nhà” vào thị trường bất động sản Việt Nam
Đối với căn nhà cũ bị thế chấp: Khi thực hiện hợp đồng mua nhà theo chương trình nhà đổi nhà thì căn nhà cũ sẽ bị đưa vào trở thành tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay tương đương 30% giá trị căn nhà mới. Khi đó khách hàng ký hợp đồng vay trước 30% giá trị căn nhà mới để nộp cho chủ đầu tư sẽ phát sinh nghĩa vụ thanh toán số tiền đó trong một thời hạn thanh toán nhất định được quy định trong hợp đồng ký kết với ngân hàng.
Nếu khách hàng không có thu nhập để thanh toán thì căn nhà cũ sẽ phải bán cho ngân hàng hoặc trở thành tài sản bảo đảm phục vụ cho việc xử lý nợ. Như vậy, khách hàng sẽ chính thức mất căn nhà cũ.
Còn với căn nhà mới, lúc này chính căn nhà sẽ trở thành tài sản thế chấp cho ngân hàng để đảm bảo khả năng thanh toán 70% giá trị căn nhà mới được ngân hàng cho vay đã trả cho chủ đầu tư.
Khi người mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc không có khả năng thanh toán số tiền tương đương 70% giá trị căn nhà cho ngân hàng vào hàng tháng (dẫn đến vi phạm hợp đồng) thì căn nhà mới sẽ bị đem xử lý tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ vay trước đó. Và như vậy, khách hàng cũng có thể sẽ mất nốt căn nhà này.
Như vậy, nếu người mua không đủ khả năng chi trả thì hoàn toàn có thể bị phát mãi cả 2 căn nhà để đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán từ ngân hàng.
Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một khoảng trống đầu tư mới trên thị trường. Khi dòng tiền đầu cơ rút lui, căn hộ để ở có thể trở về đúng giá trị thực, điều này tốt cho người có nhu cầu mua nhà để ở.
Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro dài 40 km tại TP HCM; DIC dự thu hơn 1.100 tỷ đồng từ chuyển nhượng dự án ở tỉnh Ninh Bình mới... là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Thương phố Đại Lộ 120m² tại Vinhomes Wonder City thu hút nhà đầu tư nhờ mặt tiền 8m, gấp đôi nhà phố thông thường, tối ưu khai thác thương mại dài hạn....
Business Suite là mô hình sản phẩm mới xuất hiện trên thị trường nhưng đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư bởi mô hình bất động sản đa công năng này mang lại nhiều ưu thế về trải nghiệm sống, đặc biệt là tiềm năng đầu tư sinh lời cao.
Sự “thức tỉnh” của Đức Hòa không còn là một kỳ vọng trên giấy, mà đang dần hiện hữu từng ngày qua tốc độ hoàn thiện hạ tầng, sự thay đổi quy hoạch và làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư rõ nét. Trong dòng chảy đó, những dự án được quy hoạch tốt, sở hữu vị trí chiến lược như Imperia Grand Plaza Đức Hoà sẽ là tâm điểm đón sóng trên thị trường.
Bắt đầu từ ngày 1/7/2025, nhiều thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản sẽ có sự thay đổi đáng chú ý. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh vừa ký ban hành Quyết định số 872/QĐ‑BXD công bố danh mục thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc bãi bỏ....
Quảng Ninh phê duyệt khu đô thị sinh thái kết hợp công viên gần 4.200 tỷ đồng; TP Thủ Đức công bố 9 phân khu quy hoạch mới; Đồng Tháp chấp thuận chủ trương đầu tư Khu đô thị Mỹ Trà hơn 6.200 tỷ đồng; Huế đề xuất quy hoạch khu công nghiệp rộng 140 ha tại huyện A Lưới…là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Thị trường bất động sản phía Nam đang dần lấy lại nhịp sau giai đoạn trầm lắng, nhờ lực đẩy từ hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu đầu tư phục hồi. Trong đó, Bình Dương là một trong những điểm sáng nổi bật nhờ vị trí chiến lược và nguồn cung cải thiện rõ rệt.
