Bất động sản Biz

Loạt doanh chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản, cổ phiếu hoặc hoán đổi thành khoản vay mới

Thứ sáu, 25/11/2022 | 06:52

Thời gian gần đây, dù nhiều doanh nghiệp đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn nhưng áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong khoảng hai năm tới vẫn duy trì đáng kể. Vì vậy, một số doanh nghiệp đã tái cấu trúc nợ như bằng cách xin gia hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu…

Áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp địa ốc

Thời gian gần đây, dù nhiều doanh nghiệp đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn nhưng áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong khoảng hai năm tới vẫn duy trì đáng kể.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết cuối tháng 12 tới sẽ có khoảng 21.850 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đây không phải là con số quá lớn và các doanh nghiệp có thể xoay xở được. Tuy nhiên bước sang năm 2023 và 2024, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ tăng lên khoảng 231.000 tỉ đồng. Đây là con số quá lớn, gây áp lực lớn lên doanh nghiệp nếu thanh khoản vẫn không có, ngân hàng vẫn siết tín dụng, thị trường chứng khoán vẫn lao dốc.

Do vậy, hiện nhiều doanh nghiệp đang đưa ra các giải pháp để xử lý như mua lại trái phiếu trước hạn, gia hạn thời hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu…

anh-bai-duoi
Doanh nghiệp bất động sản phải đối diện với áp lực lớn từ các khoản nợ trái phiếu sắp đáo hạn.

Theo báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa được FiinRatings công bố, thời gian gần đây, hoạt động phát hành mới gần như đóng băng, thị trường tiếp tục chứng kiến hoạt động mua lại gia tăng. Điều này làm cho dư nợ trái phiếu nội địa giảm hơn 15.800 tỷ đồng trong tháng 10, với giá trị mua lại và đáo hạn lần lượt là 5.810 tỷ và 10.230 tỷ đồng.

Trên thị trường, tái phiếu bất động sản đang là tâm điểm. Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính đạt hơn 896 nghìn tỷ đồng.

Nhóm phân tích của FiinRatings cho rằng, mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, nhưng điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.

Số liệu cập nhật của đơn vị này cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11 - 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21.850 tỷ đồng. Tuy số dư này không lớn nhưng chiếm đa số bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành.

"Áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 với hơn 119.000 tỷ đồng và năm 2024 gần 112.000 tỷ đồng", chuyên gia FiinRatings nhận định.

Hoán đổi trái phiếu thành bất động sản, cổ phiếu hoặc khoản vay mới

Trước áp lực các khoản nợ trái phiếu gần đến hạn phải trả, một số doanh nghiệp đã tìm cách hoán đổi trái phiếu, tái cấu trúc các khoản vay. Thay vì mua lại trái phiếu phát hành, thanh toán tiền cho trái chủ, nhiều doanh nghiệp phát hành khuyến khích nhà đầu tư hoán đổi trái phiếu kèm theo điều kiện hấp dẫn.

Theo đó, thị trường đã ghi nhận nhiều hình thức tái cấu trúc nợ khác nhau và được áp dụng ngày càng nhiều bởi các tổ chức phát hành trái phiếu như: Chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản, cổ phiếu, gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, chuyển đổi thành khoản vay dài hạn với lãi suất mới…

Điển hình tại, được nhắc đến nhiều nhất thời gian gần đây là đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản. Cụ thể, theo thông báo của một doanh nghiệp bất động sản gửi tới khách hàng, có 2 phương án để đảm bảo an toàn cho trái chủ khi giao dịch với doanh nghiệp, gồm:

Phương án 1: Nhà đầu tư sử dụng giá trị thanh toán đến hạn để mua ngay tài sản và nhận chiết khấu 20% trên giá bán niêm yết của chủ đầu tư dành cho khách hàng hiện hữu. Đối với các khoản thanh toán quá hạn, nếu nhà đầu tư muốn đặt mua bất động sản, điều tương tự cũng được áp dụng.

Phương án 2: Nhà đầu tư đến hạn hoặc chưa đến hạn thanh toán dùng tiền đã thanh toán để đầu tư vào BĐS của chủ đầu tư với cam kết mua lại, cùng chính sách ưu đãi lớn, chiết khấu lên đến 50% trên giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Theo lý giải từ phía doanh nghiệp, do ảnh hưởng của thị trường bất động sản nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị siết chặt hơn. Hơn nữa, cùng một khoản doanh thu chậm nên dẫn đến ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp.

e83b0da258ecc01291f2ab068b5431de
Phương án hoán đổi trái phiếu sang bất động sản được đánh giá là phù hợp trong bối cảnh dòng tiền các doanh nghiệp đang gặp khó. Ảnh minh hoạ.

Để đảm bảo việc thanh toán cho những khách hàng đã chậm thanh toán và sẽ đến hạn trong thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án thanh toán hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các phương án như trên để nhà đầu tư lựa chọn.

Một phương án khác cũng đang được một số tổ chức phát hành và trái chủ áp dụng là chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu. Điển hình mới đây một chủ sở hữu trái phiếu Novaland là Citigroup Global vừa chuyển đổi 5 trái phiếu thành 270.729 cổ phiếu NVL.

Theo đó, 5 trái phiếu mệnh giá 200.000 USD, tương đương với hơn 23 tỷ đồng của Citigroup Global sẽ được chuyển đổi thành cổ phiếu với giá 85.000 đồng/cổ phiếu. Đây là số trái phiếu nằm trong gói trái phiếu chuyển đổi có tổng giá trị 300 triệu USD, sẽ đáo hạn ngày 16/7/2026. Trái phiếu không có tài sản đảm bảo và có điều kiện chuyển đổi thành cổ phần của NovaLand.

Được biết, 5 trái phiếu kẻ trên nằm trong khoản huy động vốn bằng việc phát hành 1.500 trái phiếu chuyển đổi vào ngày 16/7/2021 của NovaLand cho các nhà đầu tư quốc tế do The Bank of New York Mellon và Credit Suisse thu xếp và làm đại lý phát hành.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp đã gia hạn kỳ hạn thanh toán nợ gốc trái phiếu khi được các trái chủ chấp thuận. Điển hình tại Hải Phát Invest, vào tháng 9 vừa qua, doanh nghiệp này cho biết hai lô trái phiếu tổng giá trị 800 tỷ đồng đáo hạn vào cuối năm nay và đầu năm năm 2023 đã được doanh nghiệp và các nhà đầu tư ký các văn bản thỏa thuận về việc gia hạn kỳ hạn thêm 12 tháng.

Cụ thể, lô trái phiếu có mã HPXH2123011 kỳ hạn 24 tháng, giá trị 450 tỷ đồng, ngày phát hành 24/12/2021, ngày hoàn tất 12/1/2022; và lô có mã HPXH2224001 kỳ hạn 24 tháng, giá trị 350 tỷ đồng, ngày phát hành 12/1/2022, ngày hoàn tất 10/2/2022. Trước đó, vào tháng 7/2022, các trái chủ đã chấp thuận gia hạn kỳ hạn 2 lô trái phiếu trên từ 12 tháng lên 24 tháng.

“Hàng đổi hàng” – Đôi bên cùng có lợi

Theo đánh giá của FiinRatings, hoạt động tái cấu trúc nợ của một số tổ chức phát hành thời gian qua là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản của thị trường. Biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

Đặc biệt đối với phương án chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản, nếu nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và thấy giá bất động sản hợp lý, có tiềm năng thì có thể chuyển sang bất động sản thay vì trái phiếu. Trong khi đó, doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng chấp nhận tình trạng chiết khấu tài sản là sản phẩm bất động sản.

chinh-phu-yeu-cau-danh-gia-tpdn-dao-han-quy-iv2022-va-nam-2023-sua-nghi-dinh-65-neu-can1668131682-1668419845793730285312-crop-1668419864913562389529
Một số chuyên gia nhận định, thi trường trái phiếu doanh nghiệp không có tính rủi ro lan truyền hệ thống.

Theo đánh giá của một số chuyên gia, hoạt động "hàng đổi hàng" này hoàn toàn hợp lệ, ít rủi ro và có lợi cho cả đôi bên. Trong đó, doanh nghiệp có thể giảm lượng hàng tồn kho cũng như giảm gánh nặng tìm vốn để trả nợ trái phiếu.

Theo ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần FiinRatings đánh giá đây là phương án tốt và cần thiết. Tuy nhiên, ông Thuân khuyến cáo nhà đầu tư cần lưu đến pháp lý của sản phẩm bất động sản đó. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến tiến độ triển khai và thời điểm dự kiến ​​có giá trị sử dụng/thương mại.

Bởi “hàng đổi hàng" vẫn có rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý, thanh khoản. Nếu quá chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ chuyển từ rủi ro trái phiếu sang một tài sản rủi ro khác. Trong trường hợp thủ tục, hồ sơ pháp lý của sản phẩm bất động sản không có vấn đề, nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển đổi như doanh nghiệp đề nghị. Trong đó, khoản chiết khấu mà doanh nghiệp đưa ra sẽ là một động lực để nhà đầu tư đưa ra quyết định.

Hiện tại, không chỉ Việt Nam, hình thức “hàng đổi hàng” này cũng xuất hiện ở Trung Quốc và Hàn Quốc. Tại hai quốc gia này, trái chủ thường yêu cầu hoặc doanh nghiệp phát hành tự nguyện thực hiện thanh toán trái phiếu bằng sản phẩm hoặc dịch vụ của họ.

Liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay, trong một báo cáo của FiinRatings nhận định, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp hiện nay không đáng ngại và không có tính rủi ro lan truyền hệ thống.

Do đó, nhà đầu tư tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp nên giữ bình tĩnh và sự tỉnh táo trước các thông tin nhiễu loạn được lan truyền, tránh việc bán tháo và cắt lỗ trái phiếu doanh nghiệp đang nắm giữ mà không đánh giá được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp phát hành.

Nam Phong

Theo sohuutritue.net.vn Copy
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiềm ẩn nhiều rủi ro

Trên các mạng xã hội, hội nhóm gần đây đã xuất hiện hiện tượng môi giới của một số doanh nghiệp, tổ chức tài chính mời chào người dân mua trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) như 1 hình thức gửi tiết kiệm với chào mời hỗ trợ lách luật để trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Vì sao bất động sản thấp tầng Vinhomes luôn có thanh khoản tốt?

Vì sao bất động sản thấp tầng Vinhomes luôn có thanh khoản tốt?

Sở hữu hàng loạt ưu thế vượt trội về trải nghiệm sống, hệ sinh thái có 1-0-2 cùng lịch sử tăng giá đáng mơ ước, bất động sản thấp tầng Vinhomes được đánh giá là khác biệt với phần còn lại của thị trường.
HoREA đề nghị Tổ công tác gỡ khó cho thị trường bất động sản gặp trực tiếp doanh nghiệp

HoREA đề nghị Tổ công tác gỡ khó cho thị trường bất động sản gặp trực tiếp doanh nghiệp

Do vị trí đặc biệt quan trọng của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, nên HoREA đề nghị Tổ công tác khẩn trương làm việc với Uỷ ban nhân dân Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh trọng điểm. Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị Tổ công tác sắp xếp gặp trực tiếp doanh nghiệp để nghe trình bày các vướng mắc, khó khăn cụ thể.
Phát Đạt tiếp tục bổ sung bất động sản tại Vũng Tàu làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu

Phát Đạt tiếp tục bổ sung bất động sản tại Vũng Tàu làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu

Phát Đạt dùng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu để đảm bảo cho đợt phát hành trái phiếu vào năm 2021.
Nợ xấu ngân hàng MSB giảm, hơn 131.000 tỷ đồng bất động sản thế chấp

Nợ xấu ngân hàng MSB giảm, hơn 131.000 tỷ đồng bất động sản thế chấp

Tính đến hết quý 3/2022, ngân hàng MSB đang cho vay lĩnh vực bất động sản hơn 21.000 tỷ đồng và có hơn 131.000 tỷ đồng bất động sản đang thế chấp. Đặc biệt, nợ xấu ngân hàng đã giảm 5% nhưng nợ cần chú ý lại tăng tới 80%.
Dự án Khu dân cư Tân Thịnh vào diện theo dõi tham nhũng, tiêu cực

Dự án Khu dân cư Tân Thịnh vào diện theo dõi tham nhũng, tiêu cực

Dự án Khu dân cư Tân Thịnh do LDG Group làm chủ đầu tư tại tỉnh Đồng Nai là một trong 3 vụ việc vừa được bổ sung vào diện theo dõi tham nhũng, tiêu cực của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng chống tham nhũng, tiêu cực.
Tỷ giá ngoại tệ hôm nay 25/11: Thị trường thế giới tiếp tục giảm sâu

Tỷ giá ngoại tệ hôm nay 25/11: Thị trường thế giới tiếp tục giảm sâu

Diễn biến tỷ giá USD hôm nay cho thấy, chỉ số Dollar Index (DXY), đo lường đồng bạc xanh với 6 đồng tiền chủ chốt (EUR, JPY, GBP, CAD, SEK, CHF) đứng ở mức 105,8 điểm, giảm 0,27 điểm (tương đương 0,26%) so với phiên giao dịch trước.
Tiền gửi vào hệ thống ngân hàng đang tăng

Tiền gửi vào hệ thống ngân hàng đang tăng

9 tháng đầu năm 2022, tăng trưởng tín dụng đã lên tới hơn 11% so với đầu năm. Trong khi đó, tiền gửi của toàn hệ thống đạt 13,8 triệu tỷ đồng, chỉ tăng hơn 4% so với đầu năm.
Loạt doanh chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản, cổ phiếu hoặc hoán đổi thành khoản vay mới

Loạt doanh chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản, cổ phiếu hoặc hoán đổi thành khoản vay mới

Thời gian gần đây, dù nhiều doanh nghiệp đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn nhưng áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong khoảng hai năm tới vẫn duy trì đáng kể. Vì vậy, một số doanh nghiệp đã tái cấu trúc nợ như bằng cách xin gia hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu…
Bùng nổ ưu đãi lên tới 30 tỷ đồng cùng lãi suất hấp dẫn 9,6% tại KienlongBank

Bùng nổ ưu đãi lên tới 30 tỷ đồng cùng lãi suất hấp dẫn 9,6% tại KienlongBank

Ưu thế với lãi suất hấp dẫn lên tới 9,6%/năm, khách hàng gửi tiết kiệm tại KienlongBank cũng sẽ được tặng ngay tiền mặt 0,5%. Ngân hàng giành đặc quyền tri ân khách hàng gửi tiết kiệm với tổng giá trị quà tặng lên tới 30 tỷ đồng.
Sôi động hoạt động thu hồi nợ của khối ngân hàng

Sôi động hoạt động thu hồi nợ của khối ngân hàng

9 tháng đầu năm 2022, ngân hàng tăng tốc thu hồi công nợ và xử lý nợ xấu với nhiều hoạt động đấu giá tài sản.
Ông Bùi Quang Anh Vũ - CEO vừa đăng ký mua 20 triệu cổ phiếu PDR là ai?

Ông Bùi Quang Anh Vũ - CEO vừa đăng ký mua 20 triệu cổ phiếu PDR là ai?

Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) vừa đăng ký mua 20 triệu cổ phiếu PDR với số tiền ước tính gần 350 tỷ đồng. Quyết định này của ông Vũ được đưa ra trong hoàn cảnh giá trị vốn hóa của Phát Đạt đã bốc hơi hơn 60% chỉ trong một tháng qua.
Bộ Tài chính họp bàn về thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp

Bộ Tài chính họp bàn về thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp

Sáng nay (23/11), Bộ Tài chính tổ chức cuộc họp bàn về thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp. Cuộc họp diễn ra dưới sự chủ trì của Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc.
Bất động sản Biz