Doanh nghiệp bất động sản rục rịch trở lại “cuộc đua” phát hành trái phiếu

Theo báo cáo của Fiin Group, trong tháng 8 vừa qua, thị trường trái phiếu chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt trong khối lượng phát hành. Cụ thể, giá trị phát hành trong tháng đạt 9,4 nghìn tỷ VNĐ, giảm lần lượt 84% so với cùng kỳ và 58% so với tháng trước đó.

Cũng theo báo cáo, đây cũng là tháng phát hành thấp nhất cả năm trên thị trường TPDN và còn thấp hơn cả tháng 2, thời điểm Tết vốn có tính chu kỳ với khối lượng thấp.

Nguyên nhân chủ yếu của sự sụt giảm trên là do sự cẩn trọng và chờ đợi các chính sách mới từ cả phía nhà đầu tư lẫn nhà phát hành. Trong khi nhà phát hành chờ đợi những thay đổi về chính sách để có phương án phù hợp, nhà đầu tư cá nhân cũng không mấy mặn mà với các lô trái phiếu đang được chào bán bởi chưa thể nắm rõ các quy định và hướng dẫn trong trường hợp như nếu không được xác định là nhà đầu tư chuyên nghiệp thì có được giao dịch thứ cấp với trái phiếu đang nắm giữ hay không.

Mặc dù vậy, theo báo cáo, đối với lĩnh vực bất động sản, sau nhiều tháng trầm lắng, bước sang tháng 8, nhóm ngành bất động sản cho thấy diễn biến tích cực trên thị trường TPDN khi giá trị phát hành tăng gấp 4,3 lần so với tháng trước; trong đó có 56% thuộc về Công ty Cổ phần Fuji Nutri Food với lô trái phiếu 1 nghìn tỷ VNĐ đáo hạn vào 12/08/2023. Các thông tin cụ thể về mục đích sử dụng vốn, tài sản đảm bảo và lãi suất trái phiếu không được công bố.

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản có hồ sơ tín dụng tốt và minh bạch vẫn huy động được trái phiếu. Điển hình là Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) cũng đã thành công trong hoạt động huy động trái phiếu doanh nghiệp 800 tỷ VNĐ có kỳ hạn 3 năm và lãi suất cố định 12%/năm.

Mục đích huy động của KDH nhằm tăng vốn điều lệ cho Công ty TNHH Tư vấn Quốc tế, qua đó góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng, đơn vị sở hữu dự án Clarita Khang Điền Bình Trưng. Dự án này dự kiến mở bán vào cuối năm nay và trong năm 2023, có quy mô 5,8 ha và và hiện đang chờ Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, một số doanh nghiệp có tên trong ngành xây dựng, bao gồm: Công ty CP Đầu tư Xây dựng Trường Khải, Công tyCP Xây dựng Minh Trường Phú và Công ty CP Xây dựng Kiến Hưng Thịnh cũng phát hành trái phiếu nhằm phục vụ trực tiếp vào việc phát triển các dự án bất động sản; trong đó các tổ chức tín dụng là bên mua và/ hoặc quản lý tài sản đảm bảo.

Áp lực đáo hạn sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp chưa lên sàn

Đề cập đến việc áp lực đáo hạn của các doanh nghiệp đang tăng cao trong thời gian qua, Fiin Group cho rằng, trong bối cảnh nhiều “sóng gió” của ngành bất động sản thời gian qua đã làm cho một số doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ vay.

Thực tế này có thể sẽ còn xảy ra với một số trường hợp khác khi mà phần đông tổ chức phát hành trong 2-3 năm trước là các doanh nghiệp chưa niêm yết bao gồm công ty dự án có sức khỏe tài chính yếu, chưa có lịch sử kinh doanh và dòng tiền ổn định. Do đó, hồ sơ tín dụng chưa được tốt hoặc chưa đáp ứng tiêu chí vay tín dụng ngân hàng hoặc huy động nguồn vốn khác trong bối cảnh hiện nay.

Tuy nhiên, theo Fiin Group nên nhìn nhận vấn đề này một cách thực tế và công bằng. Bởi các trường hợp này được gọi là “vỡ nợ” nhưng thực sự cũng tương tự như nợ xấu nhóm 3 của các ngân hàng thương mại.

Đưa ra dẫn chứng, Fiin Group cho biết, ở Trung Quốc, thị trường TPDN có quy mô gần 7,8 ngàn tỷ USD và tương đương gần 44% GDP và tỷ lệ nợ có vấn đề ở mức 1,4% trên tổng quy mô thị trường TPDN.

Tỷ lệ nợ xấu TPDN này là không quá lớn nhưng nếu chỉ tính nhóm trái phiếu có tính đầu cơ thì tỷ lệ có vấn đề đã tăng lên 28,6% vào năm 2021 và được Goldman Sachs dự báo sẽ tăng lên 31,6% vào cuối năm 2022 sau những biện pháp cứng rắn của Chính phủ Trung Quốc trong 2 năm qua.

Tương tự, nhìn sang Thái Lan, tỷ lệ vỡ nợ cũng ở mức 1,07% vào năm 2020 và riêng các trái phiếu có tính đầu cơ có mức xếp hạng tín nhiệm ở mức BB trở xuống cũng lên đến 9,01% sau khoảng thời gian 1 năm.

“Thị trường cần một hệ thống định nghĩa lại về vấn đề này để nhà đầu tư nắm rõ thực tế thực trạng chất lượng tín dụng trái phiếu doanh nghiệp và có các biện pháp rủi ro cần thiết nhưng thị trường vẫn vận hành ổn định và phát triển bình thường”, Fiin Group nhận định.

Xem thêm: Trái phiếu bất động sản tiếp tục ảm đạm, mới chỉ 1 doanh nghiệp phát hành trong tháng 8

Minh Quân