Bất động sản Biz

Chủ đầu tư được nhận cọc khi có “chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư"!

Thứ hai, 17/04/2023 | 21:18 Theo dõi BĐS Biz trên

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có công văn gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Xây dựng đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền “chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư".

Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau thời điểm chủ đầu tư và khách hàng đã ký hợp đồng giao dịch và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng quy định tương tự, chủ đầu tư “chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản”.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã “thả nổi, bỏ sót”, không quy định điều chỉnh hoạt động đặt cọc xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nên đã bị “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng nội dung khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc tự thỏa thuận về giá trị đặt cọc (tiền đặt cọc) dẫn đến nhiều trường hợp bên nhận đặt cọc đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, thậm chí nhận tiền cọc lên đến 90-95% giá trị bất động sản, nhà ở, đất nền, nhằm mục đích  chiếm đoạt, lừa đảo gây thiệt hại cho khách hàng và gây bất ổn cho thị trường bất động sản như đã từng xảy ra trong các năm qua.

Hiệp hội đã có Văn bản số 62/2023/CV-HoREA ngày 12/04/2023 đề nghị bổ sung trở lại nội dung điểm d khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần thứ 3) vào điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo hiện nay), như sau: “4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm:… d) Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và đã khởi công xây dựng công trình, hoặc chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”  nhằm mục đích “bịt kín lỗ hổng pháp luật”, tăng cường hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nước, kiểm soát hoạt động đặt cọc xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 

Bởi lẽ, nếu Luật Kinh doanh bất động sản không bổ sung quy định này thì trong thực tế vẫn diễn ra hoạt động đặt cọc trước khi giao kết hợp đồng với giá trị đặt cọc (tiền đặt cọc) theo thỏa thuận theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 nên có thể bị “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng đẩy tiền đặt cọc lên rất cao gây “rủi ro” cho khách hàng và gây “bất ổn” cho thị trường bất động sản.

"Đề nghị trên đây của Hiệp hội còn xuất phát từ kỳ vọng là thời gian thực hiện các quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị, trong đó có thủ tục cấp Giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền sẽ được rút ngắn như chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, mà chủ trương này đang được luật hoá tại khoản 4 Điều 151 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất…” mà công việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị trước đây thường luôn bị kéo dài mất thời gian lên đến 3-5 năm, thậm chí lâu hơn, nay được đề xuất quy định chỉ còn 06 tháng", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói. 

Nhưng quy định thời gian xác định giá đất trong 180 ngày vẫn còn là “ẩn số” chưa biết có thực hiện được hay không (?!) vì hiện nay, hầu như tất cả các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, nhất là liên quan đến tài chính đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước thì cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan có tâm lý sợ  trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý nên hầu như tất cả hồ sơ dự án bất động sản đều bị chậm, mất rất nhiều thời gian, bị đùn đẩy lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định.

Hiệp hội nhận thấy, điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc của khách hàng là sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, mà không cần thiết quy định chủ đầu tư phải có Giấy phép xây dựng, bởi lẽ quy trình, thủ tục hành chính hiện nay về việc cấp Giấy phép xây dựng phải trải qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mất rất nhiều thời gian.

Do vây, sau khi “nhà đầu tư” đã “có quyền sử dụng đất”, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” mà theo khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”, có nghĩa là khi “nhà đầu tư” đã có quyền sử dụng đất, đã được “chấp thuận chủ trương đầu tư” thì “nhà đầu tư” đó được công nhận là “chủ đầu tư”.

Trên thực tế, sau khi đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dự án thì chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn bổ sung và có nhu cầu thăm dò thị trường về sản phẩm của dự án thông qua việc nhận đặt cọc của khách hàng. Đồng thời, khách hàng cũng có nhu cầu đặt cọc để được hưởng các ưu đãi, khuyến mãi, chiết khấu của chủ đầu tư và “chốt” được giá bán bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nên nhu cầu đặt cọc trước khi ký hợp đồng giao dịch chính thức là nhu cầu khách quan của xã hội và đã được quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, trong đó có mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng.

Do vậy, việc chủ đầu tư nhận đặt cọc của khách hàng tại thời điểm sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” gần như không tiềm ẩn “rủi ro”  cho khách hàng.

Từ các nghiên cứu trên đây, Hiệp hội kiến nghị bổ sung trở lại nội dung điểm d khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần thứ 3) vào điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo hiện nay), như sau: 

“4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm:… d) Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; hoặc chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”

Vnmedia

Theo vnmedia.vn Copy
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực

Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một khoảng trống đầu tư mới trên thị trường. Khi dòng tiền đầu cơ rút lui, căn hộ để ở có thể trở về đúng giá trị thực, điều này tốt cho người có nhu cầu mua nhà để ở.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng

Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro dài 40 km tại TP HCM; DIC dự thu hơn 1.100 tỷ đồng từ chuyển nhượng dự án ở tỉnh Ninh Bình mới... là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Thương phố Đại Lộ 120m²: Gấp đôi mặt tiền, nhân đôi giá trị tại Vinhomes Wonder City

Thương phố Đại Lộ 120m²: Gấp đôi mặt tiền, nhân đôi giá trị tại Vinhomes Wonder City

Thương phố Đại Lộ 120m² tại Vinhomes Wonder City thu hút nhà đầu tư nhờ mặt tiền 8m, gấp đôi nhà phố thông thường, tối ưu khai thác thương mại dài hạn....
Sức hấp dẫn từ sản phẩm Business Suite tại The Ninety Complex

Sức hấp dẫn từ sản phẩm Business Suite tại The Ninety Complex

Business Suite là mô hình sản phẩm mới xuất hiện trên thị trường nhưng đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư bởi mô hình bất động sản đa công năng này mang lại nhiều ưu thế về trải nghiệm sống, đặc biệt là tiềm năng đầu tư sinh lời cao.
Từ “vùng trũng” hạ tầng đến cực tăng trưởng mới, Đức Hòa hút mạnh dòng vốn đầu tư

Từ “vùng trũng” hạ tầng đến cực tăng trưởng mới, Đức Hòa hút mạnh dòng vốn đầu tư

Sự “thức tỉnh” của Đức Hòa không còn là một kỳ vọng trên giấy, mà đang dần hiện hữu từng ngày qua tốc độ hoàn thiện hạ tầng, sự thay đổi quy hoạch và làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư rõ nét. Trong dòng chảy đó, những dự án được quy hoạch tốt, sở hữu vị trí chiến lược như Imperia Grand Plaza Đức Hoà sẽ là tâm điểm đón sóng trên thị trường.
Nhiều thủ tục hành chính về bất động sản thay đổi từ ngày 1/7/2025

Nhiều thủ tục hành chính về bất động sản thay đổi từ ngày 1/7/2025

Bắt đầu từ ngày 1/7/2025, nhiều thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản sẽ có sự thay đổi đáng chú ý. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh vừa ký ban hành Quyết định số 872/QĐ‑BXD công bố danh mục thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc bãi bỏ....
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 24/6: TPHCM tiếp tục gỡ vướng để cấp sổ hồng cho 6 dự án nhà ở

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 24/6: TPHCM tiếp tục gỡ vướng để cấp sổ hồng cho 6 dự án nhà ở

Quảng Ninh phê duyệt khu đô thị sinh thái kết hợp công viên gần 4.200 tỷ đồng; TP Thủ Đức công bố 9 phân khu quy hoạch mới; Đồng Tháp chấp thuận chủ trương đầu tư Khu đô thị Mỹ Trà hơn 6.200 tỷ đồng; Huế đề xuất quy hoạch khu công nghiệp rộng 140 ha tại huyện A Lưới…là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Bất động sản phía Nam 2025: Bình Dương vươn lên, thị trường phục hồi theo chu kỳ mới

Bất động sản phía Nam 2025: Bình Dương vươn lên, thị trường phục hồi theo chu kỳ mới

Thị trường bất động sản phía Nam đang dần lấy lại nhịp sau giai đoạn trầm lắng, nhờ lực đẩy từ hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu đầu tư phục hồi. Trong đó, Bình Dương là một trong những điểm sáng nổi bật nhờ vị trí chiến lược và nguồn cung cải thiện rõ rệt.
Bất động sản Biz