Các doanh nghiệp bất động sản còn rủng rỉnh “của để dành”?

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài báo cáo doanh thu và lợi nhuận hàng quý thì “của để dành” là một khoản mục đáng được nhà đầu tư quan tâm.

Theo đó, trên báo cáo tài chính, khoản “người mua trả tiền trước” và “doanh thu chưa thực hiện” là hai chỉ số được các nhà đầu tư ví von như “của để dành” của doanh nghiệp bất động sản bởi nó sẽ được ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán.

Điểm giống nhau giữa hai khoản mục là đều biểu hiện cho số tiền mà doanh nghiệp bất động sản nhận trước từ khách hàng và sẽ được ghi nhận thành doanh thu khi doanh nghiệp hoàn tất nghĩa vụ về bất động sản theo hợp đồng với khách hàng. Tuy nhiên, mỗi khoản mục lại có ý nghĩa riêng cũng như cách hạch toán về doanh thu khác nhau.

Đối với người mua trả tiền trước, khoản mục này thường được quan tâm tại các doanh nghiệp bất động sản nhà ở. Số tiền tại khoản mục này sẽ được để yên và chỉ được chuyển thành doanh thu khi doanh nghiệp hoàn thành và bàn giao hạng mục bất động sản cho người mua. Do đó, khi doanh thu từ một dự án được “giải phóng” khỏi "người mua trả tiền trước" thường sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến trong quý hoặc trong năm.

Trong khi đó, doanh thu chưa thực hiện lại là khoản mục được quan tâm tại các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN), do đặc thù ngành là cho thuê bất động sản trong thời gian dài nhưng thường nhận toàn bộ giá trị hợp đồng một lần ở đầu kỳ và khoản tiền này sẽ được hạch toán vào doanh thu chưa thực hiện. Sau đó, số tiền sẽ dần được phân bổ thành doanh thu theo từng kỳ trong suốt thời gian khách hàng thuê đất. Nhờ đó, các doanh nghiệp bất động sản KCN thường có nguồn thu ổn định hàng quý, hàng năm.

Nhìn chung, tỷ trọng hai khoản mục người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện trên tổng tài sản càng lớn, càng chứng minh được doanh nghiệp bất động sản đó sẽ có nguồn doanh thu ổn định trong tương lai.

“Người mua trả tiền trước” tại loạt ông lớn bất động sản giảm mạnh

Tại Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã: VCG), lãi ròng 6 tháng đầu năm 2023 giảm tới 83% so với cùng kỳ, chỉ mang về gần 109 tỷ đồng.

Khoản người mua trả tiền trước tính đến 30/6/2023 cũng giảm 15% so với đầu năm, từ 2.528 tỷ đồng xuống còn 2.139 tỷ đồng. Số tiền này đến từ Ban quản lý Dự án Thăng Long - Bộ Giao thông vận tải (210 tỷ đồng); BQL dự án đầu tư Xây dựng công trình giao thông thành phố Hà Nội (162 tỷ đồng)…

Điển hình tại CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) giảm tới 84% so với đầu năm ở khoản người mua trả tiền trước, giảm từ 1.239 tỷ đồng xuống còn vỏn vẹn hơn 196,4 tỷ đồng chỉ trong 6 tháng. Trong đó, khoản người mua trả tiền trước ở dự án Nhơn Hội - Bình Định giảm 35% xuống còn gần 193 tỷ đồng…

Trong quý II/2023, Phát Đạt lãi sau thuế gần 276 tỷ đồng, giảm 33% so với đầu năm. Cộng với kết quả của quý đầu năm, lũy kế 6 tháng đầu năm Phát Đạt lãi sau thuế hơn 298 tỷ đồng, giảm tới 57%.

Hai doanh nghiệp “họ Vin” là Vingroup (mã: VIC) và Vinhomes (mã: VHM) ghi nhận khoản người mua trả tiền trước lần lượt ở mức hơn 63.000 tỷ đồng và hơn 49.000 tỷ đồng, giảm 15% và 20% so với đầu năm 2023.

Số tiền này gồm các khoản người mua trả trước theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản; ứng trước cho mục đích thực hiện hợp đồng xây dựng; và người mua trả tiền trước cho một số hoạt động kinh doanh khác.

Hay tại CTCP Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) chỉ có hơn 325 tỷ đồng khoản người mua trả tiền trước, giảm 52% so với cùng kỳ 2022. Tuy nhiên, Hà Đô không thuyết minh cụ thể “của để dành” này.

Quý II/2023, Hà Đô ghi nhận doanh thu thuần đạt 564 tỷ đồng, giảm 42% so với cùng kỳ năm ngoái và lợi nhuận quý II/2023 giảm 81%, thấp nhất trong vòng 5 năm. Tính chung 6 tháng đầu năm 2023, doanh thu thuần Hà Đô ghi nhận 1.520 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 438 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế; giảm lần lượt 8% và 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đóng góp chính cho doanh thu nửa đầu năm của doanh nghiệp này vẫn là mảng năng lượng (thủy điện, điện mặt trời, điện gió) với hơn 918 tỷ đồng, giảm không đáng kể so với cùng kỳ 2022. Trong khi đó, mảng kinh doanh bất động sản đem về hơn 392 tỷ đồng, giảm 31%.

Khoản người mua trả tiền trước còn ghi nhận giảm ở nhiều doanh nghiệp bất động sản khác như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (mã: BCM) giảm 3.394 tỷ đồng, giảm 13%; Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã: KBC) cũng giảm nhẹ 2% còn 859 tỷ đồng…

Doanh nghiệp bất động sản giảm mạnh ở khoản “doanh thu chưa thực hiện”

Cùng với sự sụt giảm ở khoản người mua trả tiền trước, tổng doanh thu chưa thực hiện của nhiều doanh nghiệp bất động sản tính đến 30/6/2023 ghi nhận giảm mạnh so với thời điểm đầu năm.

Chẳng hạn tại Tập đoàn Hà Đô, ngoài khoản người mua trả tiền trước giảm 52% thì khoản doanh thu chưa thực hiện cũng giảm 62% so với đầu năm, còn vỏn vẹn 10,5 tỷ đồng.

Tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH), tuy khoản người mua trả tiền trước tăng so với đầu năm song khoản doanh thu chưa thực hiện được lại giảm tới 48% so với đầu năm, chỉ gần 6,5 tỷ đồng. Trong đó, chủ yếu là khoản thu trước tiền cho thuê đất KCN Lê Minh Xuân hơn 6,4 tỷ đồng trong khi hồi đầu năm ghi nhân hơn 12,4 tỷ đồng.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, Nhà Khang Điền báo lãi sau thuế giảm tới 27%, chỉ đạt 458 tỷ đồng. So với kế hoạch lãi sau thuế 1.000 tỷ đồng đề ra cho năm 2023, doanh nghiệp này đã thực hiện được gần 46% mục tiêu cả năm.

Điển hình tại CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG), giảm tới 81% so với đầu năm ở khoản doanh thu chưa thực hiện, còn hơn 2,2 tỷ đồng. Đồng thời, khoản người mua trả tiền trước cũng giảm 15% còn hơn 2.650 tỷ đồng.

Quý II, An Gia báo lãi ròng hơn 76 tỷ đồng, giảm 36% so cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng đầu năm, AGG đạt gần 1.866 tỷ đồng doanh thu thuần và 81 tỷ đồng lãi sau thuế, giảm lần lượt 43% và 33% so với cùng kỳ. Mặc dù vậy, doanh nghiệp vẫn thực hiện được 81% mục tiêu lợi nhuận sau thuế sau 6 tháng do đặt kế hoạch thấp hơn thực hiện năm trước.

Ngoài ra còn nhiều doanh nghiệp bất động sản giảm mạnh ở khoản doanh thu chưa thực hiện như CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (mã: HDC) giảm 38% chỉ còn vỏn vẹn vài trăm triệu đồng; CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (mã: IJC) giảm 95% còn 7,4 tỷ đồng; CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (mã: TIP) giảm 84% còn 26,7 tỷ đồng…

Hà Phương - Huy Tùng