Các chuyên gia tham luận gì tại Diễn đàn Bất động sản Mùa xuân thường niên lần 3?

Được biết, Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân là chương trình được tổ chức thường niên, bên cạnh hoạt động vinh danh các thương hiệu bất động sản dẫn đầu thị trường. Diễn đàn còn nhằm phân tích bức tranh tổng quan, những diễn biến và dự báo từ vĩ mô cho đến sự chuyển động của từng phân khúc, sản phẩm của thị trường bất động sản; đồng hành cùng doanh nghiệp nhận diện những vướng mắc, rào cản thể chế, pháp lý cần khơi thông để thị trường thực sự bứt phá.

Diễn đàn do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần thứ 3 diễn ra dưới sự điều phối của chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong, cùng sự tham gia của các chuyên gia, nhà quản lý và lãnh đạo cấp cao các doanh nghiệp bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực: Cơ hội và thách thức đối với thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 - nhìn từ dòng vốn

Mở đầu tham luận tại diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực cho biết, tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần II ngày 15/3/2022, không ai nghĩ rằng tình hình thị trường bất động sản bất ổn như hiện tại, chúng tôi gọi là một năm “họa vô đơn chí” đối với thế giới và Việt Nam.

Nếu chúng ta không có giải pháp, chúng ta sẽ đánh mất khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng trong năm nay. Tăng trưởng năm nay dự báo dưới 6%. Để đạt được mục tiêu này, vai trò của thị trường bất động sản rất lớn. Trong đó, chúng ta phải giải quyết bài toán nguồn vốn, là nút thắt rất lớn trong năm qua và năm nay vẫn còn những rủi ro nhất định.

Ông Lực cũng cho biết thêm, ngành bất động sản còn rất nhiều tiềm năng để phát triển và lan tỏa. Trong đó, lan tỏa ít nhất 4 ngành nghề lớn là lĩnh vực lưu trú, lĩnh vực tài chính ngân hàng, xây dựng và 1 số lĩnh vực khác.

Trong đó, ông nhấn mạnh tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu 1 trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các ngành khác và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế vô cùng lớn.

Ngoài ra, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung.

Cách tiếp cận: phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 tỷ - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng); quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản;

Sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua, thực hiện Nghị định 08/2023 và Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản 2023.

Đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản;

Hoàn thiện thể chế theo hướng: Sửa Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

Quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp.

Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ REITs, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…

Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Về giải pháp với doanh nghiệp bất động sản, ông Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là 2023 - 2024). Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…). Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết…

Ngoài ra, quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…). Tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững thị trường BĐS: Nhìn từ việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho biết: Ngay từ quý IV năm 2022 cho đến nay, thị trường bất động sản gặp những khó khăn và ở trong tình trạng trầm lắng. Điều này ảnh hưởng không tốt đến sự ổn định kinh tế vĩ mô cũng như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. Đã có nhiều hội nghị, hội thảo, tọa đàm… ở những quy mô, cấp độ khác nhau được tổ chức nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Qua các hội thảo, tọa đàm này, có hai vấn đề cơ bản được nhận diện là rào cản cho sự phát triển của thị trường bất động sản là điểm nghẽn về vốn và điểm nghẽn về cơ chế pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản. Nhận thức được điểm nghẽn này, Chính phủ đã có giải pháp tháo gỡ những bất cập về pháp lý liên quan đến bất động sản bằng việc cùng một thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 - Ba đạo luật có tác động trực tiếp đến sự vận hành của thị trường bất động sản.

TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam: Thị trường BĐS Việt Nam - Khó khăn, vướng mắc và giải pháp trong bối cảnh mới

Như chúng ta đã biết, so với năm 2021 thì năm 2022 đã tăng gần 40% số doanh nghiệp phá sản, giải thể. Tuy nhiên, đây chỉ là bề nổi của tảng băng. Các doanh nghiệp còn lại đang duy trì hoạt động cũng rơi vào cảnh vô cùng khốn đốn, đó mới chính là phần chìm của tảng băng.

Tôi xin gói gọn những khó khăn nổi cộm nhất hiện nay trên thị trường bất động sản trong 4 chữ, đó là: Tài chính - Pháp lý. Như Nhà báo Phạm Nguyễn Toan - Tổng Biên tập Tạp chí Bất động sản Việt Nam đã chia sẻ, theo khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, hiện 65% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn (cũng chủ yếu do chính sách tài chính) và 15% từ các yếu tố thị trường - doanh nghiệp.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng đã nêu ra con số gần tương tự khi có tới 70% khó khăn của doanh nghiệp liên quan đến pháp lý. Khi pháp lý khó khăn, dòng vốn cũng sẽ ách tắc. Như tình trạng hiện nay, doanh nghiệp bị tắc cả đầu vào lẫn đầu ra.

Cần có sự cải cách mạnh mẽ về thể chế. Theo tôi, đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản. Dư địa về cải cách thể chế, về pháp lý là vô tận, cho nên đây là vấn đề lớn nhất cần có sự quan tâm sát sao và kịp thời. Vai trò của Nhà nước trong vấn đề này là rất lớn để có thể tiếp sức sức cho các doanh nghiệp.

Về câu chuyện nguồn vốn là vấn đề tiếp theo mà tôi muốn nhấn mạnh. Dường như trong những năm qua, mọi cánh cửa về vốn đều mở ra, trong khi hiện tại, tất cả đang gần như đóng lại. Tôi muốn nhấn mạnh vấn đề này.

Tôi xin kiến nghị một số giải pháp: Về giải pháp dài hạn, sẽ cần phải thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa các công tác cải cách thể chế. Còn về giải pháp ngắn hạn, cần quan tâm sát sao hơn nữa và đồng bộ trong hành động thực hiện.

Những năm qua, dòng tiền đã quá dễ dãi khi dễ tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn. Chúng ta đã hơi coi nhẹ vấn đề quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý. Cho nên đây là vấn đề đang được quan tâm hàng đầu.

Riêng về pháp lý, không có chuyện thương lượng, mà phải đảm bảo tính chắc chắn. Tôi đề nghị rà soát toàn bộ các dự án đang thực hiện hiện nay để tìm ra được những dự án tốt. Rất nhiều dự án bị đình trệ hiện nay là do sự chậm trễ của các chính quyền trong việc thực hiện thủ tục hành chính.

Song song với đó, cần thúc đẩy các ngân hàng thảo luận giãn nợ. Nếu có vướng mắc với đơn vị thầu, thi công thì khuyến khích mua lại dự án đảm bảo pháp lý, nhưng phải đi kèm điều kiện các nhà thầu có đủ điều kiện và mong muốn hợp tác.

Một điều nữa là tôi đề nghị phát huy mạnh mẽ hơn nữa vai trò của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong vấn đề tuyên truyền. Đơn cử như trên cổng thông tin cần cập nhật thường xuyên hơn nữa các tin tức, biến động thị trường, chia sẻ kinh nghiệm, cách thức phát triển các dự án của doanh nghiệp với nhau. Thông qua đó lấy lại niềm tin của người mua đối với thị trường.

Thúc đẩy phát triển kinh doanh vào các phân khúc còn thiếu, tạo nguồn cung làm động lực cho thị trường ấm lên. Có thể xem xét thu hồi các dự án chậm tiến độ nghiêm trọng, các dự án vi phạm để tìm nhà đầu tư mới. Tôi nghĩ đây là một phương án rất thiết thực để giúp hồi sinh lại, tạo nguồn lực cho thị trường bất động sản có thể dồn chảy tụ lại ở các doanh nghiệp có tiềm năng lớn.

Trong thị trường bất động sản, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một xu hướng có tiềm năng trong tương lai, cho nên về khung pháp lý bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cần hoàn thiện sớm. Timeshare là một phân khúc tốt, có thể là bước đột phá phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nên tôi đề nghị nghiên cứu điều này.

Trong thời điểm này, tôi đề nghị các doanh nghiệp quan tâm tốt đến công tác quản trị rủi ro. Có biện pháp phòng ngừa, xử lý tranh chấp trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những khó khăn như hiện nay. Trong vấn đề này, cần có sự hợp sức của các chuyên gia, các luật sư và các hiệp hội trong hỗ trợ các doanh nghiệp tăng cường công tác phòng ngừa rủi ro.

Khuyến khích các doanh nghiệp xử lý các tranh chấp liên quan thông qua hoà giải, thương lượng, sử dụng các cơ chế giải quyết tranh chấp ngoài toà án. Trong bối cảnh hiện nay, phương thức này rất quan trọng để đảm bảo quyền tự quyết của các bên và đảm bảo nguyên tắc bí mật kinh doanh. Giúp cho các doanh nghiệp đảm bảo luật kinh doanh tốt hơn, đảm bảo niềm tin vào thị trường, vẫn đảm bảo tính minh bạch, pháp lý.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing: Điểm sáng thị trường, cơ hội đầu tư trong bối cảnh mới

Thị trường bất động sản đang ở thế người dân hồ hởi chuẩn bị tiền đầu tư, doanh nghiệp chuẩn bị bấm nút triển khai các dự án. Tuy nhiên, từ giữa năm 2023, thị trường lại dần phanh lại, rơi vào thế ảm đạm. Có thể ví sự phát triển của thị trường giống như đang chạy trên đường cao tốc và dần chậm lại bởi tín hiệu kiểm tra của cảnh sát giao thông.

Ở góc độ doanh nghiệp, tôi cho rằng, thị trường bất động sản đang cần hỗ trợ pháp lý rất lớn, rất quan trọng vào lúc này.

Nếu so sánh với giai đoạn khủng hoảng cách đây 10 năm của thị trường thì vẫn nhận thấy rằng, hiện nay trên thị trường bất động sản, yếu tố đầu cơ vẫn còn nhiều, trong khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chưa quản lý thật tốt. Đó là nguồn gốc gây khó khăn cho mọi vấn đề trên thị trường hiện nay.

Tôi xin nhấn mạnh, vấn đề pháp lý, điều tiết dòng tiền lúc này quan trọng hơn bao giờ hết.

Thời gian vừa qua dù bối cảnh khó khăn nhưng vẫn chỉ có phân khúc nhà ở là vẫn duy trì được các giao dịch. Đặc biệt, từ đầu năm 2022 đến giữa năm 2023, chúng tôi nhận thấy phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp vẫn duy trì được sức hút, điều đó cho thấy trong bối cảnh khó khăn, chủ yếu là người giàu vẫn giữ được lượng tiền mặt và thực hiện đầu tư kinh doanh.

Tại thị trường TP HCM vừa qua đã đón được dòng khách đầu tư rất lớn từ miền Bắc vào bởi tâm lý người miền Bắc là tích luỹ tài sản. Do đó, dù trong khó khăn thế nào, người miền Bắc vẫn có tiền tích luỹ để tham gia vào các kênh đầu tư. Dòng khách này có xu hướng chọn các sản phẩm chung cư nhà ở có pháp lý bền vững, chủ đầu tư uy tín…

Yếu tố quản trị doanh nghiệp và quản trị danh mục đầu tư rất quan trọng, nhất là sau khủng hoảng. Đó là bài học sâu sắc cho bất cứ doanh nghiệp nào làm bất động sản.

Thời gian vừa qua, phần lớn doanh nghiệp gãy dòng tiền, thị trường bị tác động bởi những yếu tố vĩ mô, luật pháp, nghị định… Nhưng từ giờ tới tháng 6 là giai đoạn tác động bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Lúc đó, người dân đối diện với trả dòng tiền, lãi suất thả nổi 12 - 14%. Như vậy, không khác gì “đi buôn ngược”, sẽ dẫn đến khủng hoảng tâm lý, nhiều nhà đầu tư cần tiền gấp, bán tháo. Đó là hệ lụy tiếp theo.

Ngoài ra, về tín hiệu điều tiết của Mỹ liên quan đến lạm phát, nếu chúng ta không có sự nhất quán trong hành động của Chính phủ thì sẽ khó khăn thêm.

Tuy nhiên, chúng ta không phải không có cơ hội. Có thể coi đây là cuộc chơi thanh lọc. Chúng ta không cứu doanh nghiệp bất động sản mà cứu thị trường bất động sản, tạo kênh dòng tiền tốt, sẽ có những doanh nghiệp hoạt động bài bản, thị trường bền vững, giảm đầu cơ ngắn hạn và yếu tố “tham”.

Với vai trò là doanh nghiệp phân phối bất động sản, tôi nhận thấy bất động sản dòng tiền đang là xu hướng tiếp theo của thị trường bất động sản, bắt nhịp với xu hướng của thế giới.

Các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia cần có tính toán sử dụng đòn bẩy như thế nào thay vì đầu tư theo đám đông, phải đầu tư dài hơi không thể lãi gấp đôi, gấp ba ngay được.

Tâm lý thay đổi, hành vi thay đổi cùng với việc ban hành các luật, nghị định… căn cứ vào đó, có thể nói cuối 2023, 2024 là cơ hội lớn, là giai đoạn rất nhiều người mong đợi, tiếp tục hành trình cho thị trường bất động sản.

Huy Tùng