Đây là một trong những góp ý của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo đó, HoREA đề nghị bổ sung quy định “đặt cọc” nhằm mục đích “để bảo đảm giao kết hợp đồng” trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng.
Theo HoREA, trong nhiều năm qua đã xảy ra nhiều trường hợp “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” thực hiện lừa đảo thông qua thủ đoạn nhận tiền “đặt cọc” hứa mua hứa bán nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao kết hợp đồng, điển hình là vụ án Công ty Alibaba lập dự án “ma”, phân lô bán nền trái pháp luật, đã nhận tiền“đặt cọc” rất lớn so với giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng và cũng là một nguyên nhân gây bất ổn thị trường bất động sản.
Các đối tượng “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã lợi dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định “đặt cọc” trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giao kết hợp đồng và đã lợi dụng quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận”, nên “bên nhận đặt cọc” đã nhận tiền “đặt cọc” với giá trị lớn có thể lên đến 90-95% giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền “đặt cọc” gây thiệt hại cho “bên đặt cọc” trong các tình huống sau đây:
1. Trường hợp “tiền đặt cọc” thấp mà bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng “hủy kèo” và trả lại “tiền đặt cọc” (gấp đôi) cho bên đặt cọc.
2. Trường hợp “tiền đặt cọc” có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt “tiền đặt cọc” của khách hàng.
3. Trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.
Theo nhận định của HoREA, đối với dự án nhà ở, công trình xây dựng có mục đích phục vụ lưu trú hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư có nhu cầu nhận “đặt cọc” để thăm dò thị trường, thị hiếu khách hàng; đồng thời khách hàng cũng có nhu cầu muốn “đặt cọc” để “chốt” được giá bán và được hưởng ưu đãi, chiết khấu tốt cho khách hàng “đặt cọc”.
Nhưng, điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ quy định 01 trường hợp “đặt cọc” là chủ đầu tư: “d) Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.
Đây là quy định “đặt cọc” nhằm mục đích “để bảo đảm thực hiện hợp đồng” sau thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã giao kết hợp đồng. Nhưng, quy định về “đặt cọc” nhằm mục đích “để bảo đảm thực hiện hợp đồng” là đúng, nhưng không thật sự cần thiết quy định lại trong Luật Kinh doanh bất động sản vì đã được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.
Hơn nữa, nếu đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư đã có thể thu khoản tiền “thanh toán lần đầu” không quá 30% giá trị hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và tại khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên việc “đặt cọc” để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” tại thời điểm này hầu như rất ít khi xảy ra “rủi ro” cho khách hàng và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.
Ảnh minh họa
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần quy định điều kiện để được nhận “đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng” phù hợp với từng đối tượng, như sau:
1. Đối với chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận “đặt cọc” sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” (quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) thì “nhà đầu tư” mới trở thành “chủ đầu tư” theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 thì “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận” và đề nghị quy định giá trị “đặt cọc” không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
2. Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) chỉ được nhận “đặt cọc” sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép “tách thửa” theo quy định của pháp luật về đất đai và đề nghị giá trị “đặt cọc” cũng không quá 5% giá trị nền nhà.
"Khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) đã quy định rất đúng để điều chỉnh hành vi đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch nhà ở và quy định “số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”. Nhưng rất đáng tiếc là quy định rất đúng này lại bị rút ra khỏi các Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần thứ 4, 5, 6 và bản Dự thảo hiện nay. Do vậy, rất cần thiết phải bổ sung vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về “đặt cọc” trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và giao kết hợp đồng", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ.
Trên cơ sở phân tích này, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau:
“d) Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này hoặc khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Trường hợp bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai.
Giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc”.
Chủ đầu tư Vinhomes Wonder City phát triển đa dạng sản phẩm với nhiều mức diện tích và giá bán, đồng thời mở rộng tiện ích nội khu và áp dụng chính sách ưu đãi để thu hút nhà đầu tư.
Dù lãi suất vay mua nhà hiện nay có xu hướng giảm, nhưng ưu đãi chỉ áp dụng ưu đãi trong thời gian ngắn, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi khó dự báo, khiến nhiều người trẻ ngần ngại vay mua nhà.
Chủ đầu tư Vinhomes Wonder City phát triển đa dạng sản phẩm với nhiều mức diện tích và giá bán, đồng thời mở rộng tiện ích nội khu và áp dụng chính sách ưu đãi để thu hút nhà đầu tư.
Phân khu Central Bay không chỉ mang đến không gian sống, làm việc và giải trí tích hợp, mà còn góp phần tạo dựng một cộng đồng hiện đại, tiện nghi và bền vững. Vậy, giá của các sản phẩm trong phân khu Central Bay hiện nay ra sao?
Sau loạt “siêu phẩm” chiếm lĩnh thị trường BĐS miền Bắc vừa qua, Sun Group tiếp tục giới thiệu dòng căn hộ Park Residence tại Đô thị nghỉ dưỡng 1001 tiện ích Sun Urban City Hà Nam. Dự án hướng tới phong cách sống năng động, đa trải nghiệm và tràn ngập tiện nghi ngay ngưỡng cửa.
Với sự nâng cấp vượt bậc về hạ tầng giao thông, các sản phẩm du lịch độc đáo kéo dài trải nghiệm, đảo Cát Bà không chỉ khẳng định vị thế điểm đến bốn mùa mà còn tạo đà cho bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp phát triển mạnh mẽ.
