Kết luận của UBTVQH về dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)

Theo đó, UBTVQH đánh giá cao Chính phủ đã nỗ lực, trách nhiệm trong quá trình xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); đồng thời, đánh giá cao kết quả thẩm tra, tán thành nhiều nội dung trong Báo cáo thẩm tra sơ bộ của Thường trực Ủy ban Kinh tế. Báo cáo thẩm tra sơ bộ được chuẩn bị trong điều kiện thời gian rất ngắn nhưng nêu ra rất nhiều nội dung, nhận định cụ thể về những vấn đề lớn của dự án Luật.

Tuy nhiên, để bảo đảm đủ điều kiện trình Quốc hội, UBTVQH đề nghị Chính phủ chỉ đạo Cơ quan soạn thảo, cơ quan có liên quan, nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của UBTVQH, ý kiến thẩm tra sơ bộ của Thường trực Ủy ban Kinh tế, hoàn thiện Hồ sơ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó tập trung bổ sung đánh giá kỹ lưỡng tác động đối với từng chính sách cụ thể; hoàn thiện dự thảo văn bản quy định chi tiết thi hành Luật; rà soát, các khái niệm, giải thích từ ngữ đầy đủ, phù hợp, bảo đảm tính thống nhất của các khái niệm trong hệ thống pháp luật; nghiên cứu thêm về tên gọi của Luật để phù hợp với phạm vi, nội dung điều chỉnh; nghiên cứu điều chỉnh hợp lý bố cục và sử dụng từ ngữ trong dự thảo Luật; rà soát, hoàn thiện, bổ sung các điều cấm.

Hoàn thiện các quy định về quản lý nhà nước, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện; hoàn thiện quy định về điều tiết thị trường bất động sản để có quy định liên quan đến tái cấu trúc thị trường bất động sản, tái cấu trúc sản phẩm và có quy định nhằm bảo đảm Nhà nước có biện pháp điều tiết khi có biến động lớn của thị trường bất động sản, thị trường phát triển quá “nóng” hoặc thị trường “đóng băng”, đình trệ ảnh hưởng đến các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, ổn định vĩ mô và các cân đối lớn của nền kinh tế, tách bạch quan hệ pháp luật mang tính chất công (các quan hệ quản lý nhà nước, điều tiết thị trường…) và các quan hệ mang tính chất tư (hợp đồng, môi giới, quan hệ cung cầu…) trên cơ sở tôn trọng quy luật thị trường, quy luật cạnh tranh.

Rà soát phạm vi, đối tượng điều chỉnh và các quy định liên quan đến kinh doanh bất động sản bảo đảm hợp lý, bao quát các loại bất động sản được phép kinh doanh thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhưng không chồng lấn với các luật có liên quan; lưu ý việc đầu tư xây dựng bất động sản nên để Luật Xây dựng điều chỉnh;

Làm rõ hơn quy định về chủ thể, điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản; phân biệt rõ chủ thể có quyền kinh doanh bất động sản với chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản; có quy định về quản lý của Nhà nước đối với các chủ thể này và sản phẩm do các chủ thể đưa ra thị trường để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua bất động sản;

Đánh giá kỹ tính hợp lý, khả thi của việc mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản đối với các tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trong trường hợp do cơ quan, tổ chức phá sản, giải thể, chia tách; theo quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; bất động sản là tài sản công; xử lý tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu là bất động sản, dự án bất động sản tại các tổ chức tín dụng, công ty mua bán, xử lý nợ…; cân nhắc việc mở rộng phạm vi do bỏ cụm từ “nhằm mục đích sinh lợi” trong khái niệm “kinh doanh bất động sản”; đề nghị sử dụng khái niệm “kinh doanh” bảo đảm thống nhất trong hệ thống pháp luật, nhất là pháp luật về doanh nghiệp và thương mại.

Hoàn thiện quy định về môi giới bất động sản

UBTVQH yêu cầu, Dự án Luật cần hoàn thiện quy định về sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, công chứng, bảo lãnh, đặt cọc, thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản… bảo đảm phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW, cụ thể, khả thi, an toàn pháp lý, không làm phát sinh “điểm nghẽn” về chính sách cản trở quá trình phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường bất động sản, phù hợp với Bộ luật Dân sự và các luật khác có liên quan.

Quy định rõ địa vị pháp lý, điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức, cơ chế hoạt động, nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm tính chuyên nghiệp, hiệu quả của sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, khuyến khích nhưng tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân;

Quy định rõ mối quan hệ giữa xác nhận giao dịch qua sàn với công chứng và đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm quyền lợi cho người mua.

Nghiên cứu bổ sung quy định về chương trình đào tạo và bằng cấp, chứng chỉ đối với đào tạo bồi dưỡng kiến thức điều hành sàn giao dịch bất động sản; hoàn thiện quy định về quyền, nghĩa vụ, đào tạo, cấp chứng chỉ, thời hạn của chứng chỉ đối với hoạt động môi giới hướng tới chuyên nghiệp; quy định điều kiện được hoạt động môi giới và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới.

Quy định rõ mục đích, nội dung, phạm vi bảo lãnh để bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh; quy định chặt chẽ, bảo đảm chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích vốn vay, vốn huy động của khách hàng.

Hoàn thiện các quy định về hình thức kinh doanh bất động sản

Việc hoàn thiện Hồ sơ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần rà soát các quy định liên quan đến tổ chức, cá nhân nước ngoài để bảo đảm phù hợp với các điều ước quốc tế, không cản trở việc thu hút đầu tư, không ảnh hưởng đến quyền kinh doanh hợp pháp của tổ chức, cá nhân nước ngoài trên cơ sở bảo đảm lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh.

Rà soát quy định về điều kiện đầu tư, kinh doanh và thủ tục hành chính bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan, tiết kiệm thời gian, chi phí tuân thủ của nhà đầu tư. Rà soát, hoàn thiện các quy định để bảo đảm an ninh, quốc phòng trong hoạt động kinh doanh bất động sản; cân nhắc tính chặt chẽ, hợp lý, phù hợp thực tiễn của nguyên tắc “kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh”, nghiên cứu quy định theo hướng “bảo đảm kết hợp chặt chẽ giữa kinh tế với quốc phòng, an ninh và quốc phòng, an ninh với kinh tế”.

Rà soát, hoàn thiện các quy định về hình thức kinh doanh bất động sản; nguyên tắc, điều kiện kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất… bảo đảm đầy đủ, khả thi, rõ ràng, minh bạch, thống nhất với các luật có liên quan; các điều kiện kinh doanh bất động sản cần có quy định định lượng về năng lực tài chính, năng lực khác của nhà đầu tư; rà soát, bảo đảm phù hợp, khả thi của các quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, đồng bộ, thống nhất với Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi).

Nghiên cứu để có căn cứ pháp lý xử lý trường hợp nhà đầu tư không còn đủ năng lực thực hiện dự án hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án nhằm tiếp tục triển khai dự án và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư nhưng không tạo ra kẽ hở, lợi dụng chính sách.

Đánh giá kỹ lưỡng tác động để quy định phù hợp, cụ thể điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đặc biệt là điều kiện về thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, nghĩa vụ thuế, phí; quy định việc chuyển nhượng phải bám sát nguyên tắc không làm thay đổi nội dung, tiến độ, chất lượng dự án, ràng buộc trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng; nghiên cứu, rà soát về thẩm quyền, trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư.

Quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản tương thích với từng loại bất động sản, đồng bộ, thống nhất với các luật có liên quan; có quy định để bảo đảm tính pháp lý cho hợp đồng giao dịch bất động sản để bảo vệ quyền lợi cho người mua.

Đối với các loại hình bất động sản như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú, nhà phố thương mại, bất động sản nghĩa trang… cần có quy định chung, tổng thể để bao quát loại hình bất động sản này, tránh bị động khi thực tế phát sinh, bảo đảm tương thích, thống nhất với pháp luật có liên quan, nhất là quy định về quyền và thời hạn sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi); quy định cụ thể, phù hợp với đặc thù của loại bất động sản này, bảo đảm khả thi trong thực hiện theo nguyên tắc không hợp thức hóa các sai phạm.

Hoàn thiện quy định về cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường BĐS

Hoàn thiện quy định về xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, liên thông, kết nối, chia sẻ với cơ sở dữ liệu đất đai, cơ chế khai thác, chia sẻ dữ liệu. Hoàn thiện cơ chế, chế tài để xử lý nghiêm các hành vi vi phạm chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Rà soát các điều khoản của dự thảo Luật bảo đảm rõ ràng, khả thi; cụ thể hóa tối đa những nội dung đã được kiểm nghiệm và áp dụng ổn định trong thực tiễn, nhất là luật hóa các quy định trong các văn bản quy định chi tiết đã áp dụng hiệu quả thời gian qua.

Tiếp tục rà soát kỹ lưỡng để phát hiện tất cả các mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập với các luật có liên quan, đồng thời xử lý tương thích, triệt để theo kết quả rà soát, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật kể cả các luật đang sửa đổi, nhất là pháp luật về dân sự, đất đai, quy hoạch, đầu tư, tài chính, tín dụng, nhà ở, tài sản công; rà soát kỹ các quy định về áp dụng Luật, điều khoản chuyển tiếp để bảo đảm tính khả thi, tuân thủ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, tránh vướng mắc khi áp dụng trong thực tiễn.

UBTVQH yêu cầu, hồ sơ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội gửi Ủy ban Kinh tế chậm nhất là ngày 21/4/2023 để thẩm tra chính thức và trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) theo quy định; Ủy ban Kinh tế chủ trì, phối hợp với Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban của Quốc hội thẩm tra chính thức dự án Luật để trình Quốc hội.

Xuân Hưng