Bất động sản Phát Đạt: 'Tay chơi' trái phiếu với mức lãi suất cao bậc nhất thị trường

Dồn dập huy động vốn qua trái phiếu

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã CK: PDR) vừa công bố thông tin về việc phát hành thành công 3.000 trái phiếu (tổng giá trị 300 tỷ đồng). Lô trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, lãi suất 11,2%/năm đáo hạn vào ngày 25/3/2024 với mệnh giá 100.000.000 đồng/trái phiếu.

Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để tài trợ vốn cho các dư án bất động sản của Phát Đạt gồm: Dự án Trung tâm Thương mại và Căn hộ cao cấp Bình Dương 1 và 2 (Astral City), dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2, dự án Khu Thương mại – dịch vụ – căn hộ du lịch – biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn cao cấp tại thị trấn Phước Hải (Bà Rịa – Vũng Tàu), dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật Nội bộ khu I (Khu Cổ Đại) và dự án Căn hộ Thương mại dịch vụ – khách sạn cao tầng tại số 223 – 225 Trần Phú (Đà Nẵng). Đây là đợt phát hành trái phiếu đầu tiên trong năm 2022 của Phát Đạt.

Trước đó, năm 2021 Phát Đạt đã phát hành 10 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.356 tỷ đồng, được đảm bảo bằng 82,79 triệu cổ phiếu PDR. Cả nhà đầu tư tổ chức và cá nhân đều xuất hiện trong các đợt mua. Lãi suất đều ở mức 12 – 13%/năm, mục đích phát hành đều để tài trợ các dự án của Công ty và các công ty con.

Tại ĐHĐCĐ thường niên của Phát Đạt diễn ra ngày 26/3/2022 mới đây, cổ đông đã đặt câu hỏi liên quan đến việc công ty liên tục huy động vốn qua 10 lần phát hành trái phiếu với tổng số tiền lên tới hơn 2.300 tỷ đồng. Cụ thể, cổ đông thắc mắc liệu đây có phải một phần quan trọng cùng với số tiền thu được của khách hàng góp phần tạo nên nguồn tài chính chủ động của công ty, nhờ nguồn này công ty nhanh chóng thuận lợi mua được nhiều dự án với điều kiện tốt nhất mở rộng được quỹ đất trên thị trường.

Trà lời cổ đông, đại diện Phát Đạt cho biết việc công ty huy động vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp là để tập trung xây dựng và thi công các dự án và công ty cho biết đã sử dụng đúng mục đích phát hành. Ngoài ra, nguồn tiền công ty dùng để đầu tư mua thêm những dự án mới/quỹ đất mới là từ nguồn tiền khách hàng thanh toán cho việc mua sản phẩm bất động sản và nhận chuyển nhượng dự án của công ty.

Theo báo cáo thường niên của Phát Đạt, tính đến cuối năm 2021, nợ phải trả của doanh nghiệp hơn 12.407 tỷ đồng, tăng 19% so với năm 2020, chủ yếu do các khoản nợ ngắn hạn.

Cụ thể, nợ ngắn hạn đạt 8.731 tỷ đồng, tăng 995 tỷ so với năm 2020, Phát Đạt cho biết, nguyên nhân chủ yếu do người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng 1.071 tỷ đồng, là số tiền công ty nhận ứng trước từ các khách hàng theo các hợp đồng mua bán của dự án KĐT du lịch sinh thái Nhơn Hội, Phát Đạt Bàu Cá, Astral City.

Các khoản phải trả ngắn hạn khác tăng 4.190 tỷ đồng chủ yếu từ việc phân loại khoản phải trả khác (liên quan đến hợp đồng hợp tác đầu tư dự án The EverRich 2 và The EverRich 3) từ dài hạn sang ngắn hạn.

Theo PDR, hai dự án này doanh nghiệp đã nhận đủ tiền và bàn giao toàn bộ trách nhiệm, quyền lợi cho đối tác để tiếp tục đầu tư, kinh doanh từ năm 2019. Sau khi các thủ tục pháp lý hoàn tất theo quy định, khoản này sẽ được ghi nhận vào doanh thu.

Về kết quả kinh doanh, trong năm qua, Phát Đạt ghi nhận doanh thu thuần giảm hơn 7% về 3.620 tỷ đồng nhưng mức độ hiệu quả trong kinh doanh cao khi lãi sau thuế tăng 52% lên gần 1.861 tỷ đồng. Dù vậy, doanh nghiệp mới thực hiện được 77% chỉ tiêu doanh thu và xấp xỉ đạt mục tiêu lợi nhuận

Lãi suất cao bậc nhất thị trường TPDN

Phát Đạt được biết đến là một “tay chơi” trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi liên tục gọi vốn qua kênh này. Trong khoảng 3 năm trở lại đây, việc phát hành trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp. Tuy nhiên, chi phí lãi vay cũng vào hàng “đắt đỏ” bậc nhất trong các kiênh huy động vốn với mức lãi suất bình quân 12 – 13%/năm, trậm chí nhiều lô trái phiếu lên đến 14-14,5%/năm, mức lãi suất cao bậc nhất trên thị trường TPDN.

Điển hình vào năm 2019, doanh nghiệp có 9 đợt phát hành trái phiếu. Trong đó có thể kể tới lô trái phiếu 200 tỉ đồng, phát hành vào ngày 8/4/2019, có kỳ hạn 1 năm, với lãi suất lên tới 14,45%/năm, được bảo đảm bằng 18 triệu cổ phiếu PDR; hay lô trái phiếu 150 tỉ đồng, phát hành ngày 24/6/2019, kỳ hạn 1 năm, với lãi suất lên tới 14%/năm (được bảo đảm bằng 13 triệu cổ phiếu PDR).

Năm 2020, Phát Đạt cũng phát hành 3 lô trái phiếu với mức lãi suất đều ở mức 13%/năm, được bảo đảm bằng 44,25 triệu cổ phiếu PDR. Lãi suất trái phiếu của Phát Đạt luôn ở mức cao bậc nhất trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam, cao hơn cả những lô trái phiếu có lãi suất 12%/năm củaTập đoàn Tân Hoàng Minh.

Ngoài vay trái phiếu, trong năm 2021 Phát Đạt còn vay 400 tỉ đồng từ Công ty TNHH MTV Mirae Asset (Việt Nam) với lãi suất dao động từ 7,5% - 11%/năm để tài trợ vốn lưu động cho nhóm công ty. Các khoản vay này được bảo đảm bằng 16,7 triệu cổ phiếu PDR.

Phát Đạt cũng ghi nhận khoản vay 100 tỉ đồng tại Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) – Chi nhánh Bến Thành, với lãi suất 9,8%/năm. Khoản vay này được bảo đảm bằng 14 triệu cổ phiếu PDR.

Dù “nặng gánh” trái phiếu, trong năm 2021, Phát Đạt vẫn thu xếp tài sản thế chấp cho ngân hàng để đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn của CTCP Bất động sản DKRB (nay là CTCP Danh Khôi Miền Bắc) và CTCP Đầu tư Danh Khôi Holdings (DKRH).

Đáng chú ý, để thanh toán cho các khoản nợ trái phiếu đến hạn, Phát Đạt cũng nhiều lần phải phát hành “đảo nợ”, tiếp tục phát hành trái phiếu đúng thời điểm trái phiếu cũ đến kỳ trả nợ để thanh toán cho trái chủ…

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, doanh nghiệp phải phát hành đảo nợ khi không thể thanh khoản cho trái chủ. Điều này cho thấy dòng tiền của doanh nghiệp đang có nhiều bất ổn trong phương án trả nợ và huy động vốn…

Rủi ro từ tài sản đảm bảo và lãi suất quá cao

Trong bối cảnh thị trường khó khăn, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp bị hạn chế, để huy động vốn cho các dự án không có cách nào khả dĩ hơn việc phát hành trái phiếu khi vốn tín dụng từ ngân hàng bị siết chặt. Nhiều “đại gia” địa ốc đã chạy đua phát hành trái phiếu trị giá hàng ngàn tỷ đồng với mức lãi suất cao hơn rất nhiều so với lãi suất ngân hàng.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, nhà đầu tư cần phải cẩn trọng với những công ty bất động sản đưa ra mức lãi suất trái phiếu cao gấp đôi lãi suất ngân hàng bình thường. Bởi lãi suất càng cao sẽ đi đôi với những rủi ro càng cao. Nhiều công ty tìm cách thu hút nhà đầu tư bằng cách chạy đua nâng lãi suất trái phiếu.

Vì vậy, các nhà đầu tư cần thận trọng với những lô trái phiếu có mức lãi cao đột biến, nên cân nhắc tiềm lực tài chính của đơn vị phát hành, mục đích sử dụng vốn cũng như tính hiệu quả kinh doanh… Bởi nhìn từ khía cạnh hiệu suất kinh doanh, sẽ không có doanh nghiệp nào lựa chọn một kênh huy động vốn lãi suất cao, nếu họ còn lựa chọn khác khả dĩ hơn.

Bên cạnh đó, Phát Đạt còn sử dụng cổ phiếu PDR của bên thứ 3 làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay trái phiếu cũng là một vấn đều đáng lưu ý đối với các nhà dầu tư. Đây được xem là “truyền thống” của Phát Đạt xuyên suốt các lần huy động trái phiếu, dù giới phân tích nhấn mạnh về rủi ro thanh toán khi đảm bảo bằng cổ phiếu Công ty.

SSI Research lưu ý, rằng việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Tại Phát Đạt, việc dùng cổ phiếu đảm bảo cho việc huy động vốn từ trái phiếu diễn ra trong bối cảnh thị giá PDR tăng đột biến từ năm 2020. Cổ phiếu PDR đã có nhịp tăng khá dài từ tháng 8/2020 và đạt đỉnh vào cuối năm 2021, ghi nhận mức tăng hơn 5 lần sau chưa đến 1 năm. Con số gây bất ngờ khi trước đó cổ phiếu này đã có thời gian dài đi ngang ở vùng giá thấp và kết quả kinh doanh cũng không quá đột biến. Hiện cổ phiếu PDR của Phát Đạt thời gian qua có dấu hiệu đi xuống, giảm gần 10% so với đỉnh.

Thời gian gần đây, thị trường TPDN phát triển khá nóng và có nhiều dấu hiệu phức tạp. Trong bối cảnh đó, Bộ Tài chính đã liên tục đưa ra cảnh báo rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia.

Bất động sản được ngân hàng xếp vào loại rủi ro nên tín dụng cấp vào lĩnh vực này đang bị siết chặt. Dù vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang tích cực gọi vốn bằng trái phiếu với mức lãi suất cao hơn đáng kể so với bình quân thị trường.

Theo các chuyên gia, các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng khi đầu tư trái phiếu ở bối cảnh hiện tại bởi nếu tình hình kinh doanh có biến động tiêu cực, quyền lợi của trái chủ có thể sẽ chịu ảnh hưởng kép từ việc khả năng thanh toán gốc, lãi của doanh nghiệp và giá trị tài sản đảm bảo tính theo giá trị cổ phiếu trên sàn.

Bình Nguyên/Theo Sở hữu trí tuệ 

Link nguồn: https://sohuutritue.net.vn/bat-dong-san-phat-dat-tay-choi-trai-phieu-voi-muc-lai-suat-cao-bac-nhat-thi-truong-d137198.html