Thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi và phát triển bền vững hơn trong năm 2024

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, các tháng cuối năm 2023, thanh khoản thị trường đã gia tăng trở lại, không còn trầm lắng như giai đoạn trước. Còn theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản bất động sản duy trì ở mức thấp trong nửa đầu năm, bắt đầu chuyển hướng tăng bật trở lại vào giai đoạn nửa cuối năm 2023.

Năm 2024, chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ có nhiều gam màu sáng hơn khi các chính sách điều hành thị trường địa ốc kịp thời, sát với thực tế là “động lực” để bất động sản có động lực để xoay chiều.

Sau những động thái tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc cũng như các chính sách hỗ trợ, thúc đẩy của Chính phủ, các Bộ ngành và địa phương, các chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ từng bước có sự phục hồi theo hướng tích cực và bền vững hơn.

Theo ác nhà quản lý, chuyên gia và giới đầu tư dự báo, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn từ nửa cuối 2024 nhờ các yếu tố như: 03 Luật bất động sản lớn được thông qua; Mặt bằng lãi suất đã giảm và kỳ vọng duy trì thấp, dư địa giảm lãi suất cho vay; Niềm tin và thanh khoản dần cải thiện, tập trung ở phân khúc căn hộ; Sự phát triển cơ sở hạ tầng hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản. Cụ thể, về nguồn vốn, mặt bằng lãi suất cho vay kỳ vọng tiếp tục giảm về mức thấp và các chính sách ưu đãi cho vay của ngân hàng thương mại với người mua nhà có thể giúp nhu cầu cải thiện, tăng khả năng thanh khoản của thị trường. Bên cạnh đó, giảm lãi vay cũng kỳ vọng giảm áp lực tài chính, từ đó phục hồi hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, chính sách pháp lý kỳ vọng giảm thiểu khó khăn. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản, chính sách tháo gỡ về pháp lý như Nghị định 08 về đàm phán, gia hạn trái phiếu đáo hạn, Nghị định 10 bổ sung quy định hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho bất động sản nghỉ dưỡng, condotel; đề án phát triển 1 triệu nhà ở xã hội...

Về thanh khoản, các chuyên gia và các nhà đầu tư cũng kỳ vọng thanh khoản 2024 khởi sắc hơn ở phân khúc chung cư trung cấp và bình dân, nhà ở xã hội ở trung tâm và các tỉnh ven trung tâm do nguồn cung mới chưa cải thiện nhưng nhu cầu mua nhà ở thực gia tăng; các nhà đầu tư bắt đầu giao dịch trở lại khi lãi suất cho vay giảm.

Ngoài ra, với sự phát triển cơ sở hạ tầng kỳ vọng hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản. Các đại dự án trọng điểm đã đồng loạt được triển khai như cao tốc Bắc Nam giai đoạn 2021 - 2025, sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3 TP HCM, Vành đai 4 Hà Nội. Điều này sẽ tháo gỡ vấn đề hạ tầng ở Việt Nam hiện nay, qua đó, thúc đẩy các ngành nghề kinh doanh phát triển. Các dự án cao tốc sẽ giúp tăng tính kết nối giữa các vùng kinh tế, thu hút thêm nhiều nguồn vốn đầu tư vào Việt Nam.

Việc đẩy nhanh phát triển các dự án cơ sở hạ tầng kỳ vọng sẽ giúp gia tăng giá trị các dự án bất động sản nằm gần các dự án đầu tư công. Agriseco đánh giá, các khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn đầu tư sau khi hoàn thiện các đại dự án cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành… gồm: TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Bắc Ninh. Các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn vị trí nằm gần các dự án có thể hưởng lợi như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG.

Thêm một kỳ vọng nữa được dự báo, đó là phân khúc căn hộ có nhu cầu thực ở nội đô hoặc ven trung tâm có cơ sở hạ tầng phát triển sẽ hồi phục sớm năm 2024 nhờ: Nhu cầu ở thực của người dân vẫn lớn khi nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ phục hồi dần; Lãi suất cho vay thế chấp mua nhà kỳ vọng giảm; Thông tư 06 sửa đổi cho phép người mua nhà được vay ngân hàng trả nợ ngân hàng kia; Chính sách kích cầu của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (giảm giá bán, giãn tiến độ thanh toán).

Trong khi đó, nguồn cung và giá bán căn hộ dự báo tiếp tục tăng tại các thành phố trung tâm và ven trung tâm vị trí thuận lợi. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM dự kiến lần lượt ghi nhận 16.000 căn, tăng 55% so với cùng kỳ và 9.000 căn, tăng 3,4% so với cùng kỳ trong năm 2024 tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Giá bán căn hộ dự báo tiếp tục tăng 3-8% so với cùng kỳ do chênh lệch cung cầu vẫn cao.

Nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến sẽ có 108 dự án, quy mô gần 48.000 căn hộ trong năm 2024, đây là con số tăng gần 4 lần so với 2023 tập trung ở Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh nhờ Chính phủ liên tục triển khai chính sách hỗ trợ tăng cung nhà ở xã hội, vừa túi tiền. Chênh lệch cung - cầu dự kiến vẫn duy trì trong năm 2024 nhưng trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, các dự án căn hộ có giá bán hợp lý, pháp lý đầy đủ vẫn sẽ thu hút cầu mua nhà.

Một chuyên gia kinh tế đã nhận định rằng, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều giữa các phân khúc, nhưng đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang trải qua những động thái tích cực hơn so với tiêu cực. Tình hình này đồng thời được thấy rõ ở cả tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.

Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ trở nên sôi động hơn do tăng cường hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên toàn quốc. Phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội cũng dự kiến sẽ có những biến động tích cực và sẽ ghi nhận nguồn cung mới tăng lên, do các chủ đầu tư nhận thức được cần phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với xu hướng thị trường. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở thương mại cao cấp có thể phục hồi chậm hơn do nhu cầu vẫn chưa có sự đột biến. Dự kiến năm 2024, ít chủ đầu tư sẽ dám phát triển trong phân khúc này.

Đối với phân khúc đất nền, do sự siết chặt hoạt động phân lô bán nền theo quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và thanh khoản giảm xuống thấp trong năm 2023, phục hồi của phân khúc này cũng dự kiến sẽ mất nhiều thời gian. Dự báo rằng khoảng cuối năm 2024, đất nền mới có thể có sự đảo chiều. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nên cẩn trọng trước khi tham gia vào phân khúc đất nền trong thời điểm hiện tại và giai đoạn đầu năm 2024. Tuy nhiên, các nhà đầu tư lớn với nguồn lực mạnh mẽ đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội trong thời gian gần đây.

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng dự kiến sẽ tiếp tục chững lại trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để hấp thụ hoàn toàn nguồn cung đã được tung ra thị trường trước đó. Sự dồi dào của nguồn cung hiện tại có thể ảnh hưởng đến lợi suất cho thuê, đặt ra yêu cầu cẩn trọng hơn từ phía người mua.

Còn theo lãnh đạo VARS dự báo, quý I và quý II/2024, thị trường sẽ duy trì tín hiệu tích cực từ cuối năm 2023. Tuy nhiên, phục hồi thực sự sẽ bắt đầu từ cuối quý III và dự kiến năm 2024 sẽ chứng kiến sự quay trở lại của khoảng 30-40% lượng môi giới bất động sản. Các chương trình mở bán quy mô lớn và chiến dịch truyền thông sẽ diễn ra thường xuyên và liên tục hơn, thể hiện quyết tâm cao của các chủ đầu tư trong việc vượt qua khó khăn. Các chính sách liên quan đến tín dụng sẽ có ảnh hưởng tích cực đến thị trường.

Theo VARS, phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân, sẽ đóng vai trò trụ cột, dẫn dắt thị trường từ giữa năm 2024. Bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng dựa trên kết quả tích cực đạt được trong năm 2023. Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức, chỉ có thể thay đổi tính thế nếu ngành du lịch có kết quả tích cực. Phân khúc bất động sản thương mại không ghi nhận nhiều biến động, với hoạt động M&A tiếp tục duy trì độ nóng, đặc biệt là sự tham gia của các doanh nghiệp nội. Các ngành nghề liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất... đang từ từ phục hồi, nhưng tốc độ chậm hơn.

Huy Tùng