Bất động sản Biz

HoREA: Đề nghị tích hợp “phương án 1” và “phương án 2” về đặt cọc mua bất động sản

Thứ tư, 01/11/2023 | 12:46 Theo dõi BĐS Biz trên

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị tích hợp “phương án 1” và “phương án 2” tại khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thành “1 phương án” quy định về “đặt cọc” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định mục đích “đặt cọc” để “bảo đảm giao kết hợp đồng” hoặc “đặt cọc” để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” để bảo vệ khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở “hình thành trong tương lai” hoặc “có sẵn”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định “đặt cọc” là “biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” rất cần thiết trong quan hệ giao dịch dân sự, nên Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 đã quy định “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” (sau đây gọi “tài sản đặt cọc” là “tiền đặt cọc”).

"Bộ Luật Dân sự là “luật gốc” có phạm vi điều chỉnh rất rộng đã quy định tại Điều 1 như sau: “Bộ luật này quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý về cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân; quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của cá nhân, pháp nhân trong các quan hệ được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm (sau đây gọi chung là quan hệ dân sự)”, mà giao dịch “đặt cọc” trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng là “quan hệ dân sự” nên vừa phải được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 (trực tiếp là Điều 328), vừa phải được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản do “tính đặc thù” của giao dịch “đặt cọc” trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản", ông Lê Hoàng Châu nói.

Cũng theo ông Châu, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định về “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền, nên đã xảy ra tình trạng giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đã lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ “tiền đặt cọc” nên đã nhận “tiền đặt cọc” của khách hàng với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị tài sản giao dịch, thậm chí giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” còn lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích “lừa đảo”, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba.

Do vậy, Hiệp hội tán thành khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã bổ sung quy định về “đặt cọc” là rất cần thiết.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa
 

Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra 02 phương án để lựa chọn là chưa hợp lý, bởi lẽ cả “phương án 1” và “phương án 2” đều đúng nên cần tích hợp cả “phương án 1” và “phương án 2” thành “1 phương án” quy định về “đặt cọc” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 và để cụ thể hóa quy định về “đặt cọc” trong Luật Kinh doanh bất động sản quy định “đặt cọc” để “bảo đảm giao kết hợp đồng” hoặc “đặt cọc” để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.

Bởi lẽ, “Phương án 1” của “Dự thảo” tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 về mục đích “đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng”, mà trên thực tế sau khi đã giao kết hợp đồng thì thường ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc “lừa đảo” do việc giao kết hợp đồng thường được các bên kiểm tra chặt chẽ và thực hiện theo quy định của pháp luật và khi thực hiện hợp đồng thì “tiền đặt cọc” thường được cấn trừ vào số tiền thanh toán lần đầu của giao dịch.

Còn “Phương án 2” của “Dự thảo” tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 về mục đích “đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng”, mà trên thực tế trước khi giao kết hợp đồng thì mới thường xảy ra tình trạng bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc “lừa đảo” và không thực hiện “giao kết hợp đồng”, gây thiệt hại cho bên đặt cọc như đã nêu trên đây.

Đối với ý kiến yêu cầu quy định chặt chẽ việc chủ đầu tư sử dụng “tiền đặt cọc” phải đúng mục đích, Hiệp hội nhận thấy khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cấm chủ đầu tư “4. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật”, trong đó đã bao gồm “tiền đặt cọc” nên không cần thiết phải quy định thêm.

Trên cơ sở đó, HoREA đề nghị tích hợp “phương án 1” và “phương án 2” thành “1 phương án” quy định về “đặt cọc” tại khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau:

“Phương án 1:

“5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc Phương án 2:  5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ luật này và pháp luật có liên quan”.

Nhật Lâm

Theo vnmedia.vn Copy
Phân khúc bất động sản văn phòng ghi nhận những diễn biến tích cực

Phân khúc bất động sản văn phòng ghi nhận những diễn biến tích cực

Phân khúc bất động sản văn phòng ghi nhận nguồn cung mới chất lượng cao ở ngoài trung tâm TP HCM, thúc đẩy sự phát triển cân bằng và bền vững của thị trường.
Điểm tin Xây dựng - bất động sản ngày 16/7: Giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM tăng mạnh

Điểm tin Xây dựng - bất động sản ngày 16/7: Giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM tăng mạnh

Nhu cầu văn phòng khu vực trung tâm Hà Nội tăng cao; Sẽ phê duyệt 2 dự án giao thông trong tháng 7/2024;Giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM tăng mạnh, trung bình 63 triệu đồng/m2; Hòa Bình chuyển hơn 32ha đất lúa tại huyện Lương Sơn sang làm khu công nghiệp… là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý
Giá nhà chung cư TP HCM tăng trung bình 15-20%/năm

Giá nhà chung cư TP HCM tăng trung bình 15-20%/năm

Ở phân khúc căn hộ bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá 25 - 35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã tăng lên 40 - 60 triệu đồng.
Gần 11.000 căn chung cư được bán trong 6 tháng đầu năm 2024

Gần 11.000 căn chung cư được bán trong 6 tháng đầu năm 2024

Trong 6 tháng đầu năm 2024, gần 11.000 căn hộ chung cư được bán, cao gấp 5 lần so với cùng kỳ năm 2023.
Khánh Hòa đã xóa 'đất ở không hình thành đơn vị ở' tại 15 dự án

Khánh Hòa đã xóa 'đất ở không hình thành đơn vị ở' tại 15 dự án

Chiều 10 7, UBND tỉnh Khánh Hòa tổ chức họp báo tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm. Tại cuộc họp, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Nguyễn Tấn Tuân cho biết, tỉnh đã xóa hơn 15 dự án có đất ở không hình thành đơn vị ở .
Điểm tin Xây dựng - Bất động sản ngày 10/7: Giá cao, chung cư tại Hà Nội và TP HCM vẫn 'khan hàng'

Điểm tin Xây dựng - Bất động sản ngày 10/7: Giá cao, chung cư tại Hà Nội và TP HCM vẫn "khan hàng"

Kiến nghị bổ sung hơn 3.300 tỷ đồng xây dựng cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc - Liên Khương; Giá cao, chung cư tại Hà Nội và TP HCM vẫn "khan hàng"; Chủ đầu tư khu đô thị Thanh Hà Cienco 5 chậm trễ khắc phục hồ đào trái phép; Đề nghị xác định lại tiền thuê đất "siêu dự án" Sài Gòn Đại Ninh;... là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Hà Nội công bố loạt cao ốc vi phạm Phòng cháy chữa cháy

Hà Nội công bố loạt cao ốc vi phạm Phòng cháy chữa cháy

Cục Cảnh sát PCCC&CNCH (Bộ Công an) vừa công khai nhiều cao ốc vi phạm các quy định về PCCC&CNCH trên địa bàn TP Hà Nội. Đáng chú ý, trong đó có những dự án của các doanh nghiệp bất động tên tuổi như: Sông Đà, Đông Đô, Hải Phát…
Thị trường nhà phố TP HCM rục rịch tăng giá

Thị trường nhà phố TP HCM rục rịch tăng giá

Ngoài độ khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 5-7% rổ hàng toàn dự án thì dòng sản phẩm Shophouse (Nhà phố thương mại) trên các trục đường huyết mạch trong các khu đô thị thuộc khu vực phía Đông TP HCM ghi nhận tốc độ tăng giá rất mạnh suốt nhiều năm qua.
Bất động sản Biz