Bất động sản: “Mồ chôn tiền” hay “cục máu đông” cần khơi thông

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022, ngay cả đối với trường hợp có tài sản đảm bảo do các ngân hàng hết hạn mức cho vay, đồng thời với sự kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Cùng với đó, các tổ chức, cá nhân là khách hàng mua bất động sản không được giải ngân cho vay, thậm chí trước đó đã ký hợp đồng thoả thuận cho vay của ngân hàng dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Bên cạnh đó, việc triển khai nhà ở còn gặp nhiều khó khăn. Đơn cử như quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với các luật liên quan; các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư chưa hấp dẫn, không thu hút; tình trạng căn hộ cho thuê trong nhiều dự án còn để không, lãng phí; việc xác định đối tượng và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội còn nhiều bất cập…

Khoảng 800.000 tỷ đồng bất động sản bị tồn kho

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện thị trường “tắc” nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu và “tắc” cả nguồn vốn huy động từ khách hàng. Số lượng dự án bất động sản đang triển khai trên cả nước phải tạm dừng lên đến cả nghìn dự án, với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng, trong đó có cả những dự án phát triển nhà ở xã hội…

Vừa qua, theo báo cáo tài chính Quý IV/2022 của loạt doanh nghiệp địa ốc công bố cho thấy, hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản đang tăng cao hơn so với thời điểm cuối năm 2021. Ở một vài doanh nghiệp con số tồn kho đã lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng, đơn cử như:

Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG), theo báo cáo tài chính của DXG, tính đến 31/12/2022 hàng tồn kho lên đến hơn 14.238 tỷ đồng, tăng mạnh so với đầu năm khoảng 3.000 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng ghi nhận khoản lỗ ròng 267 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2021 từng lãi 754 tỷ đồng. Tính đến cuối năm 2022, Phát Đạt có số lượng tồn kho lên đến 12.131 tỷ đồng, không có biến động gì so với cùng kỳ năm 2021, các dự án tồn kho chủ yếu là bất động sản River City, Tropicana Bến Thành Long Hải, Bình Dương Tower, Phước Hải…

Tính đến 31/12/2022, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh lên đến 12.440 tỷ, tăng đến 61% so với đầu năm, tương đương tăng thêm khoảng 4.700 tỷ đồng. Trong đó, ghi nhận tồn kho lớn nhất là dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo 5.316 tỷ đồng, dự án Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên 3.257 tỷ đồng, dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông 1.077 tỷ đồng... hầu hết tăng hơn so với đầu năm.

Cùng với đó, THUDUCHOUSE (TDH), ghi nhận gần 464 tỷ đồng hàng tồn kho, giảm 24% so với đầu năm, tương đương giảm khoảng 146 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho của doanh nghiệp nghiêng về chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của các dự án bất động sản chiếm gần 427 tỷ. Trong đó, ghi nhận tồn kho cao nhất ở dự án Khu Đô thị Dịch vụ thương mại Long Hội, Long An với 165.770 tỷ đồng; tồn kho thấp nhất ở dự án Khu chung cư TDH Phước Bình, TP HCM với 10.336 tỷ đồng.

Những con số trên đã phần nào phản ánh khó khăn của toàn thị trường trong năm vừa qua. Trải qua nhiều vấn đề lớn, niềm tin nhà đầu tư lung lay, nhất là khi lãnh đạo một số tập đoàn lớn bị điều tra, xử lý các vi phạm liên quan đến phát hành trái phiếu, chứng khoán, lừa đảo chiếm đoạt tài sản; các vướng mắc pháp lý chồng chéo ảnh hưởng đến tâm lý thị trường, khiến các nhà đầu tư lo ngại.

Tồn kho bất động sản là một vấn đề nhức nhối mà các doanh nghiệp cần giải quyết, bởi với những dự án đang dang dở nếu không được tháo gỡ sớm sẽ khiến nhà đầu tư “chôn tiền” quá lâu, ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường; đối với những dự án đã đi hoàn thiện nhưng chưa được đi vào hoạt động sẽ bị xuống cấp, nhà đầu tư mất thêm nhiều chi phí bảo dưỡng, tạo ra áp lực lớn cho doanh nghiệp.

Khơi thông “cục máu đông” thế nào?

Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, việc giải cứu thị trường bất động sản thời điểm này không chỉ là cấp vốn hay tín dụng, mà còn gỡ vướng pháp lý cho các dự án.

Ông Nguyễn Văn Đính đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thúc đẩy nhanh việc "bơm vốn" cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền, hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, NHNN nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch COVID-19; hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội.

Đặc biệt, ngân hàng cần có chính sách hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu hoặc mua lại trái phiếu đã phát hành mà doanh nghiệp phát hành đang gặp khó khăn và chứng minh được việc sử dụng nguồn tiền trái phiếu phát hành đúng mục đích.

Còn Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã được trao nhiều quyền quyết định, nhưng làm thế nào để “thượng phương bảo kiếm” này phát huy hiệu quả và tìm ra được vấn đề nóng cần tháo gỡ là điều được quan tâm đặc biệt.

“Tổ công tác cần sâu sát hơn, bằng cách nên đi xuống các địa phương có nhiều dự án đang vướng mắc, đưa ra phương án giải quyết thí điểm và lắng nghe doanh nghiệp xem họ đang vướng mắc cụ thể ở đâu. Bởi vướng mắc của mỗi địa phương là khác nhau nên Tổ công tác cần linh động đưa ra nhiều giải pháp, còn tháo gỡ chung chung thì không giải quyết được vấn đề” - ông Hiệp đề xuất.

Liên quan đến room tín dụng để phát triển bất động sản, ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết: “Để giải quyết tình trạng khó khăn này, về góc độ doanh nghiệp, tôi đề nghị NHNN và các bộ ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt thì các trái chủ mới cảm thấy yên tâm đầu tư.

Trong đó, đề xuất NHNN nới room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư để phát triển bất động sản. Lúc đó, doanh nghiệp mới phát triển lành mạnh và nhà đầu tư trái phiếu mới quay trở lại thị trường. Bởi trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại về việc các doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không… Do đó, đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ”

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế Quốc dân cho biết, để giúp các doanh nghiệp cũng như toàn thị trường bất động sản vận hành trở lại, quan trọng nhất là phải khơi thông nguồn lực. Việc khơi thông nguồn lực phải theo cả 2 hướng. Thứ nhất, phải bàn giải pháp khơi thông nguồn vốn tín dụng và nguồn lực từ trái phiếu.

Thứ hai, bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải tự điều chỉnh, tự tái cấu trúc để cân đối lại các nguồn lực. Chẳng hạn, mạnh dạn cắt bỏ phần nào đầu tư chưa thực sự hiệu quả, đang tiêu tốn dòng tiền để tập trung vào những dự án, sản phẩm có thanh khoản nhằm tạo ra dòng tiền.

Bên cạnh đó, phải chỉ ra được những vướng mắc về cơ chế, chính sách, luật pháp, từ đó đưa ra những biện pháp tháo gỡ hữu hiệu.

Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng hướng đến ngăn chặn những hành vi lạm dụng, lợi dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản như các dự án "ma" hay các dự án không có đủ căn cứ pháp lý, các thông tin đồn thổi, tạo sóng ảo, sốt đất ảo trên thị trường...

Khi Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được ban hành, hy vọng chúng ta sẽ có thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, chuyên nghiệp hơn, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Huy Tùng (t/h)