Khi thị trường chứng khoán giảm sâu, mà dẫn đầu là cổ phiếu bất động sản, kịch bản “giải chấp” đã được tính đến. DIG “mở màn” với màn giải chấp cổ phiếu của Chủ tịch Nguyễn Thiện Tuấn.
Rất nhanh sau đó, đến lượt ông Nguyễn Phát Đạt của đại gia địa ốc Phát Đạt.
Cụ thể, cuối tuần trước, Công ty cổ phần Chứng khoán Tân Việt (TVSI) công bố thông tin về việc bán giải chấp chứng khoán đối với ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR). 750.000 cổ phiếu PDR dự kiến bị bán giải chấp từ ngày 7/11.
Cũng từ 7/11, TVSI sẽ bán giải chấp 720.000 cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của Công ty TNHH Phát Đạt Holdings.
Với Phát Đạt, đây chỉ là “màn dạo đầu” cho nỗi lo mang tên giải chấp vì hiện tại, Phát Đạt đã “cầm cố hàng trăm triệu cổ phiếu” cho các khoản vay và trái phiếu. Nếu cổ phiếu tiếp tục giảm sâu, Phát Đạt hoặc phải bổ sung tài sản đảm bảo, hoặc chấp nhận bị bán giải chấp.
Phương án bổ sung thêm tài sản đảm bảo hoặc tiền sẽ gặp không ít khó khăn vì hiện tại công ty âm nặng dòng tiền. Chưa hết, dự án Cadia Quy Nhơn mới bị cơ quan chức năng cảnh báo chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Nỗi lo mang tên “giải chấp”
Nếu trong 7/11, Phát Đạt nộp tài sản đảm bảo bổ sung, công ty sẽ thoát được tình trạng bị buộc “giải chấp”. Nhưng việc giải chấp có xảy ra, khối lượng cổ phiếu phải bán chưa đạt 1 triệu đơn vị, chưa thấm vào đâu so với tổng lượng cổ phiếu mà Phát Đạt đã mang đi thế chấp cho các khoản vay và trái phiếu.
Cụ thể, tại ngày 30/9/2022, Phát Đạt còn cầm cố gần 57 triệu cổ phiếu PDR cho một số khoản vay của mình.
Cùng với đó, hồi cuối quý 3/2022, tổng giá trị trái phiếu của Phát Đạt là 2.846 tỷ đồng. Các lô trái phiếu này có kỳ hạn trả gốc từ 2/2/2023 đến 25/3/2024. Lãi suất từ 11,2% tới 13%/năm. Trong đó, đa số là 13%/năm.
Đáng chú ý nhất, tài sản đảm bảo cho 10 lô trái phiếu này đều là cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông công ty. Tổng lượng cổ phiếu PDR được cầm cố là hơn 126 triệu đơn vị.
Đóng cửa phiên giao dịch 7/11/2022, cổ phiếu PDR giảm sàn xuống 34.900 đồng/CP. Như vậy, PDR đã có 13 phiên giảm liên tục và “bốc hơi” 14.800 đồng/CP, tương đương 29,8% so với phiên tăng gần nhất (18/10/2022).
Còn so với “đỉnh” thiết lập ngày 22/10/2021 (99.000 đồng/CP), sau khi quy đổi, giá PDR giảm 37.740 đồng/CP, tương đương 52%. Vốn hoá thị trường Phát Đạt “bốc hơi” 25.348 tỷ đồng.
Trước đó vào hồi giữa tháng 5 năm nay, khi PDR giảm mạnh từ đỉnh, Phát Đạt đã từng phải bổ sung thêm 1,7 triệu cổ phiếu PDR làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng phát hành vào cuối tháng 12/2021.
Hiện tại, một số lô trái phiếu ghi nhận giá trị tài sản đảm bảo (bằng cổ phiếu PDR) sắp xuống bằng giá trị trái phiếu. Đó là lô trái phiếu phát hành lần 9 năm 2021 trị giá gần 149 tỷ đồng, đáo hạn ngày 16/12/2023.
Thoát lỗ nhờ bán tài sản, âm nặng dòng tiền
Hiện tại, giá trị tài sản đảm bảo bằng cổ phiếu cho 2.846 tỷ đồng trái phiếu đều chưa đến ngưỡng giải chấp. Tuy nhiên, chuyện này vẫn có nguy cơ xảy ra khi cổ phiếu PDR đang phải rủi ro kép, đến cả từ thị trường chung và nội tại doanh nghiệp.
Xét về rủi ro thị trường, chỉ số VN-Index tiếp đà giảm sâu và vẫn trên đường “dò đáy”. Bất động sản được đánh giá là ngành bị ảnh hưởng nặng nề nhất từ thị trường. Vì vậy, áp lực của PDR là không hề nhỏ.
Xét về rủi ro nội tại, bản thân PDR đã cho thấy nhiều bất ổn. Trong quý 3, doanh thu công ty “rơi tự do” xuống mức thấp kỷ lục. Thế nhưng, Phát Đạt vẫn tăng trưởng lợi nhuận là nhờ bán tài sản. Và cái cách bán tài sản “được giá” cũng khiến giới đầu tư tài chính phải đặt ra nhiều câu hỏi. Và dù thu hơn ngàn tỷ nhờ bán tài sản, công ty vẫn rơi vào tình trạng âm nặng dòng tiền.
Cụ thể, trong quý 3/2022, Phát Đạt ghi nhận doanh thu “rơi tự do”, giảm 1.257 tỷ đồng, tương đương 99,1% xuống chỉ còn 11 tỷ đồng. Thế nhưng, lợi nhuận sau thuế quý 3 vẫn đạt 711 tỷ đồng, tăng 104 tỷ đồng, tương đương 17,1% so với quý 3/2021.
Có được điều này là do doanh thu hoạt động tài chính tăng vọt, từ 460 triệu đồng lên 1.249 tỷ đồng. Trong đó, gần 1.249 tỷ đồng là lãi chuyển cổ phần chuyển nhượng công ty con.
Vào ngày 18/10/2022, công ty đã hoàn thành việc chuyển nhượng tiếp 26% vốn chủ sở hữu trong Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn KL cho Công ty TNHH Bất động sản Gemini, nâng tổng số lượng cổ phần tại Sài Gòn KL đã được chuyển nhượng lên 72%.
Đây là thương vụ gây nhiều chú ý vì Sài Gòn KL thành lập năm 2008. Có thâm niêm hoạt động nhưng trong 5 năm gần đây, doanh thu của công ty rất thấp, hoặc thậm chí chỉ 0 đồng. Năm 2021 và 2020, công ty thua lỗ 61,4 triệu đồng và 358 triệu đồng.
Tại ngày 31/12/2021, vốn chủ sở hữu Sài Gòn KL là 287 tỷ đồng, trong khi nợ lên đến 2.273 tỷ đồng.
Trong khi đó, bên mua là Công ty Gemini chỉ là một tân binh trên thị trường. Gemini thành lập ngày 6/6/2022 với người đại diện pháp luật là ông Doãn Việt Hoàng. Công ty có vốn điều lệ 900 tỷ đồng.
Dù thương vụ này có “đắt” hay “rẻ” thì Phát Đạt vẫn thu về ngàn tỷ đồng. Thế nhưng, công ty vẫn âm nặng dòng tiền. Tại ngày 30/9/2022, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Phát Đạt là âm 1.758 tỷ đồng.
Dự án Cadia Quy Nhơn bị khẳng định chưa đủ điều kiện kinh doanh
Dòng tiền âm nặng có thể được “giải cứu” bằng hoạt động bán hàng. Tuy nhiên, hoạt động này trở nên khó khăn hơn khi mới đây, dự án Cadia Quy Nhơn bị khẳng định chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Cụ thể, Sở Xây dựng tỉnh Bình Định vừa công bố 2 dự án chưa đủ điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định. Trong đó có dự án tại khu đất số 1 đường Ngô Mây, TP Quy Nhơn (tên thương mại Cadia Quy Nhơn) của Phát Đạt.
Cadia Quy Nhơn có diện tích hơn 8.000m2, tổng vốn đầu tư hơn 1.126 tỷ đồng, với mục tiêu xây dựng trung tâm thương mại dịch vụ khách sạn cao cấp (khách sạn 5 sao).
Dự án được Chủ tịch UBND tỉnh Bình Định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án tại quyết định số 3396/QĐ-UBND ngày 20/9/2019.
Ngày 19/8/2022, dự án được cấp giấy phép xây dựng số 14/GPXD-SXD "Phần móng, tầng hầm và phần thân Khu A - Căn hộ du lịch kết hợp thương mại dịch vụ".
Hiện dự án đang được chủ đầu tư thi công phần móng và tầng hầm, chưa đảm bảo điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, trên mạng xã hội, trong suốt thời gian qua, Cadia Quy Nhơn đã được rao bán với giá từ 3,5 tỷ đồng/căn.
Hiện tại, Phát Đạt đã rót gần 154 tỷ đồng vào dự án này. Trong đó, chủ yếu bao gồm tiền đấu giá đất đã nộp vào ngân sách nhà nước, chi phí thiết kế, tư vấn, khảo sát và chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng.
Chí Kiên
