Theo HoREA, hiện nay, cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.569 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.
Hiệp hội nhận thấy, Điều 25 và Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư” và quy định “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu” sẽ tác động bất lợi đến sự nghiệp đô thị hóa theo định hướng tại khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 7 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “Tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư”.
Hiệp hội nhận thấy Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mặc dù không còn sử dụng cụm từ “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” hoặc “gia hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư”, nhưng thực chất Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn giữ quan điểm “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” vì vẫn tiếp tục quy định “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư” hoặc Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu”.
Các quy định này không đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của đa số người dân mua căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài muốn được sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn và cũng chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, như sau:
Quy định “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư” chưa phù hợp với khoản 3 Điều 237 Bộ Luật Dân sự 2015:
Mặc dù khoản 8 Điều 237 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định quyền sở hữu chấm dứt trong “trường hợp khác do luật quy định”, nhưng Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thêm trường hợp “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư” là chưa chuẩn xác, chưa phù hợp với khoản 3 Điều 237 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “quyền sở hữu chấm dứt” trong trường hợp “tài sản đã bị tiêu hủy”, bởi lẽ:
Tại thời điểm “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư” thì nhà chung cư này chưa bị phá dỡ, chưa “bị tiêu hủy” nên không thể “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư” của các chủ sở hữu tại thời điểm này.
Trường hợp nhà chung cư “đã bị phá dỡ” thì cũng không thể cho là “nhà chung cư đã bị tiêu hủy” bởi lẽ “tài sản nhà chung cư” bao gồm tòa nhà chung cư và các công trình hạ tầng phục vụ cư dân và “đất xây dựng khu chung cư” (theo Điều 145 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 190 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thuộc quyền sở hữu riêng, quyền sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên “tòa nhà chung cư đã bị phá dỡ” thì “tài sản nhà chung cư” vẫn còn tồn tại, chưa hoàn toàn “bị tiêu hủy”.
HoREA cũng cho rằng quy định “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư” chưa phù hợp với quy định của Hiến pháp 2013 và Bộ Luật Dân sự 2015:
Về “quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” thuộc “quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân” theo quy định tại khoản 2 Điều 32 Hiến pháp 2013, trong đó có “quyền sở hữu nhà chung cư”.
Điều 242 Bộ Luật Dân sự 2015 chỉ quy định quyền sở hữu đối với tài sản chấm dứt “khi tài sản được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy” nhưng không quy định trường hợp “tài sản bị phá dỡ” như Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư” hoặc quy định “kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo về việc phá dỡ nhà chung cư thì quyền sở hữu ghi trong Giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý”.
Hơn nữa, khoản 3 Điều 214 Bộ Luật Dân sự 2015 còn quy định “trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật”, chứ không quy định “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư” của các chủ sở hữu như quy định của Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Bên cạnh đó, quy định “quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư” chưa phù hợp với quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật:
Hơn nữa, hình thức văn bản “thông báo” chứ không phải là “Quyết định” của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là không phù hợp với thể thức ban hành văn bản theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và tính chất của “thông báo” chỉ là “để biết” chứ không có hiệu lực “chấp hành”.
HoREA cũng chỉ ra “bất cập” của khoản 3 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã đồng nhất “quyền sở hữu nhà chung cư” với “thời hạn sử dụng nhà chung cư” mà đây là 02 vấn đề hoàn toàn khác nhau.
Do Luật Xây dựng 2014 đã quy định về “thời hạn sử dụng công trình xây dựng” và “phá dỡ công trình xây dựng”, trong đó có “công trình nhà chung cư” và Điều 14 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định về “thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở” và Chương V Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định về “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, nên Hiệp hội nhận thấy không cần thiết quy định về “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư” hoặc “xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu” tại Điều 25, Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm a khoản 3 Điều 25 của Luật này thì chủ sở hữu được bồi thường theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về bảo hiểm” chưa phù hợp với Luật Phòng cháy chữa cháy (sửa đổi) 2013 và Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022 vì các luật này chưa quy định trường hợp nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng do cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng thì chủ sở hữu được bồi thường, trừ trường hợp có mua bảo hiểm hoặc xác định được trách nhiệm bồi thường của bên có lỗi gây cháy nổ.
“Quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn hoặc có thời hạn” phụ thuộc vào quyền sử dụng đất gắn liền với nhà chung cư đó:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 175 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong trường hợp “đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng”, mà “đất xây dựng khu chung cư” cũng là “đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng” nếu được công nhận quyền sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài thì cần phải được công nhận “quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn” như thực tế hiện nay.
Căn cứ vào khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định “đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”, trong đó có dự án nhà chung cư nên đã có nhiều dự án nhà chung cư thuộc trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài.
Hiệp hội nhận thấy, “quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn hoặc có thời hạn” phụ thuộc vào quyền sử dụng đất gắn liền với nhà chung cư đó, trong 02 trường hợp sau đây: (i) Trường hợp nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài thì quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn; (ii) Trường hợp nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn thì quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất, hoặc theo hợp đồng mua bán căn hộ.
Đ. Hoài
