Bất động sản Phát Đạt (PDR): Nỗi lo dòng tiền kinh doanh, áp lực trả nợ nghìn tỷ trái phiếu

Ba tháng chỉ thu 5 tỷ đồng, nỗi lo dòng tiền kinh doanh âm

Quý 2/2023, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) ghi nhận doanh thu thuần giảm tới 99% so với cùng kỳ, còn vỏn vẹn 5,1 tỷ đồng. Theo thuyết minh báo cáo tài chính quý 2/2023, BĐS Phát Đạt không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng đất trong kỳ, con số 5 tỷ đồng là từ doanh thu cung cấp dịch vụ.

Đặc biệt, doanh thu tài chính lại tăng đột biến, ghi nhận gần 532 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2022 chưa đến 1 tỷ đồng. Theo thuyết minh, đây phần lớn là lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con với hơn 531 tỷ đồng. Khả năng cao đây là số tiền PDR nhận được từ Danh Khôi Holdings sau khi Công ty chuyển nhượng 99.86% vốn điều lệ của công ty con CTCP Địa ốc Sài Gòn - KL (Sài Gòn - KL) - chủ đầu tư dự án Astral City tại Bình Dương cho đối tác này.

Hơn nữa, các khoản chi phí trong quý 2/2023 đều được tiết giảm. Cụ thể chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp giảm 50% xuống còn hơn 44 tỷ đồng; chi phí tài chính giảm 31% xuống còn 106,6 tỷ đồng.

Sau khi trừ giá vốn và các chi phí khác, BĐS Phát Đạt ghi nhận lãi sau thuế trong quý 2/2023 giảm hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, còn hơn 275,7 tỷ đồng.

Giải trình về nguyên nhân lợi nhuận giảm so với quý 2/2022, Phát Đạt cho biết do tình hình khó khăn chung của toàn thị trường, đặc biệt là ngành bất động sản nên việc đầu tư kinh doanh vào các dự án bất động sản không được thuận lợi. Ngoài ra, lợi nhuận giảm do chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư của công ty.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Phát Đạt đạt hơn 197 tỷ đồng và lãi ròng đạt gần 300 tỷ đồng, lần lượt giảm 87% và 57% so với cùng kỳ năm trước.

Sang năm 2023, Phát Đạt đặt mục tiêu tổng doanh thu 2.800 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 850 tỷ đồng. Như vậy, sau nửa đầu năm, doanh nghiệp mới chỉ hoàn thành được 26% kế hoạch về doanh thu và 47% kế hoạch lợi nhuận.

Có thể thấy, tình hình kinh doanh của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cực kỳ ảm đạm kèm theo đó là nỗi lo dòng tiền âm.

Trong năm 2022 và 2023, khi hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn về thanh khoản, tồn kho tăng cao khiến các chủ đầu tư phải đối mặt với việc không có dòng tiền trở về để thanh toán các chi phí phát sinh, các khoản nợ đến hạn và vốn để đầu tư dự án mới.

Câu chuyện trong thời gian tới vẫn là dòng tiền của doanh nghiệp, khi tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay là nhiều doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho lớn, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn có xu hướng tăng mạnh. Điều này khiến cho lượng tiền và các tài sản tương đương tiền có dấu hiệu suy giảm, từ đó tạo ra hiện tượng âm dòng tiền kinh doanh.

Ghi nhận từ báo cáo tài chính quý II/2023 của Phát Đạt, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ âm tới 395 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2022 dương gần 397 tỷ đồng khiến dòng tiền thuần trong kỳ âm hơn 4,5 tỷ đồng trong khi cùng kỳ có hơn 249 tỷ đồng

Dòng tiền kinh doanh âm nghĩa là lợi nhuận chỉ ghi nhận trên sổ sách chứ không thu được tiền mặt. Khi dòng tiền kinh doanh âm do tăng tồn kho và các khoản phải thu, doanh nghiệp sẽ phải xoay xở để bù đắp sự thiếu hụt dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp chọn thanh lý tài sản, thu hồi khoản đầu tư vào đơn vị khác… để thu hồi tiền mặt, song phổ biến hơn cả vẫn là tăng vay mượn.

Áp lực trả nợ nghìn tỷ trái phiếu

Tại thời điểm 30/6/2023, tổng tài sản của Phát Đạt giảm 2.200 tỷ đồng, tương đương giảm 10% so với đầu năm xuống mức 20.633 tỷ đồng. Trong đó, phải thu ngắn hạn tại CTCP Địa ốc Sài Gòn - KL) giảm mạnh và công ty không còn ghi nhận giá trị đầu tư vào đơn vị này.

Tồn kho chiếm gần 59% tổng tài sản với giá trị cuối kỳ lên đến 12.171 tỷ đồng chủ yếu nằm dưới dạng giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản. Tập trung tại các dự án The EverRich 2 (hay còn gọi là River City gần 3.598 tỷ đồng); Bình Dương Tower (2.360 tỷ đồng); Tropicana Bến Thành Long Hải (1.996 tỷ đồng); Phước Hải (1.521 tỷ đồng)…

Về các khoản nợ, tính đến hết quý II/2023, tổng nợ phải trả của Phát Đạt giảm gần 1.500 tỷ đồng xuống mức 12.111 tỷ đồng, cao gấp 1,4 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, dư nợ vay cuối kỳ đạt xấp xỉ 3.900 tỷ đồng, giảm 12% so với đầu năm. Đặc biệt, riêng dư nợ trái phiếu ngắn hạn còn gần 1.457 tỷ đồng.

Dù Phát Đạt sở hữu quỹ đất “khủng” với nhiều dự án đang được triển khai, song tài sản thế chấp cho các khoản vay tại ngân hàng hay phát hành trái phiếu đa phần đều được thế chấp bằng cổ phiếu PDR do các cổ đông nắm giữ. Theo đó, tính đến cuối 6/2023, khoảng 126 triệu cổ phiếu PDR được sở hữu bởi các cổ đông được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho 8 đợt phát hành trái phiếu Phát Đạt kể từ năm 2021 đến nay.

Trong quý II, công ty đi vay hơn 742 tỷ đồng và trả nợ gốc khoảng 343 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB Bank) - chi nhánh Sài Gòn tăng thêm 260 tỷ đồng. Khoản vay này được tài trợ cho dự án Bình Dương Tower với lãi suất bằng lãi suất tiết kiệm linh hoạt kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ 4,6% và được bảo đảm bằng 15,4 triệu cổ phiếu PDR cùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Khu phố Hòa Lân 1, phường Thuận Giao, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Phát Đạt có kế hoạch phát hành riêng lẻ huy động 670 tỷ đồng để tất toán nợ gốc và lãi trái phiếu mà công ty đã phát hành trong hai năm 2021-2022. Mục tiêu của công ty là đến cuối năm, chậm nhất đầu năm sau phải dứt điểm nợ ngắn hạn. Thời gian trả nợ dự kiến trong quý III, IV/2023 và năm 2024 trên cơ sở thỏa thuận giữa công ty và người sở hữu trái phiếu.

Trường hợp một số trái phiếu đáo hạn trước thời điểm hồ sơ chào bán riêng lẻ, ĐHĐCĐ ủy quyền cho HĐQT đàm phán với các trái chủ để gia hạn thời gian thanh toán. Trong trường hợp đàm phán không thành công, ĐHĐCĐ ủy quyền cho HĐQT lên phương án chủ động tìm kiếm các nguồn tài trợ khác để thanh toán đúng theo quy định trong điều khoản của các trái phiếu.

Trường hợp số tiền huy động được từ đợt chào bán riêng lẻ không đạt được 100% như kế hoạch, HĐQT sẽ cân nhắc bổ sung vốn còn thiếu thông qua số tiền thu được từ hoạt động kinh doanh và các hình thức huy động vốn khác phù hợp với quy định pháp luật.

Lê Thanh - Huy Tùng