Bất động sản Biz

Vars: Doanh nghiệp bất động sản nên bán bớt tài sản để trả nợ trái phiếu

Thứ ba, 21/11/2023 | 10:00 Theo dõi BĐS Biz trên

Việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Đó là nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) về áp lực trả nợ trái phiếu đối với doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

Áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn “bủa vây" các doanh nghiệp bất động sản

Giai đoạn 2017 - 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) có tốc độ phát triển mạnh mẽ, đạt được kết quả tích cực cả về quy mô và tính thanh khoản, trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng cho các doanh nghiệp. Riêng năm 2021, giá trị phát hành TPDN bùng nổ, đạt hơn 700 nghìn tỷ đồng, tương đương 16,7% GDP, chiếm gần 12% dư nợ tín dụng cả nước năm 2021.

Sau thời gian tăng trưởng nóng, đến giữa năm 2022, một số sai phạm nghiêm trọng gây mất lòng tin của các nhà đầu tư buộc thị trường TPDN trải qua một bước ngoặt mới với nhiều sự kiểm soát và cảnh báo từ các cơ quan chức năng. Tổng giá trị phát hành TPDN năm 2022 giảm mạnh 64,4% so với 2021, ước đạt 269.733 tỷ đồng.

Thị trường TPDN ghi nhận tình trạng ảm đạm kéo dài với giá trị phát hành liên tục tụt giảm và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ đầu tháng 3 năm nay khi Nghị định số 08/NĐ-CP ra đời cùng với việc triển khai đồng bộ các giải pháp ổn định thị trường. 

Theo dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế đến hết tháng 10 năm 2023, tổng giá trị phát hành TPDN ghi nhận 209.150 tỷ đồng, cho thấy hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu đã cải thiện hơn năm ngoái rất nhiều. Trong đó, ngành Ngân hàng chiếm ưu thế với 99.023 tỷ đồng (tức 47.3% tổng số), theo sau là nhóm Bất động sản với 68.256 tỷ đồng (chiếm 32.6%).  

 

Tuy nhiên, nghiên cứu của VARS cho thấy, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang “bủa vây" các doanh nghiệp bất động sản. Tổng giá trị TPDN bất động sản phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị TPDN đến hạn.  

Theo đó, năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đã mua lại khoảng 219.000 tỉ đồng. Lũy kế 10 tháng đầu năm nay, doanh nghiệp đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Trong khi, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm bất động sản 2 tháng cuối năm 2023 và năm 2024, lần lượt đạt 15,6 nghìn tỷ đồng và 121,1 nghìn tỷ đồng. 

Danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu tăng lên từng ngày, đặc biệt ở nhóm bất động sản. Theo HNX, tính đến ngày 3/10/2023, có khoảng 69 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp với tổng dư nợ là khoảng 176.100 tỷ đồng, chiếm khoảng 17,8% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường.

Trước áp lực đáo hạn trái phiếu, để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường BĐS chưa phục hồi hoàn toàn.

Hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4 năm 2023. Theo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), tính đến ngày 3/10 đã có hơn 50 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm hai năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025-2026.

Đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác. 

Để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. Đây cũng là "khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Vẫn còn khoảng trống thông tin rất lớn giữa thị trường và nhà đầu tư

Về lâu dài, TPDN vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả, thể hiện sự năng động của một nền kinh tế, phù hợp với xu hướng phân bổ tài sản vào trái phiếu của nhà đầu tư. So với các nước trong khu vực như Malaysia, Singapore, Thái Lan, quy mô thị trường TPDN Việt Nam vẫn còn rất khiêm tốn. Để tiếp thêm dư địa cho thị trường TPDN, các doanh nghiệp cần tăng niềm tin cho khách hàng. Đây cũng là mắt xích quan trọng nhất để doanh nghiệp tái cơ cấu nợ.

Theo Vars, thực tế thời gian qua, nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường TPDN, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch đã có những kết quả tích cực. Hoạt động huy vốn qua trái phiếu đã và đang tiếp tục được cải thiện cả về chất và lượng. Đặc biệt là kể từ khi hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chính thức lên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) ngày 19/7, góp phần khôi phục niềm tin của nhà đầu tư về một thị trường minh bạch, hiệu quả hơn. 

Tuy nhiên, vẫn còn khoảng trống thông tin rất lớn giữa thị trường và nhà đầu tư, Việt Nam mới chỉ có rất ít tổ chức đánh giá hạn mức tín nhiệm với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trong khi đó, không phải nhà đầu tư TPDN nào cũng có khả năng, thời gian để đánh giá tình hình tài chính doanh nghiệp, đánh giá rủi ro trái phiếu khi quyết định đầu tư.

Để hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường TPDN, tiếp thêm dư địa cho thị trường TPDN, cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung chính sách liên quan đến quy định xếp hạng tín nhiệm đối với TPDN phát hành ra công chúng nhằm tạo ra các công cụ phòng ngừa rủi ro cho các nhà đầu tư. 

“Các cơ quan chức năng, đặc biệt là Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần đề ra một cơ chế kiểm tra hiệu quả với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ngay từ bước gửi hồ sơ, thay vì phát hiện sai phạm và hủy bỏ các thương vụ đã phát hành thành công, gây tâm lý xáo trộn không đáng có cho thị trường”, Vars kiến nghị.

Trung Kiên

Theo vnmedia.vn Copy
Thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tháng 9 đạt hơn 9.000 tỷ đồng

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tháng 9 đạt hơn 9.000 tỷ đồng

Trong tháng 9 2023, tổng khối lượng giao dịch TPDN riêng lẻ toàn thị trường đạt 37.076.157 trái phiếu, tương ứng giá trị giao dich 9.485,3 tỷ đồng.
Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ấm dần với loạt thương vụ huy động vốn nghìn tỷ

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ấm dần với loạt thương vụ huy động vốn nghìn tỷ

Sau nhiều tháng "đóng băng", hiện nhóm doanh nghiệp bất động sản đang gia tăng phát hành trái phiếu trong bối cảnh chịu áp lực dòng tiền lớn và vốn tín dụng vẫn tắc nghẽn.
Tập đoàn ngoại 'đổ tiền' vào trái phiếu doanh nghiệp Việt

Tập đoàn ngoại 'đổ tiền' vào trái phiếu doanh nghiệp Việt

Tập đoàn ngoại chi tiền khủng mua trái phiếu doanh nghiệp Việt, tuy nhiên tình hình tài chính của không ít doanh nghiệp phát hành trái phiếu còn hạn chế.
Tổng giá trị giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt hơn 5.700 tỷ đồng

Tổng giá trị giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt hơn 5.700 tỷ đồng

Theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), sau một tháng khai trương hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, tính đến hết phiên giao dịch ngày 18/8/2023, tổng khối lượng giao dịch trái phiếu toàn thị trường đạt 23.328.110 trái phiếu, tương ứng giá trị giao dịch 5.764,9 tỷ đồng.
HoREA kiến nghị cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ

HoREA kiến nghị cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ

Sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 10/2023/TT-NHNN ngưng thực hiện một số quy định của Thông tư 06/2023/TT-NHNN để nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục kiến nghị Ngân hàng cho các tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành với mục đích đảo nợ.
Điểm tin ngân hàng ngày 18/1: Tạm dừng xét xử vụ 'bốc hơi' 46,9 tỷ đồng tại Sacombank

Điểm tin ngân hàng ngày 18/1: Tạm dừng xét xử vụ "bốc hơi" 46,9 tỷ đồng tại Sacombank

Chuyển giao bắt buộc GPBank cho VPBank và DongA Bank cho HDBank; Eximbank đạt lợi nhuận kỷ lục trong 35 năm hoạt động; Bac A Bank sắp phát hành hơn 62 triệu cổ phiếu trả cổ tức; TPBank đạt lợi nhuận gần 7.600 tỷ đồng trong năm 2024…
Saigonbank đang làm ăn ra sao trước khi 'đón' cổ đông lớn gia nhập?

Saigonbank đang làm ăn ra sao trước khi "đón" cổ đông lớn gia nhập?

CTCP Phát Đại Cát vừa trở thành cổ đông lớn thứ 5 của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương (Saigonbank, mã: SGB) với gần 10% vốn điều lệ.
BIDV triển khai nhiệm vụ kinh doanh năm 2025

BIDV triển khai nhiệm vụ kinh doanh năm 2025

Năm 2024, với sự chủ động, quyết tâm, nỗ lực phát huy tối đa mọi nguồn lực... hoạt động kinh doanh của BIDV diễn ra an toàn, thông suốt, hoàn thành toàn diện các chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh...
Loạt doanh nghiệp địa ốc kín tiếng vừa hút về hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu

Loạt doanh nghiệp địa ốc kín tiếng vừa hút về hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu

Loạt doanh nghiệp địa ốc như Công ty CP Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO (TCO), Công ty CP DK ENC Việt Nam, Công ty TNHH Allgreen - Vượng Thành - Trùng Dương (TDG Group)... vừa huy động thành công hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu với lãi suất cao trên 10%/năm.
Doanh nghiệp bất động sản huy động nghìn tỷ từ kênh trái phiếu dịp cuối năm

Doanh nghiệp bất động sản huy động nghìn tỷ từ kênh trái phiếu dịp cuối năm

Loạt doanh nghiệp bất động sản như Phú Thọ Land, các doanh nghiệp trong nhóm Tập đoàn TTC,... vừa phát hành trái phiếu thu về hàng nghìn tỷ đồng với lãi suất cao nhất lên đến hơn 12%/năm.
Nam Long mua lại 1.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn sau khi chào bán thành công lô trái phiếu nghìn tỷ

Nam Long mua lại 1.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn sau khi chào bán thành công lô trái phiếu nghìn tỷ

Ngày 25/12 vừa qua, CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) đã mua lại trước hạn toàn bộ hai lô trái phiếu tổng giá trị 1.000 tỷ đồng.
Nhiều 'sếp lớn' doanh nghiệp đua nhau thoái vốn dịp cuối năm

Nhiều "sếp lớn" doanh nghiệp đua nhau thoái vốn dịp cuối năm

"Sếp lớn" nhiều doanh nghiệp như Big Invest Group, Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức, Công ty Vàng bạc Đá quý Phú Nhuận, Big Invest Group... bán ra lượng lớn cổ phiếu thoái vốn dịp cuối năm.
Cuối năm, trái phiếu bất động sản sôi động: Tín hiệu phục hồi hay bài toán rủi ro?

Cuối năm, trái phiếu bất động sản sôi động: Tín hiệu phục hồi hay bài toán rủi ro?

Vào thời điểm cuối năm 2024, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang ghi nhận những động thái sôi động. Nhiều doanh nghiệp lớn đã liên tục huy động thành công nhiều lô trái phiếu trị giá hàng nghìn tỷ đồng....
Bất động sản Biz