Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ấm dần với loạt thương vụ huy động vốn nghìn tỷ

Sau thời gian dài im ắng, thị trường trái phiếu ấm dần khi các doanh nghiệp bất động sản triển khai phương án phát hành trái phiếu có giá trị nghìn tỷ đồng.

Theo đó, trong báo cáo mới cập nhật, Công ty Chứng khoán VNDirect cho biết trong quý III/2023, toàn thị trường có 88 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong nước với tổng giá trị phát hành khoảng 100.163 tỷ đồng - gấp gần 3 lần so với quý II và gấp 1,5 lần cùng kỳ năm trước.

Xét về cơ cấu, giá trị trái phiếu phát hành riêng lẻ của nhóm nhóm bất động sản trong quý 3/2023 đạt 29.593 tỷ đồng (tỷ trọng 33%), còn nhóm ngân hàng đạt 47.224 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 53%.

Tiền lớn từ trái phiếu liên tục đổ về doanh nghiệp nhà Lã Vọng

Theo thông tin trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh từ ngày 21/8 - 25/9 đã phát hành thành công 300 tỷ đồng trái phiếu mã TMCCH2328003, kỳ hạn 5 năm. Lãi suất phát hành 12,5%/năm. Thông tin chi tiết về đợt phát hành như mục đích… không được đề cập.

Trước đó, vào các ngày 30/6 và 14/7, Trung Minh cũng huy động 2 lô trái phiếu mã TMCCH2328001 và TMCCH2328002 với tổng giá trị 600 tỷ đồng cũng kỳ hạn 5 năm.

Như vậy, tính từ tháng 7 đến nay, Trung Minh đã huy động thành công 900 tỷ đồng qua kênh trái phiếu.

Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh thành lập năm 2020 với số vốn điều lệ là 186 tỷ đồng, địa chỉ tại xóm Rụt, xã Tân Vinh, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.

Đây là doanh nghiệp dự án do CTCP Tập đoàn đầu tư Tài chính Việt Nam (V.F.I Group) và CTCP Thương mại Ngôi Nhà Mới góp vốn thành lập nhằm thực hiện dự án Khu đô thị mới Trung Minh A (tên thương mại là Quần thể đô thị nghỉ dưỡng Casa Del Rio) có tổng mức đầu tư khoảng 1.126 tỷ đồng tại phường Trung Minh, TP Hòa Bình. Dự án có tổng diện tích 83,57 ha, bắt đầu khởi công giai đoạn 1 vào ngày 13/8/2022.

Cả hai công ty nói trên đều là những pháp nhân có nhiều liên hệ với hệ sinh thái các doanh nghiệp của doanh nhân Lê Văn Vọng - người sáng lập CTCP Lã Vọng Group (Tập đoàn Lã Vọng).

Liên quan đến dự án trên, vừa qua, UBND tỉnh Hòa Bình đã đồng ý gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng thực hiện dự án Khu đô thị mới Trung Minh A, thời gian gia hạn là 24 tháng tính từ ngày 11/5/2023.

Ngày 29/6, Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh cũng đã thế chấp loạt tài sản liên quan đến dự án này tại ngân hàng. Theo đó, tài sản đảm bảo là các công trình tạm theo quy định của Luật xây dựng hiện có và hình thành trong tương lai thuộc Dự án Khu đô thị mới Trung Minh A. Toàn bộ quyền tài sản và các quyền, lợi ích hiện hữu và phát sinh trong tương lai từ việc đầu tư, phát triển, khai thác tại Dự án.

Bên cạnh đó là toàn bộ quyền đòi nợ, khoản phải thu hiện tại và hình thành trong tương lai, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức, lợi ích khác trị giá được bằng tiền từ việc khai thác, kinh doanh phát sinh theo các Hợp đồng huy động vốn tại dự án.

Toàn bộ các quyền tài sản khác hiện hữu và sẽ hình thành trong tương lai của Bên bảo đảm với tư cách là chủ đầu tư dự án, bao gồm và không giới hạn các tài sản sau: Toàn bộ các khoản hoa lợi, lợi tức, lợi ích khác trị giá được bằng tiền, phần giá trị tài sản phát sinh từ việc kinh doanh/khai thác giá trị Quyền sử dụng đất, Quyền đối với Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Dự án; Quyền được đầu tư, Quyền khai thác và quản lý Dự án; Quyền thụ hưởng các khoản đền bù, bồi thường, hỗ trợ… phát sinh trong quá trình triển khai Dự án….), Quyền cho thuê, cho thuê lại tài sản của Dự án, Quyền khác trị giá được bằng tiền phát sinh từ Dự án.

Các khoản hoa lợi, lợi tức, phần giá trị/tài sản tăng thêm phát sinh từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trừ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền đăng ký của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).

Toàn bộ tài sản là động sản (trừ chứng khoán, tàu bay, tàu biển, phương tiện giao thông cơ giới; và không phải là tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng) tại Dự án.

Và toàn bộ số dư và các quyền tài sản phát sinh từ tài khoản chuyên thu quản lý nguồn thu từ người mua, góp vốn, huy động vốn tại Dự án Khu đô thị mới Trung Minh A của công ty này mở tại Ngân hàng HD Bank.

Tân Liên Phát Tân Cảng hút về 4.000 tỷ đồng từ trái phiếu

HNX ngày 4/10 công bố kết quả phát hành trái phiếu của CTCP Tiếp vận và Bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng. Theo đó, từ ngày 21/9 - 29/9, Tân Liên Phát Tân Cảng đã phát hành thành công 20.000 trái phiếu mã TLRCB2326002, huy động về 2.000 tỷ đồng theo mệnh giá.

Lô trái phiếu có thời hạn 3 năm, là trái phiếu được phát hành tại thị trường trong nước với lãi suất 10%/năm.

Trước đó, cũng trong ngày 21/9, Tân Liên Phát Tân Cảng đã phát hành thành công lô trái phiếu TLRCB2325001 có thời hạn 18 tháng. Các thông tin về giá trị phát hành và lãi suất tương tự như lô trái phiếu vừa được phát hành.

Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo đảm bằng tài sản và xác lập nghĩa vụ trực tiếp của tổ chức phát hành. Ngoài ra, 2 lô trái phiếu được bảo lãnh thanh toán bởi Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank).

Đáng nói, chi tiết các lô trái phiếu không được phía doanh nghiệp công bố. Như vậy, doanh nghiệp này đã huy động thành công 4.000 tỷ đồng từ kênh trái phiếu trong tháng 9.

Đặc biệt, một ngày trước khi các đợt phát hành trái phiếu bắt đầu, Tân Liên Phát Tân Cảng đã mang hợp đồng hợp tác kinh doanh tại dự án Khu đô thị Đại An thế chấp tại Techcombank chi nhánh Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Tân Liên Phát Tân Cảng được thành lập vào tháng 1/2002 với ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản. Tại lần đăng ký thay đổi gần đây nhất (tháng 9/2023), doanh nghiệp này đã tăng vốn điều lệ từ hơn 640 tỷ đồng lên hơn 1.084 tỷ đồng. Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật công ty hiện nay là bà Trần Thị Thu Hiền.

Trước đó vào năm 2019, doanh nghiệp này từng phát hành thành công hai lô trái phiếu có tổng giá trị 2.979 tỷ đồng, đến nay đều đã đáo hạn.

Tuy không phải là cái tên quá nổi bật trên thị trường bất động sản, song Tân Liên Phát Tân Cảng lại góp mặt ở không ít dự án tầm cỡ.

Theo đó, năm 2015, Tân Liên Phát Tân Cảng đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh số 16b/2015/TLP-TLPTC với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Tân Liên Phát (chủ đầu tư) về việc hợp tác kinh doanh tại Dự án Khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn. Đây là một trong những đại đô thị lớn ở TP HCM, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thành phố này trong nhiều năm qua.

Năm 2020, Tân Liên Phát Tân Cảng cũng có thỏa thuận đặt cọc số 1610/TTĐC/ SUP-TLPTC với CTCP Đầu tư Bất động sản Supreme.

Supreme là chủ sở hữu dự án Tòa nhà Căn hộ - Văn phòng dịch vụ - Thương mại dịch vụ HH3 Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son, sau khi nhận chuyển nhượng 100% vốn của Công ty TNHH MTV ĐT Vikhareal (chủ đầu tư dự án) từ CTCP Đầu tư Vĩnh Khải vào tháng 10/2019. Tới tháng 2/2020, Supreme tiến hành sáp nhập với Vikhareal. Tân Liên Phát Tân Cảng còn là một trong những cổ đông lớn của Công ty TNHH Đầu tư Continental Pacific.

Sức ép dòng tiền vẫn rất lớn

Trong tháng 9/2023, còn có nhiều doanh nghiệp bất động sản huy động thành công hàng nghìn tỷ đồng nguồn vốn từ trái phiếu tại thị trường trong nước, như Công ty CP Bất động sản BIM (BIM Land), 2.333 tỷ đồng lãi suất 10,4%/năm; Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land), 150 tỷ đồng lãi suất 12,3%/năm; Công ty liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP), 1.000 tỷ đồng lãi suất 10,5%/năm.

Trước đó, Công ty TNHH Capitaland Tower là doanh nghiệp phát hành khối lượng lớn nhất với 4 lô trái phiếu có tổng giá trị gần 12.240 tỷ đồng. Tiếp đó phải kể tới Công ty TNHH Bất động sản Lan Việt với mức 4.100 tỷ đồng.

Ước tính của VNDirect cho thấy, sẽ có khoảng hơn 48.959 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong quý 4/2023, thấp hơn khoảng 33% so với quý III và thấp hơn 26% so với quý 2. Đây là ước tính đã loại bỏ các trái phiếu được mua lại trước hạn đến ngày 21/9. Theo đó, có thể nhận thấy sức ép đáo hạn trong quý IV sẽ giảm nhiệt đáng kể so với 2 quý trước đó.

Thực tế cho thấy việc gia tăng phát hành trái phiếu trong thời gian gần đây của nhóm doanh nghiệp bất động sản cũng phần nào để tái cấu trúc nợ trong bối cảnh lượng trái phiếu sắp đáo hạn vẫn ghi nhận ở mức cao. Tình trạng này được xem là bình thường khi thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn.

Đáng chú ý, những doanh nghiệp bất động sản lớn trên sàn chứng khoán gần như vắng bóng, nhất là khi áp lực đáo hạn trái phiếu quý 3 vừa qua của nhóm này là rất lớn.

Cùng với đó, cả doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà vẫn còn hấp thụ vốn tín dụng khá kém. Theo số liệu mới nhất của Tổng cục Thống kê, tăng trưởng tín dụng nền kinh tế tính đến 20/9 đạt 5,73%, vẫn cách khá xa mục tiêu của cả năm (14 - 15%).

Mặc dù lãi suất cho vay đã bắt đầu giảm, ngân hàng liên tiếp tung ra các chương trình ưu đãi, giảm lãi suất, nhưng dư nợ tín dụng vẫn tăng rất chậm, thậm chí có thể giảm. Tăng trưởng tín dụng giữa các ngân hàng có sự phân hoá rõ nét ngay từ đầu năm.

Hà Phương - Huy Tùng