“Thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ ràng hơn từ nửa cuối năm 2024”

Tại báo cáo trên, Vndirect dẫn số liệu từ CBRE cho biết, nửa đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới duy trì ở mức thấp, lần lượt giảm 73%/53% so với cùng kỳ (svck), vì thế lượng tiêu thụ giảm sâu 54% svck ở cả TP.HCM và Hà Nội. Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu năm 2023 tại TP.HCM giảm mạnh chỉ còn 59%, trong khi tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội duy trì ở mức ấn tượng 109%. 

Theo phân tích từ báo cáo, hiện rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao, tuy nhiên giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp BĐS đã chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về dòng tiền. 

Hơn nữa, trong 6 tháng đầu năm 2023, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp BĐS đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP. Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp BĐS vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn, cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường. 

Tuy nhiên, áp lực chi phí lãi vay của các doanh nghiệp phát triển BĐS đã phần nào hạ nhiệt. Hiện lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các NHTM đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động từ 6,0%-7,0%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS. 

“Các doanh nghiệp BĐS hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS trong 2011-2013”, báo cáo nhấn mạnh.

Luật Đất đai 2023 có hiệu lực sẽ là bước ngoặt lớn đối với thị trường bất động sản

Đề cập đến việc gỡ khó cho các dự án bất động sản, báo cáo cho biết, TP.HCM đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án BĐS trong năm 2023. Thành phố hiện đang có 156 dự án BĐS được phát triển bởi 121 chủ đầu tư hiện đang chờ giải quyết vướng mắc (trong đó khoảng 70% có liên quan đến vấn đề pháp lý). Dự kiến, khi tháo gỡ được rào cản pháp lý của các dự án trên, TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 4.000-5.000 căn hộ được mở bán giúp giảm bớt áp lực nguồn cung như hiện tại.

Ngoài ra, việc Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độvà có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024 sẽ đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực BĐS khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024-25.

Hiện Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách tác động đến: kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất, nhằm thúc đẩy những phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà.

“Chúng tôi cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ chỉ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn. Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh rằng, có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy, chúng tôi cho rằng thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn”, báo cáo nhận định.

Tuấn Minh