Thị trường bất động sản giống như một mớ 'tơ vò', không thể khẳng định được đang diễn biến tốt hay xấu

Thứ tư, 17/08/2022 | 14:34 Theo dõi BĐS Biz trên

Thị trường bất động sản hiện có những “điểm sáng” nhất định như kinh tễ vĩ mô tăng trưởng tốt, dịch bệnh được kiểm soát, nhu cầu du lịnh bủng nổ và đầu tư công được thúc đẩy. Tuy nhiên, cũng có những tiêu cực như mặt bằng giá tăng quá nhanh, tín dụng bị siết chặt, lạm phát trên toàn thế giới…

Thị trường thanh lọc mạnh, nhưng không đổ vỡ

Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản: Những vùng đất tiềm năng" do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị tổ chức, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group cho biết, hiện có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến tình hình thị trường nhà đất, bao gồm cả tích cực và tiêu cực.

Trong đó, thị trường bất có những “điểm sáng” nhất định như kinh tễ vĩ mô tăng trưởng tốt, dịch bệnh được kiểm soát, nhu cầu du lịch bùng nổ và đầu tư công được thúc đẩy. Tuy nhiên, cũng có những tiêu cực như mặt bằng giá tăng rất nhanh trong thời gian vừa qua, tín dụng bị siết chặt, chuỗi cung ứng bị đứt gãy và chiến tranh, lạm phát trên toàn thế giới.

Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản trên cả nước tăng khá nhanh, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây trước đây có giá khoảng 30 - 35 triệu đồng nhưng thời gian gần đây đã giao dịch lên đến trên 100 triệu đồng/m2. Ngoài ra, tín dụng đang bị kiểm soát chặt, làm ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản hiện tại của dự án và khả năng chi trả của khách hàng.

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh, nhưng không đổ vỡ.

Đáng chú ý, Nghị quyết số 18 mới đây được ban hành với điểm chí tử đối với thị trường bất động sản là bỏ khung giá đất. Nếu bỏ khung giá đất, hiện chưa có 1 giải pháp nào cụ thể cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nhìn thấy để thực thi. “Câu hỏi đặt ra là dịch vụ thẩm định giá, họ sẽ căn cứ vào mức giá nào để định giá theo giá thị trường? Bên cạnh đó, việc làm này cần thời gian, đầu năm nay cần định giá theo giá năm trước, đó là sự bất hợp lý. Tất nhiên, với quy định mới này, yếu tố tích cực là nhà nước sẽ thu được nhiều thuế hơn, người dân được đền bù tốt hơn trong giải phóng mặt bằng”, ông Tuyển nhận định.

Theo Chủ tịch BHS Group, hiện dòng tiền dễ dãi không còn. Trong hai năm vừa qua, việc nhiều người nói rằng thắng chứng khoán vài tỷ rất dễ, từ việc thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, hiện nay, với việc vốn tín dụng bị siết, chứng khoán không còn là kênh đầu tư béo bở. Giá bất động sản không còn tăng nóng như thời gian trước. Yếu tố tích cực của thực trạng này là những người mua nhà ở thực sẽ có cơ hội. Song, tiêu cực là thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng, giá bất động sản chững lại.

Thị trường cũng chịu nhiều tác động tiêu cực, dù nguồn cầu lớn nhưng nguồn cung khan hiếm do yếu tố pháp lý. Nguồn cung phần lớn thời gian gần đây là nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh, không nhiều các sản phẩm mới ở các thành phố lớn thời gian gần đây.

Giá tăng cao, nhu cầu đầu tư bị bão hoà, đầu cơ lướt sóng không còn, loạn giá bất động sản, nhà đầu tư khó tìm thấy thị trường tiềm năng. "Hết room" tín dụng cũng là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Ông Tuyển cũng cho rằng bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại giống như một mớ "tơ vò", không thể khẳng định được đang diễn biến tốt hay xấu. "Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những chủ đầu tư tốt và những người tham gia vào thị trường hiện tại đều là nhà đầu tư có chọn lọc. Và tôi khẳng định, thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này chứ không đổ vỡ như một số dự báo. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi những người tham gia thị trường có kiến thức hơn, phải am hiểu và mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để đầu tư hiệu quả", ông Tuyển nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group

Phải 4 năm nữa thị trường mới hấp thị hết lượng hàng tồn kho hiện có

Còn ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO FiinGroup bày tỏ lo ngại về dư nợ, nguồn vốn tín dụng và tồn kho bất động sản.

CEO FiinGroup cho biết, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư nợ vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này theo ông Thuân là rất lớn, tương đương khoảng 50% tổng dư nợ tín dụng cho các chủ đầu tư bất động sản. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD.

“Điều này cho thấy trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ sụp đổ, rủi ro tại thị trường bất động sản Việt Nam tăng lên, vẫn có nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn. Tuy nhiên, cần phải nhìn rộng hơn. Trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, chúng ta cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này”, vị này nhận định.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO FiinGroup

Cũng theo ông Thuân, hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Chất lượng tín dụng của doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 1,5 lần. Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc.

Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” khi có biến cố.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

Đổi lại, điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.

“Theo quan điểm tôi từng tham vấn nhiều lần cho Chính phủ, chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận vỡ nợ. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản tính đến hết tháng 6 là 1,5%. Vậy nếu trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu 1 – 3% cũng là mức bình thường. Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu khoảng 15.000 – 30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được. Quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội và nền kinh tế”, ông Thuân bày tỏ quan điểm.

Bình Nguyên/Theo Sở hữu trí tuệ

Link nguồn: https://sohuutritue.net.vn/thi-truong-bat-dong-san-giong-nhu-mot-mo-to-vo-khong-the-khang-dinh-duoc-dang-dien-bien-tot-hay-xau-d147687.html

Hiện thực hóa giấc mơ an cư tại T&T Millennia City với gói tài chính linh hoạt

Hiện thực hóa giấc mơ an cư tại T&T Millennia City với gói tài chính linh hoạt

Với nhiều gói tài chính linh hoạt hỗ trợ, khách hàng muốn sở hữu các sản phẩm của Dự án T&T Millennia City (Tây Ninh) nói riêng và các bất động sản tầm trung và cao cấp tại các dự án của chủ đầu tư T&T Group có thể giảm áp lực tài chính để hiện thực hóa mong ước “an cư lạc nghiệp”.
Sunshine Legend City “bắt tay” hàng loạt đại lý chiến lược, thổi bùng sức nóng BĐS Đông Hà Nội

Sunshine Legend City “bắt tay” hàng loạt đại lý chiến lược, thổi bùng sức nóng BĐS Đông Hà Nội

Sáng ngày 4/9/2025, tại Hà Nội, Lễ ký kết hợp tác đại lý chiến lược phân phối Sunshine Legend City đã diễn ra với sự góp mặt của hàng loạt tên tuổi dẫn đầu thị trường, chính thức mở màn giai đoạn bứt tốc của đại dự án vừa được Sunshine Group khởi công ngày 19/8 vừa qua.
VARS cảnh báo tỷ suất sinh thấp kỷ lục tác động đến thị trường bất động sản

VARS cảnh báo tỷ suất sinh thấp kỷ lục tác động đến thị trường bất động sản

Xu hướng 'ngại cưới, lười sinh' không chỉ là hệ quả từ điều kiện sống cao mà trong dài hạn sẽ là yếu tố quay ngược tác động ngược đến thị trường bất động sản.
Giá nhà Hà Nội vượt 75 triệu đồng/m2: Ngoài tầm với của cả người thu nhập trung bình – cao

Giá nhà Hà Nội vượt 75 triệu đồng/m2: Ngoài tầm với của cả người thu nhập trung bình – cao

Giá nhà Hà Nội tăng nhanh, bỏ xa tốc độ tăng thu nhập, biến giấc mơ an cư thành bài toán khó giải của người trẻ. Mức lương 40–50 triệu đồng/tháng tưởng là dư sức mua căn hộ, nhưng thực tế vẫn khiến nhiều người chùn bước nếu thiếu “trợ lực” từ gia đình.
Lý giải xu hướng “săn” đất nền Đà Nẵng hậu sáp nhập

Lý giải xu hướng “săn” đất nền Đà Nẵng hậu sáp nhập

Sau sáp nhập với Quảng Nam, TP Đà Nẵng có diện tích tăng hơn 9 lần, trở thành TP lớn nhất Việt Nam. Xu hướng phát triển đô thị không còn co cụm tại trung tâm cũ ven sông Hàn mà đang dịch chuyển về phía Đông Nam để khai thác tối đa dư địa vùng đất mới.
Thành phố Thiên niên kỷ T&T City Millennia bừng sáng trước đại nhạc hội

Thành phố Thiên niên kỷ T&T City Millennia bừng sáng trước đại nhạc hội

Cả Thành phố Thiên niên kỷ T&T City Millennia bừng sáng trong đêm tổng duyệt đại nhạc hội “Khơi mạch nguồn Di sản – Vững bước Kỷ nguyên mới”, mở màn cho chuỗi sự kiện nghệ thuật - lễ hội quy mô lớn chưa từng có tại Tây Ninh....
2 kỷ lục Việt Nam vừa được xác lập tại Thành phố Thiên niên kỷ T&T City Millennia

2 kỷ lục Việt Nam vừa được xác lập tại Thành phố Thiên niên kỷ T&T City Millennia

Hai hạng mục điểm nhấn tại Thành phố Thiên niên kỷ T&T City Millennia (xã Cần Giuộc, tỉnh Tây Ninh) bao gồm Tuyến phố đi bộ Millennia Journey – Hành trình Thiên niên kỷ và Dòng sông Ánh sáng vừa chính thức xác lập kỷ lục quốc gia.
Khu Nam Sài Gòn chuẩn bị bùng nổ với đại nhạc hội T&T City Millennia cuối tuần này

Khu Nam Sài Gòn chuẩn bị bùng nổ với đại nhạc hội T&T City Millennia cuối tuần này

Với số lượng 1.000 drone cùng lúc cất cánh, bầu trời đêm Cần Giuộc tới đây sẽ hóa thành một sân khấu cực đại, nơi ánh sáng công nghệ họa hình những biểu tượng bất hủ của miền sông nước.
Bất động sản Biz