Bất động sản Biz

Thị trường bất động sản giống như một mớ 'tơ vò', không thể khẳng định được đang diễn biến tốt hay xấu

Thứ tư, 17/08/2022 | 14:34

Thị trường bất động sản hiện có những “điểm sáng” nhất định như kinh tễ vĩ mô tăng trưởng tốt, dịch bệnh được kiểm soát, nhu cầu du lịnh bủng nổ và đầu tư công được thúc đẩy. Tuy nhiên, cũng có những tiêu cực như mặt bằng giá tăng quá nhanh, tín dụng bị siết chặt, lạm phát trên toàn thế giới…

Thị trường thanh lọc mạnh, nhưng không đổ vỡ

Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản: Những vùng đất tiềm năng" do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị tổ chức, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group cho biết, hiện có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến tình hình thị trường nhà đất, bao gồm cả tích cực và tiêu cực.

Trong đó, thị trường bất có những “điểm sáng” nhất định như kinh tễ vĩ mô tăng trưởng tốt, dịch bệnh được kiểm soát, nhu cầu du lịch bùng nổ và đầu tư công được thúc đẩy. Tuy nhiên, cũng có những tiêu cực như mặt bằng giá tăng rất nhanh trong thời gian vừa qua, tín dụng bị siết chặt, chuỗi cung ứng bị đứt gãy và chiến tranh, lạm phát trên toàn thế giới.

Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản trên cả nước tăng khá nhanh, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây trước đây có giá khoảng 30 - 35 triệu đồng nhưng thời gian gần đây đã giao dịch lên đến trên 100 triệu đồng/m2. Ngoài ra, tín dụng đang bị kiểm soát chặt, làm ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản hiện tại của dự án và khả năng chi trả của khách hàng.

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh, nhưng không đổ vỡ.

Đáng chú ý, Nghị quyết số 18 mới đây được ban hành với điểm chí tử đối với thị trường bất động sản là bỏ khung giá đất. Nếu bỏ khung giá đất, hiện chưa có 1 giải pháp nào cụ thể cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nhìn thấy để thực thi. “Câu hỏi đặt ra là dịch vụ thẩm định giá, họ sẽ căn cứ vào mức giá nào để định giá theo giá thị trường? Bên cạnh đó, việc làm này cần thời gian, đầu năm nay cần định giá theo giá năm trước, đó là sự bất hợp lý. Tất nhiên, với quy định mới này, yếu tố tích cực là nhà nước sẽ thu được nhiều thuế hơn, người dân được đền bù tốt hơn trong giải phóng mặt bằng”, ông Tuyển nhận định.

Theo Chủ tịch BHS Group, hiện dòng tiền dễ dãi không còn. Trong hai năm vừa qua, việc nhiều người nói rằng thắng chứng khoán vài tỷ rất dễ, từ việc thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, hiện nay, với việc vốn tín dụng bị siết, chứng khoán không còn là kênh đầu tư béo bở. Giá bất động sản không còn tăng nóng như thời gian trước. Yếu tố tích cực của thực trạng này là những người mua nhà ở thực sẽ có cơ hội. Song, tiêu cực là thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng, giá bất động sản chững lại.

Thị trường cũng chịu nhiều tác động tiêu cực, dù nguồn cầu lớn nhưng nguồn cung khan hiếm do yếu tố pháp lý. Nguồn cung phần lớn thời gian gần đây là nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh, không nhiều các sản phẩm mới ở các thành phố lớn thời gian gần đây.

Giá tăng cao, nhu cầu đầu tư bị bão hoà, đầu cơ lướt sóng không còn, loạn giá bất động sản, nhà đầu tư khó tìm thấy thị trường tiềm năng. "Hết room" tín dụng cũng là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Ông Tuyển cũng cho rằng bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại giống như một mớ "tơ vò", không thể khẳng định được đang diễn biến tốt hay xấu. "Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những chủ đầu tư tốt và những người tham gia vào thị trường hiện tại đều là nhà đầu tư có chọn lọc. Và tôi khẳng định, thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này chứ không đổ vỡ như một số dự báo. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi những người tham gia thị trường có kiến thức hơn, phải am hiểu và mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để đầu tư hiệu quả", ông Tuyển nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group

Phải 4 năm nữa thị trường mới hấp thị hết lượng hàng tồn kho hiện có

Còn ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO FiinGroup bày tỏ lo ngại về dư nợ, nguồn vốn tín dụng và tồn kho bất động sản.

CEO FiinGroup cho biết, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư nợ vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này theo ông Thuân là rất lớn, tương đương khoảng 50% tổng dư nợ tín dụng cho các chủ đầu tư bất động sản. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD.

“Điều này cho thấy trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ sụp đổ, rủi ro tại thị trường bất động sản Việt Nam tăng lên, vẫn có nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn. Tuy nhiên, cần phải nhìn rộng hơn. Trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, chúng ta cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này”, vị này nhận định.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO FiinGroup

Cũng theo ông Thuân, hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Chất lượng tín dụng của doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất ổn, với mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 1,5 lần. Nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc.

Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” khi có biến cố.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

Đổi lại, điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.

“Theo quan điểm tôi từng tham vấn nhiều lần cho Chính phủ, chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận vỡ nợ. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản tính đến hết tháng 6 là 1,5%. Vậy nếu trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu 1 – 3% cũng là mức bình thường. Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu khoảng 15.000 – 30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được. Quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội và nền kinh tế”, ông Thuân bày tỏ quan điểm.

Bình Nguyên/Theo Sở hữu trí tuệ

Link nguồn: https://sohuutritue.net.vn/thi-truong-bat-dong-san-giong-nhu-mot-mo-to-vo-khong-the-khang-dinh-duoc-dang-dien-bien-tot-hay-xau-d147687.html

TP. HCM nghiên cứu lắp camera ngăn chặn vẽ bậy, đi vệ sinh bậy

TP. HCM nghiên cứu lắp camera ngăn chặn vẽ bậy, đi vệ sinh bậy

UBND TPHCM giao các sở ngành nghiên cứu lắp đặt bổ sung camera giám sát tại các vị trí phù hợp để giám sát công trình, ngăn chặn các hành vi vẽ bậy, phóng uế, xả rác…
Vinhomes đã bàn giao gần 1.000 căn nhà tại Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire

Vinhomes đã bàn giao gần 1.000 căn nhà tại Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire

Ngày 4/10, Công ty Cổ phần Vinhomes công bố đã bàn giao gần 1.000 căn nhà tại phân khu Chà Là, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, tiến tới mục tiêu bàn giao 9.000 căn trong năm 2022. Tốc độ xây dựng và bàn giao kỷ lục chỉ sau 5 tháng ra mắt dự án của Vinhomes đã cho thấy năng lực triển khai mạnh mẽ của Chủ đầu tư; đồng thời khẳng định tính thanh khoản cao của dòng sản phẩm thấp tầng mang thương hiệu Vinhomes trên thị trường.
Tin bất động sản ngày 4/10: Coca-Cola chuẩn bị khởi công nhà máy 136 triệu USD ở Long An

Tin bất động sản ngày 4/10: Coca-Cola chuẩn bị khởi công nhà máy 136 triệu USD ở Long An

Tin bất động sản ngày 4/10: Coca-Cola chuẩn bị khởi công nhà máy ở Long An; Phú Quốc sẽ cưỡng chế phá dỡ 79 căn biệt thự xây dựng trái phép ở xã Dương Tơ...
Đất Xanh Miền Tây bị ‘tuýt còi’ vì quảng cáo sai sự thật tại dự án Cara River Park

Đất Xanh Miền Tây bị ‘tuýt còi’ vì quảng cáo sai sự thật tại dự án Cara River Park

Đặt mục tiêu vươn tầm thương hiệu quốc gia, thế nhưng Công ty Đất Xanh Miền Tây vừa bị Sở Xây dựng TP Cần Thơ yêu cầu chấm dứt tình trạng quảng cáo sai quy định, liên quan đến dự án Khu căn hộ chung cư Kim cương Xanh - Cara River Park (phường Hưng Thạnh, quận Cái Răng).
Giao dịch bất động sản đang gặp nhiều khó khăn

Giao dịch bất động sản đang gặp nhiều khó khăn

Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn với các nhà môi giới, giao dịch BĐS hiện đang gặp nhiều khó khăn.
Dự án The Dragon Castle Hạ Long: Khách hàng cẩn trọng khi đầu tư

Dự án The Dragon Castle Hạ Long: Khách hàng cẩn trọng khi đầu tư

Dự án chung cư The Dragon Castle (P. Bãi Cháy, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh) ngay từ khi bắt đầu khởi công từ năm 2020 đã vấp phải nhiều nghi ngờ về việc ngang nhiên xây dựng không phép, rao bán trái pháp luật... Thậm chí, ở thời điểm hiện tại, thông tin về việc chủ đầu tư đã đem dự án chung cư The Dragon Castle cầm cố tại một ngân hàng cũng khiến nhiều người lo ngại.
Tin bất động sản ngày 3/10: Bình Định công bố nhà đầu tư dự án Khu đô thị Vân Hà hơn 2.900 tỷ đồng

Tin bất động sản ngày 3/10: Bình Định công bố nhà đầu tư dự án Khu đô thị Vân Hà hơn 2.900 tỷ đồng

Tin bất động sản ngày 3/10: Bình Định công bố nhà đầu tư dự án Khu đô thị Vân Hà hơn 2.900 tỷ đồng; Quảng Trị thu hồi dự án của tập đoàn FLC...
Ngân hàng rao bán bến xe bỏ hoang 10 năm ở Đà Nẵng

Ngân hàng rao bán bến xe bỏ hoang 10 năm ở Đà Nẵng

Bến xe phía Nam Đà Nẵng do Công ty CP Đức Long Đà Nẵng đầu tư gần 130 tỷ đồng, đưa vào sử dụng tháng 9/2012 nhưng gần như bỏ hoang, trang thiết bị hư hỏng. Hiện ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam (Vietinbank) đang rao bán bến xe này.
Bất động sản Biz