Phát Đạt (PDR) báo lãi giảm sốc 70% sau kiểm toán: Tồn kho của ông lớn địa ốc chạm mốc 14.000 tỷ

Lợi nhuận giảm mạnh sau kiểm toán

CTCP Bất động sản Phát Đạt (PDR) công bố báo cáo tài chính hợp nhất năm 2024 sau kiểm toán với kết quả kinh doanh sụt giảm mạnh so với con số công bố trong báo cáo tài chính tự lập trước đó. 

Cụ thể, doanh thu giảm từ 2.017 tỷ xuống còn 821,7 tỷ đồng, giảm đến 59% so với trước kiểm toán. LNST sau kiểm toán chỉ còn hơn 155 tỷ đồng, giảm 70% so với con số gần 523 tỷ đồng trước kiểm toán.

Với mức biến động giảm hơn 10% so với báo cáo trước kiểm toán PDR giải trình rằng, do công ty đã thực hiện điều chỉnh giảm doanh thu được ghi nhận từ Dự án Bắc Hà Thanh từ 1.837 tỷ đồng xuống còn 639 tỷ đồng, tương đương mức giảm 65,25% theo Quyết định số 03/2025/HĐQT-QĐ ngày 10/03/2025 của Hội đồng quản trị.

PDR cho biết, việc điều chỉnh này dựa trên nguyên tắc và tinh thần cẩn trọng phù hợp với thông lệ, chuẩn mực tốt trong kiểm toán và quản lý rủi ro, bảo đảm tối ưu quyền lợi của cổ đông, công ty và các bên hữu quan.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2024 sau kiểm toán, tại ngày 31/12/2024, tổng tài sản của Phát Đạt đạt là 23.985 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu cuối năm đạt 11.058 tỷ đồng, tăng 1.479 tỷ đồng so với đầu năm.

Hiện phần lớn tài sản của công ty nằm ở hàng tồn kho, tăng từ 12.199 tỷ đồng đầu năm 2024 lên 14.077 tỷ đồng, tương đương chiếm 59% tổng tài sản doanh nghiệp. Phần lớn hàng tồn kho nằm ở một số dự án bất động sản quy mô lớn đang trong giai đoạn đầu tư.

Chi tiết thuyết minh hàng tồn kho cho thấy các dự án chiếm giá trị lớn nhất bao gồm: Dự án The EverRich 2: 3.597 tỷ đồng (không đổi so với đầu năm); Dự án Cao ốc Bình Dương: 2.663 tỷ đồng (tăng từ 2.393 tỷ đồng); Dự án Tropicana Bến Thành Long Hải: 1.994 tỷ đồng (tương đương đầu năm); Dự án Serenity - Phước Hải: 1.524 tỷ đồng (tương đương đầu năm); Dự án Khu dân cư Bắc Hà Thanh - Bình Định: 1.694 tỷ đồng (tăng mạnh từ 162 tỷ đồng đầu năm, cho thấy chi phí tiếp tục được ghi nhận vào dự án này dù doanh thu bị điều chỉnh giảm); Dự án The EverRich 3: 877 tỷ đồng (không đổi),...

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2024 sau kiểm toán, tại ngày 31/12/2024, PDR ghi nhận khoản phải thu ngắn hạn từ khách hàng liên quan đến dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh - Bình Định với giá trị 471,1 tỷ đồng. Đây là khoản mới phát sinh trong năm, vì ở thời điểm đầu năm mục này chưa được ghi nhận.

Theo chú thích kèm theo trong báo cáo, quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh đang được thế chấp để đảm bảo cho khoản vay tại tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Sài Gòn.

Thông tin về dự án Bắc Hà Thanh của Phát Đạt

Dự án Khu Đô thị Bắc Hà Thanh do Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) làm chủ đầu tư. 

Theo báo cáo thường niên 2023 của Phát Đạt, đầu tháng 12/2023, dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh của PDR được cấp giấy phép triển khai các hạng mục hạ tầng (san nền) theo giấy phép xây dựng số 11/GPXD của Sở Xây dựng tỉnh Bình Định. 

Trước đó, vào trung tuần tháng 10/2023, Sở Xây dựng tỉnh Bình Định đã cấp giấy phép xây dựng số 08/GPXD cho dự án này, cho phép xây dựng các công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật (cây xanh, công viên, hạ tầng giao thông…) trong phần diện tích 114.292,2m2 (phần đất được giao không thu tiền sử dụng đất). 

Cuối tháng 10/2023, PDR đã chính thức khởi công, triển khai xây dựng dự án dự án này. Như vậy, đến cuối năm 2023, Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh đã chính thức đạt được các điều pháp lý quan trọng nhất để đẩy mạnh triển khai xây dựng và chuẩn bị sẵn sàng để được đưa ra thị trường. 

Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh là dự án có quy mô lớn, với tổng diện tích 43,16ha, vốn đầu tư khoảng 2.343 tỷ đồng, tọa lạc trên vị thế trọng yếu của khu vực giàu tiềm năng tại xã Phước Thuận, huyện Tuy Phước, tỉnh Bình Định. Do đó, đây là một trong những dự án trọng điểm của tỉnh Bình Định, được kỳ vọng sẽ góp phần thay đổi diện mạo của đô thị tương lai, góp phần thay đổi vị thế kinh tế - xã hội của địa phương. 

Theo thông tin trên Website chính thức của Phát Đạt, khu Đô thị Bắc Hà Thanh là dự án được định hướng phát triển trở thành khu đô thị trung tâm của các tỉnh duyên hải miền Trung và Tây Nguyên. Dự án được xây dựng và phát triển nhằm xây dựng một khu đô thị sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng, mang tới không gian sống hiện đại, tiện lợi và hoàn mỹ cho người dân. Dự án sẽ cung cấp cho thị trường 1.422 sản phẩm có giá trị sử dụng cao và hiệu quả đầu tư lớn cho khách hàng.

Ngay sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan, ngày 7/11/2024, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã chính thức nhận được Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Dự án Khu Đô thị Bắc Hà Thanh giai đoạn 1. Sự kiện này đánh dấu một bước tiến pháp lý quan trọng, khẳng định Bắc Hà Thanh sẵn sàng bước vào giai đoạn kinh doanh.

Dù vẫn duy trì các hoạt động đầu tư và hợp tác phát triển dự án, Phát Đạt đang đối mặt với không ít áp lực sau khi lợi nhuận bị điều chỉnh giảm mạnh sau kiểm toán 2024. Cùng với đó là gánh nặng hàng tồn kho lên tới hàng nghìn tỷ đồng và các khoản phải thu lớn, khiến bài toán xoay vòng vốn, triển khai dự án và nâng cao hiệu quả kinh doanh trong năm 2025 trở nên khó khăn hơn.

Thách thức càng lớn khi thị trường bất động sản vẫn chưa có tín hiệu phục hồi rõ nét. Liệu dự án từng được kỳ vọng thay đổi diện mạo Bình Định có đang trở thành gánh nặng với doanh nghiệp?

Ngọc Diệp