Nhiều điểm mới trong dự án Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội

Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện gồm 16 chương, 247 điều, trong đó tăng 3 mục (mục 1 Chương VII; mục 1, 2 chương XVI), bổ sung mới 24 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến nhân dân.

Dự thảo Luật Đất đai đã được sửa đổi dựa trên việc tiếp thu ý kiến đóng góp của nhân dân. Dự thảo quy định rõ các trường hợp thật cần thiết mới thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thu hồi để thực hiện các công trình công cộng như: giao thông, thủy lợi, năng lượng, bưu chính viễn thông, công nghệ thông tin… Đồng thời, để xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp như: Trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội; cơ sở văn hoá, di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh; cơ sở y tế, dịch vụ xã hội, cơ sở giáo dục và đào tạo, khoa học và công nghệ, ngoại giao…

Ngoài ra còn để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khác như: dự án nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, hoạt động thăm dò, khai thác khoáng sản, dự án lấn biển… và các dự án khác do Nhà nước thu hồi để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, thu hồi để giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 75, dự thảo Luật) là nội dung nhận được nhiều ý kiến của Nhân dân và được quan tâm đặc biệt.

Về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất cũng đã giảm 1 điều so với Dự thảo.

Về ý kiến đề nghị cần có cơ chế, chính sách đồng bộ để bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, Dự thảo đã được chỉnh lý theo hướng việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Người có đất bị thu hồi được bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất, thiệt hại do ngừng sản xuất, kinh doanh; được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở; giá đất bồi thường là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trong khi đó, ý kiến đề nghị quy định việc thu hồi đất ở chỉ thực hiện sau khi hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quy định cụ thể thời gian hoàn thành khu tái định cư, việc bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi quyết định thu hồi đất…, Dự thảo đã được hoàn thiện theo hướng khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Khu tái định cư phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi, có thể bố trí cho một hoặc nhiều dự án. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện dự án tái định cư để đảm bảo chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

Dự thảo cũng cụ thể hóa về việc tái định cư cho người thu hồi đất phải có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ thông qua quy định tiêu chí khu tái định cư. Hạ tầng xã hội phải đảm bảo trường học, dịch vụ y tế, nhà văn hóa, khu thể thao, chợ, khu thương mại - dịch vụ.

Ưu tiên tái định cư tại chỗ, địa điểm tái định cư theo thứ tự ưu tiên tại địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi; tại địa bàn quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất thu hồi, địa bàn khác có điều kiện tương tự để bố trí tái định cư.

Về xác định giá đất, sau khi tiếp thu ý kiến nhân dân, Chính phủ chỉnh lý quy định về định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc: “định giá đất phải bảo đảm phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất”.

Căn cứ xác định giá đất bao gồm: thời hạn sử dụng đất, đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

Trong đó, thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát; thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát; thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Ngoài ra, dự thảo cũng đã bổ sung quy định về các phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Về hạn sử dụng bảng giá đất, bảng giá đất được quy định ban hành hàng năm để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Theo đó, qua tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, việc ban hành bảng giá đất 5 năm 1 lần, điều chỉnh khi có biến động 20% rất ít địa phương thực hiện được, làm cho bảng giá đất chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nghị quyết số 18-NQ/TW đã xác định: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Để bảo đảm quy định này có tính khả thi, Dự thảo đã bổ sung quy định về chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết 31/12/2025, các địa phương có thời gian từ khi luật có hiệu lực thi hành đến ngày 31/12/2025, đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo yêu cầu của luật.

Việc ban hành bảng giá đất hàng năm tiếp theo được hướng dẫn cụ thể theo hướng những khu vực, loại đất có biến động thì mới phải cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường.

Huy Tùng