Nhà ở xã hội ế vì chủ đầu tư chọn sai địa điểm xây dựng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đây không phải do "lỗi" của cơ chế chính sách mà chủ yếu do chủ đầu tư quyết định sai khi chọn địa điểm phát triển dự án.

"Thường là chủ đầu tư sử dụng quỹ đất đang có sẵn của mình, mặc dù phù hợp với quy hoạch xây dựng nhưng lại chưa phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân", ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Cũng theo ông Châu, tình trạng này sẽ được giải quyết khi Luật Nhà ở 2023 được thi hành. Bởi luật đã quy định đất để phát triển nhà ở xã hội phải đảm bảo kết nối với hạ tầng kỹ thuật, xã hội của khu vực, phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân. Ông Châu cho biết quy định này sẽ hình thành các khu nhà xã hội tại nhiều vị trí, địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh.

Theo đó, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất xây nhà xã hội, gồm cả quỹ đất phát triển dự án độc lập. Điều này giúp hình thành các khu nhà ở độc lập quy mô lớn, có đủ dịch vụ, tiện ích đô thị. HoREA đánh giá những dự án này sẽ thu hút cả chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, hình thành các khu đô thị vệ tinh có cả nhà ở xã hội và nhà giá rẻ.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng UBND cấp tỉnh cần cân nhắc kỹ khi bố trí quỹ đất công tại khu vực trung tâm hoặc vị trí gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp để xây nhà xã hội. Thực tế đã có bài học từ dự án nhà ở xã hội tại đường Tô Hiến Thành, quận 10, TP HCM với quy mô gần 3.000 m2, gồm 114 căn. Quỹ căn này được bán, cho thuê mua từ năm 2013 cho 114 cán bộ, công nhân viên.

Bởi lẽ đã có “bài học” từ dự án nhà ở xã hội tại số 157/R8 Tô Hiến Thành, quận 10, TP HCM với khoảng 114 căn hộ được xây dựng trên diện tích khuôn viên 2.895 m2 được bán, cho thuê mua từ năm 2013 cho 114 cán bộ, công nhân viên được mua, thuê mua nhà ở xã hội này đã “trúng số độc đắc” vì giá bán nhà ở xã hội này vẫn tương đương với giá bán nhà ở xã hội tại các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi… vì đều được miễn tiền sử dụng đất còn giá thành xây dựng thì tương đương.

Đồng thời, việc xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực trung tâm để bán, cho thuê mua cũng không đảm bảo tính “công bằng” đối với tất cả các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội như ví dụ nêu trên. Nếu TP HCM bán đấu giá 2.895 m2 đất này thì số tiền thu được có thể tạo lập được quỹ đất lớn hơn nhiều lần tại huyện ngoại thành để phát triển nhiều nhà ở xã hội hơn cho nhiều người được thụ hưởng hơn.

Ngoài ra, với quy định “nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” phù hợp với quy hoạch “được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” thì sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội đạt các tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng về “đơn vị ở” có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ có thể nằm trong hoặc nằm ngoài khu vực được cấp tỉnh “bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt”. Đây là cơ chế nhằm thực hiện chủ trương “xã hội hóa đầu tư” để huy động nguồn lực của các nhà đầu tư tự mình tạo lập quỹ đất phù hợp quy hoạch để xây dựng nhà ở xã hội.

Bên cạnh yêu cầu phải có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, có đủ dịch vụ và tiện ích về y tế, giáo dục, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, công viên cây xanh trong dự án nhà ở xã hội thì vấn đề mấu chốt là dự án nhà ở xã hội phải được kết nối giao thông thuận tiện để người dân có thể đi lại đến nơi làm việc hoặc vào trung tâm đô thị bằng phương tiện giao thông công cộng với thời gian tốt nhất là không quá 01 tiếng đồng hồ...