Bất động sản Biz

HoREA: Chỉ nên khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn

Thứ ba, 13/09/2022 | 08:28

Trong công văn gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý về Dự thảo Luật Đất Đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), đề nghị không bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ cần thiết quy định “giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Khoản 5 Điều 214 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “5. Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Điều 60 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: “Điều 60. Các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản PA1: 1. Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản; PA2: 1.

Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản; 2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng không thuộc quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”.

Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: “Điều 59. Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này; 2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”.

 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã “bãi bỏ” quy định khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản “phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định “quyền của doanh nghiệp”, trong đó quy định doanh nghiệp có quyền “tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh…”; quyền “tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng”.

Căn cứ vào các quy định của pháp luật nói trên, theo HoREA, yêu cầu “bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch” trước đây đã được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Nhưng do quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các “sàn giao dịch” và không công bằng, không đảm bảo “quyền tự chủ kinh doanh” của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nên Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI đã không chỉ đạo nội dung này, nên Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch”.

Cũng theo đánh giá của Hiệp hội này, các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, nhưng tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền kinh tế có tính chuyên môn hoá rất cao, phân công xã hội rất cao nên tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua “Văn phòng môi giới” một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp. Đồng thời, người làm “môi giới bất động sản” phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới, điển hình là tại Hoa Kỳ thì có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua “Văn phòng môi giới” với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (gọi là “Real estate Agent” hoặc cấp cao hơn là “Real estate Broker”). Nhân viên môi giới được mở “Văn phòng môi giới” nhưng không gọi là“sàn giao dịch bất động sản”. 

Thực tiễn của nước ta cho thấy, tuy đã có hơn 300.000 người môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất cò nhà”. Hiện nay, các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. 

Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có “mã số người môi giới” nên trong thời gian qua, giới “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch “ảo”, tạo “khan hiếm giả tạo”, gây ra các cơn “sốt ảo giá đất, giá nhà” trên thị trường bất động sản. 

“Sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản” có vị trí quan trọng và rất cần thiết trong thị trường bất động sản, giữ vai trò “cầu nối” để kết nối “cung - cầu”, kết nối “bên bán - bên mua; bên mua - bên bán; bên cho thuê - bên thuê” giúp bên mua tìm kiếm được sản phẩm nhà đất phù hợp hoặc giúp bên bán tiêu thụ sản phẩm.

“Sàn giao dịch” về bản chất chỉ là “đơn vị làm dịch vụ” phục vụ cho bên bán, hoặc phục vụ cho bên mua, hoặc phục vụ cả bên bán và bên mua nhà đất và được trả tiền công là “phí dịch vụ” và do hoạt động “môi giới, sàn giao dịch bất động sản” là hoạt động “dịch vụ” nên trường hợp cá nhân “có nhu cầu” tìm kiếm, mua nhà đất thì có thể thuê “môi giới” hoặc giao dịch qua “sàn giao dịch bất động sản”; hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản nếu “có nhu cầu” thì có thể thuê “môi giới” hoặc “sàn giao dịch bất động sản” để bán sản phẩm của mình theo nguyên tắc “tự nguyện, bình đẳng, tự thỏa thuận” và trả phí dịch vụ. Đồng thời, bản thân “người môi giới, sàn giao dịch” cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư lựa chọn “thuê” thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch nhà đất.

Trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất “đìu hiu” trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nên việc đề xuất quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch” sẽ là “phao cứu sinh”, tạo lại lợi thế và “đặc quyền, đặc lợi” cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường bất động sản, đó là vai trò “cầu nối” kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua.

"Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “thân phận” của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất thì “sàn giao dịch” sẽ trở thành “Ông vua” của thị trường bất động sản do “sàn giao dịch” được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, bởi lẽ “sàn giao dịch” không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nhưng lại được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án.

"Trong lúc, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án lại bị “tước bỏ” quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, “sàn giao dịch” cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nên hai bên phải “bình đẳng” với nhau", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Nhật Lâm

Theo vnmedia.vn Copy
Ngân hàng Agribank 'ôm' hơn 2 triệu tỷ bất động sản thế chấp, rầm rộ rao bán để thu hồi nợ

Ngân hàng Agribank 'ôm' hơn 2 triệu tỷ bất động sản thế chấp, rầm rộ rao bán để thu hồi nợ

Ngân hàng Agribank liên tiếp rao bán bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, vì "bóng ma" nợ xấu đang dần hiện rõ và sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tài sản.
Tin bất động sản ngày 12/9: Nguồn cung thiếu, giá chung cư Hà Nội lập kỷ lục mới

Tin bất động sản ngày 12/9: Nguồn cung thiếu, giá chung cư Hà Nội lập kỷ lục mới

Tin bất động sản ngày 12/9: Nguồn cung thiếu, giá chung cư Hà Nội lập kỷ lục mới; Quảng Nam yêu cầu rà soát quỹ đất phát triển nhà ở xã hội...
Tin bất động sản nổi bật trong tuần qua: Bộ Công an đề xuất 6 trường hợp thu hồi nhà công vụ

Tin bất động sản nổi bật trong tuần qua: Bộ Công an đề xuất 6 trường hợp thu hồi nhà công vụ

Quảng Nam có 77 dự án khu dân cư, khu đô thị chậm tiến độ trên 12 tháng; Yêu cầu xử lý nghiêm tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai; Hưng Yên mời gọi đầu tư Khu nhà ở Green City hơn 900 tỷ đồng… là những tin tức bất động sản nổi bật trong tuần qua.
Chân dung tỷ phú Bùi Thành Nhơn - Đại gia bất động sản Novaland kín tiếng

Chân dung tỷ phú Bùi Thành Nhơn - Đại gia bất động sản Novaland kín tiếng

Với giá trị tài sản 2,9 tỷ USD, Chủ tịch Nova Group Bùi Thành Nhơn lần đầu xuất hiện trong danh sách tỷ phú thế giới năm 2022 do Tạp chí Forbes (Mỹ) vừa công bố. Đây cũng là năm Việt Nam có nhiều đại diện nhất với 7 tỷ phú.
Giá bất động sản tại Hà Nội còn tăng đến đâu?

Giá bất động sản tại Hà Nội còn tăng đến đâu?

Hoạt động giao dịch nhà ở tại Hà Nội đang đặt ra nhiều câu hỏi về chuyển động sắp tới trong thị trường. Chuyên gia Savills đưa ra góc nhìn sâu hơn về những diễn biến đằng sau nguồn cung, nguồn cầu, và giá nhà trong thời gian vừa qua. Từ đó, nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định phù hợp và chính xác.
TP. HCM nghiên cứu lắp camera ngăn chặn vẽ bậy, đi vệ sinh bậy

TP. HCM nghiên cứu lắp camera ngăn chặn vẽ bậy, đi vệ sinh bậy

UBND TPHCM giao các sở ngành nghiên cứu lắp đặt bổ sung camera giám sát tại các vị trí phù hợp để giám sát công trình, ngăn chặn các hành vi vẽ bậy, phóng uế, xả rác…
Vinhomes đã bàn giao gần 1.000 căn nhà tại Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire

Vinhomes đã bàn giao gần 1.000 căn nhà tại Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire

Ngày 4/10, Công ty Cổ phần Vinhomes công bố đã bàn giao gần 1.000 căn nhà tại phân khu Chà Là, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, tiến tới mục tiêu bàn giao 9.000 căn trong năm 2022. Tốc độ xây dựng và bàn giao kỷ lục chỉ sau 5 tháng ra mắt dự án của Vinhomes đã cho thấy năng lực triển khai mạnh mẽ của Chủ đầu tư; đồng thời khẳng định tính thanh khoản cao của dòng sản phẩm thấp tầng mang thương hiệu Vinhomes trên thị trường.
Tin bất động sản ngày 4/10: Coca-Cola chuẩn bị khởi công nhà máy 136 triệu USD ở Long An

Tin bất động sản ngày 4/10: Coca-Cola chuẩn bị khởi công nhà máy 136 triệu USD ở Long An

Tin bất động sản ngày 4/10: Coca-Cola chuẩn bị khởi công nhà máy ở Long An; Phú Quốc sẽ cưỡng chế phá dỡ 79 căn biệt thự xây dựng trái phép ở xã Dương Tơ...
Đất Xanh Miền Tây bị ‘tuýt còi’ vì quảng cáo sai sự thật tại dự án Cara River Park

Đất Xanh Miền Tây bị ‘tuýt còi’ vì quảng cáo sai sự thật tại dự án Cara River Park

Đặt mục tiêu vươn tầm thương hiệu quốc gia, thế nhưng Công ty Đất Xanh Miền Tây vừa bị Sở Xây dựng TP Cần Thơ yêu cầu chấm dứt tình trạng quảng cáo sai quy định, liên quan đến dự án Khu căn hộ chung cư Kim cương Xanh - Cara River Park (phường Hưng Thạnh, quận Cái Răng).
Giao dịch bất động sản đang gặp nhiều khó khăn

Giao dịch bất động sản đang gặp nhiều khó khăn

Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn với các nhà môi giới, giao dịch BĐS hiện đang gặp nhiều khó khăn.
Dự án The Dragon Castle Hạ Long: Khách hàng cẩn trọng khi đầu tư

Dự án The Dragon Castle Hạ Long: Khách hàng cẩn trọng khi đầu tư

Dự án chung cư The Dragon Castle (P. Bãi Cháy, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh) ngay từ khi bắt đầu khởi công từ năm 2020 đã vấp phải nhiều nghi ngờ về việc ngang nhiên xây dựng không phép, rao bán trái pháp luật... Thậm chí, ở thời điểm hiện tại, thông tin về việc chủ đầu tư đã đem dự án chung cư The Dragon Castle cầm cố tại một ngân hàng cũng khiến nhiều người lo ngại.
Tin bất động sản ngày 3/10: Bình Định công bố nhà đầu tư dự án Khu đô thị Vân Hà hơn 2.900 tỷ đồng

Tin bất động sản ngày 3/10: Bình Định công bố nhà đầu tư dự án Khu đô thị Vân Hà hơn 2.900 tỷ đồng

Tin bất động sản ngày 3/10: Bình Định công bố nhà đầu tư dự án Khu đô thị Vân Hà hơn 2.900 tỷ đồng; Quảng Trị thu hồi dự án của tập đoàn FLC...
Ngân hàng rao bán bến xe bỏ hoang 10 năm ở Đà Nẵng

Ngân hàng rao bán bến xe bỏ hoang 10 năm ở Đà Nẵng

Bến xe phía Nam Đà Nẵng do Công ty CP Đức Long Đà Nẵng đầu tư gần 130 tỷ đồng, đưa vào sử dụng tháng 9/2012 nhưng gần như bỏ hoang, trang thiết bị hư hỏng. Hiện ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam (Vietinbank) đang rao bán bến xe này.
Bất động sản Biz