Trong Quý 4/2022, thị trường ghi nhận có 2.110 căn hộ được mở bán, giảm 29% so với quý 3 và 9% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân của sự thâm hụt này là do Chính phủ kiểm tra chặt chẽ hơn việc phát hành trái phiếu và thắt chặt tín dụng dẫn đến việc cả người mua và nhà đầu tư đều ngần ngại đưa ra quyết định hoặc giao dịch trong nửa cuối năm nay.
Tính đến năm 2022, khoảng 12.000 căn hộ đã được mở bán, tăng 15% so với năm 2021. Điều này chứng tỏ rằng năm 2022 nguồn cung căn hộ của Hà Nội đã dần phục hồi sau tác hại của đại dịch Covid19 trong năm 2021.
Hai năm trở lại đây, việc xin cấp phép dần trở nên phức tạp hơn do các quy định chặt chẽ về thủ tục phê duyệt đầu tư đối với các dự án khu dân cư. Trong khi đó, huy động vốn bằng đòn bẩy tài chính gặp bế tắc khi các ngân hàng thương mại dành nhiều ưu ái cho lĩnh vực sản xuất hơn là bất động sản. Do đó, có gần 3.000 căn hộ được chào bán trong quý này, giảm 32% theo quý và 7% theo năm.
Biểu đồ 1: NGUỒN CUNG MỚI VÀ LƯỢNG HẤP THỤ 2018 – 2022. Nguồn: Cushman & Wakefield
Trong Quý 4/2022, doanh số bán mới của Hà Nội giảm xuống còn 2.394 căn, giảm gần 47,2% so với quý trước và 22,7% so với cùng kỳ năm 2021 do chính sách kiểm soát tín dụng và sự suy giảm triển vọng kinh tế toàn cầu năm 2023. Tuy nhiên, nhìn chung, lượng bán mới cả năm 2022 vẫn đạt được gần 15.000 căn, tăng 33% so với năm 2021 và gần 75% so với năm 2019, năm thành công nhất của thị trường căn hộ Hà Nội trong 5 năm trở lại đây.
Quý 4/2022, giá căn hộ trung bình của Hà Nội giảm nhẹ xuống còn 1.835 USD/m2, giảm khoảng 1% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm 2021 do nguồn cung hạng sang giảm trong tổng các dự án sơ cấp, và các chính sách chiết khấu giá bán do các chủ đầu tư đưa ra để duy trì khả năng cạnh tranh.
Mặt khác, một số dự án nằm ở vị trí đắc địa có tình trạng thi công tốt hoặc bàn giao vẫn ghi nhận giá bán tăng nhẹ từ 1% - 3%.
Biểu đồ 2: GIÁ SƠ CẤP TRUNG BÌNH THEO NĂM
Nhờ khả năng kết nối hạ tầng với các quận nội thành được cải thiện , phía Tây và Ngoại ô tiếp tục chiếm phần lớn nguồn cung mới. Xu hướng dịch chuyển nơi ở tới các đô thị vệ tinh tại Hà Nội đã trở thành xu hướng tất yếu, bắt đầu từ phía Đông với thủ phủ công nghiệp lớn Hưng Yên và Bắc Ninh. Các chủ đầu tư liên tiếp đưa ra nhiều ưu đãi hơn về mức chiết khấu cao, tiến độ thanh toán linh hoạt, cũng như các phần quà ưu đãi đặc biệt đi kèm.
Về phía người mua, thị trường hướng tới nhu cầu mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn, với nhu cầu lớn đối với căn hộ trung cấp. Các dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt hơn, nằm trong khu đô thị phát triển, cơ sở vật chất và tiện nghi phong phú, sẽ thu hút nhiều sự chú ý của người mua hơn.
Nguồn cung tương lai dự kiến đạt khoảng 103.000 căn trong giai đoạn Q4 2022 – 2025+. Các dự án Đông Anh Smart City, An Lạc Green Symphony và các căn còn lại chưa mở bán của Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park được kỳ vọng sẽ chiếm ưu thế lớn đối với nguồn cung dự kiến trong tương lai.
Biểu đồ 3: NGUỒN CUNG MỚI THEO ĐỊA ĐIỂM (2018-2022). Nguồn: Cushman & Wakefield
Một số xu hướng đang hiện diện trên thị trường
Cushman & Wakefield đã đưa ra nhận định về một số xu hướng đang có trên thị trường căn hộ tại Hà Nội. Cụ thể:
Nhà ở xã hội: Phát triển nhà ở xã hội sẽ được chú trọng để đáp ứng nhu cầu lớn của công nhân, người lao động, người có thu nhập thấp. Cụ thể, sẽ có 1.215 triệu m2 các dự án nhà ở xã hội của Hà Nội được cung cấp vào năm 2025.
Chính sách thanh toán: Phương thức thanh toán dễ dàng hơn, mức chiết khấu cao cho các khoản thanh toán nhanh (từ 9% đến 13%), hoặc các chương trinh ưu đãi hấp dẫn đã được đưa ra để nâng cao nhu cầu thị trường.
Chỗ đỗ xe: Bãi đỗ xe trở thành một trong những yếu tố ra quyết định quan trọng. Các dự án có tỷ lệ đỗ xe cao có xu hướng thu hút nhiều khách hàng hơn.
Thiết kế đa thế hệ: Lấy cảm hứng từ văn hóa châu Á, các sản phẩm/thiết kế đa thế hệ dường như được ưa chuộng
Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một khoảng trống đầu tư mới trên thị trường. Khi dòng tiền đầu cơ rút lui, căn hộ để ở có thể trở về đúng giá trị thực, điều này tốt cho người có nhu cầu mua nhà để ở.
Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro dài 40 km tại TP HCM; DIC dự thu hơn 1.100 tỷ đồng từ chuyển nhượng dự án ở tỉnh Ninh Bình mới... là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Thương phố Đại Lộ 120m² tại Vinhomes Wonder City thu hút nhà đầu tư nhờ mặt tiền 8m, gấp đôi nhà phố thông thường, tối ưu khai thác thương mại dài hạn....
Business Suite là mô hình sản phẩm mới xuất hiện trên thị trường nhưng đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư bởi mô hình bất động sản đa công năng này mang lại nhiều ưu thế về trải nghiệm sống, đặc biệt là tiềm năng đầu tư sinh lời cao.
Sự “thức tỉnh” của Đức Hòa không còn là một kỳ vọng trên giấy, mà đang dần hiện hữu từng ngày qua tốc độ hoàn thiện hạ tầng, sự thay đổi quy hoạch và làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư rõ nét. Trong dòng chảy đó, những dự án được quy hoạch tốt, sở hữu vị trí chiến lược như Imperia Grand Plaza Đức Hoà sẽ là tâm điểm đón sóng trên thị trường.
Bắt đầu từ ngày 1/7/2025, nhiều thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản sẽ có sự thay đổi đáng chú ý. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh vừa ký ban hành Quyết định số 872/QĐ‑BXD công bố danh mục thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc bãi bỏ....
Quảng Ninh phê duyệt khu đô thị sinh thái kết hợp công viên gần 4.200 tỷ đồng; TP Thủ Đức công bố 9 phân khu quy hoạch mới; Đồng Tháp chấp thuận chủ trương đầu tư Khu đô thị Mỹ Trà hơn 6.200 tỷ đồng; Huế đề xuất quy hoạch khu công nghiệp rộng 140 ha tại huyện A Lưới…là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Thị trường bất động sản phía Nam đang dần lấy lại nhịp sau giai đoạn trầm lắng, nhờ lực đẩy từ hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu đầu tư phục hồi. Trong đó, Bình Dương là một trong những điểm sáng nổi bật nhờ vị trí chiến lược và nguồn cung cải thiện rõ rệt.
