Vì sao giá chung cư tăng nhanh? Theo các chuyên gia về bất động sản, tại các khu đô thị lớn, dân cư đông đúc nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn rất lớn.
Khu Đô thị Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, nơi chúng tôi đang ở, bỗng lên “cơn sốt” chung cư. Ngày nào cũng thấy người qua lại hỏi mua căn hộ chung cư, hoặc làm giá, “đặt chỗ”. Có mấy người mua được căn hộ khoảng 100 mét vuông, giá lên tới 4,5 tỉ đồng. Nghĩa là giá mỗi mét vuông quãng 42 đến 45 triệu. Nếu mua vào đầu năm 2023 thì giá chỉ khoảng 35 triệu. Thế mà căn hộ 4,5 tỉ ấy chỉ sau một tháng đã có trả tới 5 tỉ. Buôn gì cho lại (!)
Nhưng không thấy người mua nhà đến ở mà vẫn khóa cửa để đấy, hoặc sửa sang cho thuê. Người ta bảo nhau rằng, có tiền thì mua nhanh đi, từ nay đến cuối năm không có giá này nữa đâu. Những người có tiền nhàn rỗi gửi tiết kiệm thì lục tục rút tiền ra. Vì sao ư, vì lãi suất thấp quá, gửi cả năm lãi cũng chỉ 4,5 đến 5%. Đầu tư chứng khoán, bảo hiểm thì sợ bị lừa, bị thua lỗ. Thôi thì cứ mua cái căn hộ trên cao cho nó... lành, giá lên nhiều thì tốt, lên ít cũng chả sao, chắc chắn là không lỗ.
Ảnh minh họa
Khu Xuân Phương chỉ là một thí dụ. Nhìn rộng ra Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đều trong tình trạng này, phải nói là đáng lo nhiều hơn là mừng. Trong khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng thì phân khúc chung cư trung và cao cấp đáp ứng nhu cầu ở thực liên tục tăng giá. Cũng tại khu đô thị khác thuộc khu vực quận Nam Từ Liêm, nếu một căn hộ thời điểm đầu năm 2023 giá 29 triệu đồng/m2, thì đầu năm 2024 đã bị đẩy lên 32-35 triệu đồng/m2.
Còn với phân khúc cao cấp, hồi tháng 10/2023, có một Dự án mới ở khu vực Ngoại giao đoàn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội), giá mở bán lên tới 65 - 90 triệu đồng/m2, nhưng các căn hộ đã bán hết ngay hai tuần sau đó. Và giá thực tế những căn hộ đẹp hiện nay lên tới 80 đến 100 triệu đồng/m2.
Như vậy, năm 2023 tuy có sự giảm giá cục bộ tại một vài dự án tập trung, do nhiều người mua là các nhà đầu tư lướt sóng và những nhà đầu tư mua để cho thuê lại, thế nhưng bức tranh chung là giá căn hộ chung cư tăng nhanh không lường trước được. Theo báo cáo của Savills (tập đoàn cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thế giới) Việt Nam, chỉ trong bốn năm gần đây, giá chung cư đã tăng tới 77%.
Vì sao giá nhà nhiều căn hộ cao tầng tăng nhanh? Theo các chuyên gia về bất động sản, tại các khu đô thị lớn, dân cư đông đúc nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn rất lớn. Nào là những gia đình trẻ mới ra ở riêng. Nào là những cán bộ, công chức sau nhiều năm dành dụm mới có số tiền vài ba tỉ đồng đủ mua căn hộ hai phòng nhỏ, mong “an cư lập nghiệp”. Nào là những phụ huynh nhà có điều kiện ở các tỉnh xa mua nhà ở thành phố để con cái thoát cảnh thuê nhà.
Cầu lớn hơn cung là cách nói khái quát nhất. Để có nguồn cung tốt thì phải chuẩn bị các dự án bất động sản. Thế nhưng khâu chuẩn bị đầu tư thường kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý và nhiều lý do khác. Đó là, giá đất thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng; chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù tăng...
Một nguyên nhân trực tiếp nữa là, hiện số lượng dự án đã được phê duyệt 1/500 và hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất rất ít. Đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước khi bán sản phẩm ra thị trường luôn tính cho đầu ra từ 2 đến 3 năm sau, tất nhiên dẫn đến mức giá căn hộ chung cư bị đẩy lên cao. Các chủ đầu tư bao giờ cũng phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.
Theo dự báo từ các cơ quan chức năng, giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong năm nay và nhiều năm tới vì nhu cầu rất lớn, nguồn cung không thể đáp ứng. Chúng ta không bất ngờ chuyện này bởi “đất lành chim đậu”, nhu cầu được tạo ra từ quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng.
Vấn đề là ở chỗ, làm sao đây để giảm giá bất động sản nói chung, chung cư nói riêng, giải quyết khó khăn về nhà ở cho những người có thu nhập thấp? Điều này các chuyên gia sẽ phân tích, bàn bạc thấu đáo. Nếu nói giải pháp chung nhất thì chỉ có thể kiến nghị rằng: Tập trung tăng nguồn cung, giảm giá đất và giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp; cải cách thủ tục hành chính, giảm thời gian chờ đợi cấp phép dự án xây dựng, vì càng kéo dài thời gian thì doanh nghiệp càng tốn tiền trả lãi ngân hàng và chịu đủ mọi “tiêu cực phí” khác. Tuy nhiên, các vấn đề này nằm ngoài khả năng của doanh nghiệp, cần sự vào cuộc của các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương.
Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội dự kiến sẽ đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030 từ mức 49% hiện nay. Các số liệu cho thấy, trong tương lai, thị trường Hà Nội sẽ có thể thiếu hụt nguồn cung tương đương khoảng 95.800 nhà ở....
Nhận định về cơ hội của thị trường bất động sản 2023, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường vẫn khởi sắc, đặc biệt là các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và giá căn hộ sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng của tình trạng khan cung cũng như chi phí đầu vào leo thang.
Ngày 6/8, Sở Xây dựng TP HCM đã có báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022. Đáng chú ý, phân khúc bất động sản cao cấp chiếm 80,13% tổng số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai.
Đến nay, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7.000 tỷ đồng, trong đó có 8 dự án nhà ở xã hội tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng.
Lượng kiều hối gửi về Việt Nam mỗi năm tương đương giá trị 10.000 căn hộ. Với các quy định thông thoáng hơn về sở hữu nhà ở, dòng tiền này có thể sẽ chảy nhiều hơn nữa vào lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới.
Thanh Hóa duyệt đồ án quy hoạch Khu công nghiệp 353ha; Doanh nghiệp mới thành lập muốn làm dự án KĐT hơn 2.000 tỷ đồng tại Thái Nguyên; Bình Định chấm dứt dự án sản xuất ván gỗ hơn 4.300 tỷ tại thị xã Hoài Nhơn… là những tin tức bất động sản đáng chú ý.
Trong Q1/2024, thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự mất cân bằng cung – cầu, khi nguồn cung giá phải chăng tiếp tục hạn chế. Chuyển biến trong tâm lý người mua được ghi nhận, dòng sản phẩm căn hộ đối với các đô thị lớn...
Hà Nội duyệt quy hoạch khu đô thị Sóc Sơn gần 630 ha; Bộ Xây dựng đề nghị Hà Nội kiểm tra, xử lý việc "thổi giá" chung cư; Thái Nguyên sắp có khu đô thị hơn 200 tỷ đồng tại huyện Đại Từ...
Tại tọa đàm "Gỡ vướng phát triển nhà xã hội", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA) cho rằng, thế hệ gen Z đang lựa chọn thuê thay vì...
Hưng Yên đấu giá hơn trăm suất đất, khởi điểm từ 10,2 triệu đồng/m2; Lâm Đồng xử phạt Tập đoàn Hoa Sen 120 triệu đồng; Khởi công dự án nhà xưởng cho thuê trong KCN hơn 3.000 tỷ đồng tại Bắc Ninh…là những tin tức bất động sản đáng chú ý
Trà Vinh điều chỉnh chủ trương dự án nhà ở 510 tỷ đồng; Sunshine Homes lên kế hoạch ra mắt 5 dự án trong năm 2024; Vinhomes Bắc Giang được bán 169 căn hộ cho người nước ngoài… là những tin tức bất động sản đáng chú ý.
