"Nhà đổi nhà” là giải pháp chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro như việc người mua nhà không được quyền lựa chọn ngân hàng vay hoặc nếu thanh toán không đủ và nguy cơ mất cả 2 căn nhà có thể xảy ra.
Có thể hiểu chính sách “lấy nhà cũ đổi nhà mới” gần đây là hình thức thế chấp căn nhà cũ tại ngân hàng bằng với 30% trên tổng giá trị căn hộ mới tại các dự án được triển khai. Phần 70% còn lại được ngân
hàng hỗ trợ thế chấp chính căn hộ mới khi mua. Đây là hình thức hỗ trợ khách hàng mua nhà rất mới mẻ ở thị trường bất động sản Việt Nam.
4 RỦI RO CHO NGƯỜI MUA NHÀ
Cũng chính vì rất mới nên có thể sẽ có rủi ro đối với người mua nhà, nhất là với người chưa có kinh nghiệm hoặc không có thời gian nghiên cứu kỹ các chính sách này. Cụ thể, có 4 nguy cơ rủi ro dành cho người mua nhà gồm:
Thứ nhất, người mua nhà không được lựa chọn ngân hàng có ưu đãi về lãi suất, chính sách vay mà buộc phải lựa chọn tại ngân hàng là đối tác của chủ đầu tư. Điều này có thể sẽ bất lợi cho phía khách hàng vì tài sản được ngân hàng định giá có thể sẽ không được đảm bảo đúng giá trị như giá thị trường.
Thứ hai, do tỉ lệ vay là 100% giá trị căn nhà mà khách hàng không phải bỏ tiền mặt, dẫn đến tiền lãi phải trả sẽ nhiều hơn phương thức hay được áp dụng trước đây là người mua nhà phải có đủ 30% số tiền tương đương giá trị căn nhà và phần người mua nhà được trả góp tương đương 70% giá trị căn nhà.
Thứ ba, đối với người mua nhà có một bất động sản duy nhất thì nguy cơ người mua nhà bị mất bất động sản là nơi ở hiện tại dẫn đến không có chỗ ở có thể sẽ xảy ra trong trường hợp các thu nhập hàng tháng không còn ổn định dẫn đến mất khả năng thanh toán.
Bởi lúc đó bất động sản cũ sẽ là tài sản thế chấp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ vay tương đương 30% giá trị nhà mua mới đã không còn, còn căn nhà mới mua đã bị thế chấp để thực hiện nghĩa vụ 70% giá trị còn lại của căn nhà khi không có khả năng thanh toán thì người mua không thể được nhận bàn giao sở hữu căn nhà.
Thứ tư, trong một khoảng thời gian người mua nhà phải thanh toán số tiền được vay 30% giá trị căn nhà mới từ ngân hàng thì đối với trường hợp người mua không thể có các nguồn tài chính bằng số tiền mặt đó, người mua nhà có được định đoạt căn nhà của mình hay bắt buộc phải bán nhà cho ngân hàng. Đây là vấn đề người tham gia chương trình cần lưu ý trước khi ký kết hợp đồng.
Ngoài ra, người mua nhà cũng cần phải cân nhắc trong trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc khi chủ đầu tư không đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án thì số tiền ngân hàng đã cho vay để chuyển cho chủ đầu tư sẽ được giải quyết như nào. Người mua nhà có được hoàn trả nhà cũ hay không?
NGUY CƠ "MẤT CẢ 2 CĂN NHÀ"
Hiện nay pháp luật chưa có quy định cụ thể nào về hình thức, phương pháp giữa các bên mua bán nhà trả góp như chương trình "nhà đổi n hàng mua nhà có thể vay được từ phía ngân hàng chủ yếu thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên tronhà. Các quy định về quyền, lợi nghĩa vụ trong quá trình mua bán nhà trả góp, tỉ lệ giá trị tài sản kháchg hợp đồng thực tế được ký kết.
Đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng thì tỉ lệ giá trị tài sản được vay bao nhiêu hoàn toàn do phía ngân hàng tự quyết định dựa trên sự đồng ý của khách hàng trước khi ký kết hợp đồng.
Như vậy, có thể khẳng định việc mua nhà theo hình thức “nhà đổi nhà” khi người mua được vay trả góp gần như 100% và phải có 1 bất động sản cũ để thế chấp hoàn toàn dựa vào sự thỏa thuận của các bên và chưa có bất cứ quy định nào của pháp luật điều chỉnh vấn đề này. Vì thế, người mua nhà trước khi tham gia vào những chính sách mua nhà như thế này cần nghiên cứu kỹ.
Chẳng hạn, trong trường hợp người mua không đủ khả năng chi trả thì ngân hàng vẫn đang nắm giữ cả 2 giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, thì việc siết nhà phát mãi do vi phạm thời hạn thanh toán có khả năng xảy ra, từ đó nguy cơ khách hàng mất cả 2 căn nhà là hoàn toàn hiện hữu.
Masterise Homes tiên phong đưa giải pháp “nhà đổi nhà” vào thị trường bất động sản Việt Nam
Đối với căn nhà cũ bị thế chấp: Khi thực hiện hợp đồng mua nhà theo chương trình nhà đổi nhà thì căn nhà cũ sẽ bị đưa vào trở thành tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay tương đương 30% giá trị căn nhà mới. Khi đó khách hàng ký hợp đồng vay trước 30% giá trị căn nhà mới để nộp cho chủ đầu tư sẽ phát sinh nghĩa vụ thanh toán số tiền đó trong một thời hạn thanh toán nhất định được quy định trong hợp đồng ký kết với ngân hàng.
Nếu khách hàng không có thu nhập để thanh toán thì căn nhà cũ sẽ phải bán cho ngân hàng hoặc trở thành tài sản bảo đảm phục vụ cho việc xử lý nợ. Như vậy, khách hàng sẽ chính thức mất căn nhà cũ.
Còn với căn nhà mới, lúc này chính căn nhà sẽ trở thành tài sản thế chấp cho ngân hàng để đảm bảo khả năng thanh toán 70% giá trị căn nhà mới được ngân hàng cho vay đã trả cho chủ đầu tư.
Khi người mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc không có khả năng thanh toán số tiền tương đương 70% giá trị căn nhà cho ngân hàng vào hàng tháng (dẫn đến vi phạm hợp đồng) thì căn nhà mới sẽ bị đem xử lý tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ vay trước đó. Và như vậy, khách hàng cũng có thể sẽ mất nốt căn nhà này.
Như vậy, nếu người mua không đủ khả năng chi trả thì hoàn toàn có thể bị phát mãi cả 2 căn nhà để đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán từ ngân hàng.
Mới đây, TP Hà Nội yêu cầu giải quyết xử lý dứt điểm các vi phạm trật tự xây dựng tại các Khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B. Trên cơ sở đó, xem xét đề xuất về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định, đảm bảo quyền lợi chính đáng của các hộ dân.
Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội cho phép Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7, sớm hơn 6 tháng so với hiện nay.
Đến nay, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền khoảng 7.000 tỷ đồng, trong đó có 8 dự án nhà ở xã hội tại 7 địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 640 tỷ đồng.
Lượng kiều hối gửi về Việt Nam mỗi năm tương đương giá trị 10.000 căn hộ. Với các quy định thông thoáng hơn về sở hữu nhà ở, dòng tiền này có thể sẽ chảy nhiều hơn nữa vào lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới.
Thanh Hóa duyệt đồ án quy hoạch Khu công nghiệp 353ha; Doanh nghiệp mới thành lập muốn làm dự án KĐT hơn 2.000 tỷ đồng tại Thái Nguyên; Bình Định chấm dứt dự án sản xuất ván gỗ hơn 4.300 tỷ tại thị xã Hoài Nhơn… là những tin tức bất động sản đáng chú ý.
Trong Q1/2024, thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự mất cân bằng cung – cầu, khi nguồn cung giá phải chăng tiếp tục hạn chế. Chuyển biến trong tâm lý người mua được ghi nhận, dòng sản phẩm căn hộ đối với các đô thị lớn...
Hà Nội duyệt quy hoạch khu đô thị Sóc Sơn gần 630 ha; Bộ Xây dựng đề nghị Hà Nội kiểm tra, xử lý việc "thổi giá" chung cư; Thái Nguyên sắp có khu đô thị hơn 200 tỷ đồng tại huyện Đại Từ...
Tại tọa đàm "Gỡ vướng phát triển nhà xã hội", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA) cho rằng, thế hệ gen Z đang lựa chọn thuê thay vì...
